"Continuarán las caídas de precios de los pisos", advierte el banco de España (gráfico)

Los últimos treinta años de la historia económica de España constatan que la inflación española ha sido siempre superior a la media de la UE. Los productos españoles serían ahora mucho más caros y, por tanto, menos competitivos que los del resto de Europa si esa pérdida de competitividad generada por una mayor inflación no hubiera sido compensada históricamente con devaluaciones de la peseta.
1. Primera devaluación. Así, por ejemplo, las fuertes alzas de precios que se produjeron de 1973 a 1977, consecuencia de la primera crisis del petróleo y de la exagerada elevación de los salarios, generaron pérdidas de competitividad que se manifestaron en fuertes déficit de la economía española frente al exterior en los años 1974, 1975 y 1976. Sin embargo, la devaluación de 1977 acordada en los Pactos de la Moncloa permitió recuperar la competitividad perdida, obteniendo superávit en las balanzas por cuenta corriente en los años 1977, 1978 y 1979.
2. Segunda devaluación. Un segundo período de fuertes subidas de precios, que generó déficit exteriores en 1980 y 1981, se produjo a raíz de la segunda crisis del petróleo en 1979. La devaluación Boyer de 1982 fue la medicina que restableció la competitividad perdida (gracias a ella volvimos a tener superávit con el exterior de 1982 a 1987).
3. Tercera a sexta devaluación. En el período 1987-91, los mayores precios frente a nuestros competidores, supuso una excesiva apreciación real de la peseta (un 15% aproximadamente) con persistentes déficit de la cuenta corriente (desde 1988 hasta 1995). Para compensar esta apreciación hubo que devaluar sistemáticamente la peseta: dos veces en 1992, otra en 1993 y la última, la que realizó solbes, en 1995. Y así, una vez más, gracias a las devaluaciones, se volvió a equilibrar la cuenta corriente (1995, 1996, 1997 y 1998).
A partir de 1999, sin embargo, la mayor inflación española ha venido acompañada de fuertes saldos negativos en la balanza de pagos. Desde 1995, última devaluación, nuestros precios han crecido, aproximadamente, un 15% más que la media de la UE lo que ha generado pérdida irrecuperable de competitividad de nuestros productos y servicios. Si este diferencial de inflación continúa diez años más, las empresas exportadoras españolas lo van a tener muy difícil para vender sus productos en el exterior. Señal de que vamos por mal camino es que el déficit exterior supera el 10% lo que indica claramente que España pierde competitividad.
Cuando España entró en el euro en 1999 su participación en las exportaciones mundiales de bienes era del 2%. En 2006, la participación española bajó hasta el 1,7%. España la octava potencia del mundo ocupa, sin embargo, el puesto 17º Entre los exportadores mundiales. En cambio, ocupamos el puesto 12 entre los importadores mundiales. España, desde que entró en el euro y no puede devaluar, viene disminuyendo su cuota en las exportaciones mundiales de bienes.

Este grafico es de lo más interesanteSi fuera una crisis como las anteriores, podríamos suponer que estemos a 2 o 3 años del suelo y con una bajada del 7%-10% adicional.

El índice base 100 está en valor nominal, no está corregido por inflación.

En el pasado de forma general, siempre que España tenía problemas, hacía una devaluación y acabo de 3 años se recuperaba por ventaja competitiva, bajaba el paro etc., hasta la siguiente crisis.
Esto implicaba tasas de inflación muy superiores al resto de Europa, y así fue para las crisis de 1979 y 1991.
Es decir que las recuperaciones impresionantes que se observan a partir del séptimo año están en gran parte debidas a tasas de inflación muy altas y a la atracción del mercado inmobiliario español por parte de los extranjeros.

Esta vez, no existe la posibilidad de devaluación, lo que implica con casi total seguridad que la curva del 2007 no será ni de lejos similar a las de 1979 y 1991. La única posibilidad sería una explosión del Euro, debida a los problemas de España, pero esto provocaría una crisis financiera mundial probablemente mayor que la del 2008, y con total seguridad una recesión tremenda en España, lo que a su vez provocaría una bajada impresionante del ladrillo.

Esta vez, es además muy diferente por las siguientes razones:

1) No posibilidad de devaluación como explicado antes, lo que impide una recuperación rápida del empleo.
2) Stock mucho más impresionante de viviendas esta vez que en las anteriores.
3) Crisis actual mucha más importante que la del 1991, y bastante superior a la del 1979.
4) Demografía y parámetros socio-culturales.
La tasa de natalidad empezó a bajar de forma Drástica a partir de finales de los 70, lo que implica que desde hace 5 años el número de primazos (gente de 25-39 años que adquieren su primera vivienda) está bajando a una velocidad de 40.000 al año, lo que hace que la demanda natural de vivienda baja proporcionalmente salvo inmigración.
En las 2 otras épocas, era exactamente lo contrario, una demanda natural en plena expansión.
La poca natalidad de los 80 hasta ahora, unida a la incorporación al trabajo de la mujer española casi completada durante estos años ha provocado un aumento significativo del poder adquisitivo y por consecuente ha generado una inflación de los activos inmobiliarios. Ahora estamos con una tasa de natalidad baja pero consolidada.
5) Precio actual alto de la vivienda en relación a los sueldos y la modesta rentabilidad de los alquileres.
6) Probabilidad importante de tipos de interés reales positivos a muy positivos en los próximos años, y sobre todo en España por la no posibilidad de devaluación mencionado en introducción mientras las economías de los países más importantes de Europa crezcan a niveles muy superiores.

Por todas estas razones, mi predicción es:

La curva del 2007 llegará fácilmente al índice 70, si no más bajo según inflación, alrededor del año 7 o 8, cruzando la azul del 1979 a finales del 2011 – principios del 2012.

La recuperación no tendrá nada que ver con las 2 otras, probablemente cerca de la inflación durante muchos años, en gran parte por el envejecimiento de la población que implica poca demanda natural y poca renta disponible.