Demanda alquiler

El mercado del alquiler en España cada vez está más tensionado. Los precios acumulan seis meses consecutivos de subidas hasta tocar nuevo máximo de la serie histórica de idealista, todavía en un entorno de crisis inflacionista, con pérdida de la oferta de alquiler habitual hacia los arrendamientos de temporada o de piso compartido, y una demanda cada vez más creciente. Esta subida de las rentas ha hecho que la tasa de esfuerzo para alquiler se dispare y supere el criterio de los expertos. Analizamos la situación del alquiler en Madrid y Barcelona durante el último año y su comparación con hace cinco años, antes del cambio de ciclo.

El precio del alquiler de vivienda sigue batiendo récords en medio de una escasez de oferta y un incremento de la demanda. Entre los municipios con mayor presión de la demanda siguen dominando las localidades de la periferia de las grandes capitales, con Getafe y Hospitalet de Llobregat a la cabeza, frente a la grandes ciudades. Solo Vitoria entra en el 'top 10'. Poco más de la mitad (53%) mantiene rentas medias totales por debajo de los 900 euros al mes durante el primer trimestre, según los datos de idealista.

La Universidad Rey Juan Carlos y la Fundación Alquiler Seguro han analizado el grado de equilibrio entre la oferta y la demanda en el alquiler en las provincias españolas. Según el estudio, la mitad del país la presión en los arrendamientos se encuentra en un nivel normal, aunque la situación es preocupante en Barcelona, Baleares o Santa Cruz de Tenerife, así como en Valencia o Madrid. Sin embargo, en Palencia, Badajoz, Ourense, Huesca, Teruel o Burgos la oferta está en línea con la demanda. En el conjunto del país, la presión es alta con una tendencia al alza.

Los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista entre enero y marzo recibieron una media de 27 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 55% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2023. Este fuerte aumento de la presión de la demanda, provocado por la disminución de la oferta disponible, ha favorecido que los precios de los alquileres subieran un 12,6% en el último año, según el estudio del markteplace inmobiliario. Los contactos recibidos por anuncio en Madrid (41) y Barcelona (40) se dispararon, mientras Vitoria, Guadalajara y las capitales canarias alcanzaron el mayor volumen de personas interesadas.

Ocho de las 10 localidades con la mayor presión de la demanda sobre la oferta de viviendas en el mercado de alquiler se concentra en las ciudades de la periferia de las dos grandes capitales españolas, según el estudio de idealista. Fuenlabrada (840 euros/mes), Getafe (899 euros) o Santa Coloma de Gramanet (929 euros) y Hospitalet de Llobregat (1.017 euros) son los principales ejemplos de cómo el área metropolitana de Barcelona (1.645 euros/mes) y de Madrid (1.523 euros) sigue copando la demanda para encontrar un arrendamiento.

Las localidades a las afueras de las grandes capitales vuelven a tener la mayor demanda relativa en alquiler durante el tercer trimestre entre los municipios con mayor stock en el mercado. Según el estudio de idealista, Hospitalet de Llobregat (1.010 euros/mes), Móstoles (872 euros/mes) y Torrent (1.024 euros/m2) son ejemplos de una mayor presión de la demanda sobre la oferta existente en la periferia, junto a Badalona, Alcalá de Henares o Sabadell. Las únicas capitales dentro del ‘top 10’ son Vitoria y Palma, por delante de Barcelona (13) y Madrid (14).

El descenso de la oferta y los altos precios de los arrendamientos de viviendas empujan a la demanda del mercado del alquiler de las grandes ciudades a los municipios de su periferia, con rentas más asequibles, aunque también en máximos en muchas de estas localidades, según idealista. Ninguna de las capitales con destacados mercados de arrendamiento lidera el ranking de demanda de su zona. De hecho, Madrid, Barcelona o Valencia ni siquiera ocupan los primeros puestos, mientras Málaga y Sevilla se contentan con entrar en el podio.

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) repasa en un estudio cómo ha evolucionado el mercado del arrendamiento tradicional en el último medio año, coincidiendo con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Entre sus conclusiones destaca la caída del 30% de la oferta de viviendas mientras la demanda ha aumentado un 11%, que los arrendadores están endureciendo los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos o que casi un 30% de los propietarios están trasladando sus inmuebles al alquiler temporal o al mercado de compraventa. Además, avisa de más subidas de las rentas.

Los expertos inmobiliarios consultados por idealista/news afirman que la recuperación del mercado del alquiler no se espera en un corto ni medio plazo. El arrendamiento de viviendas vive un momento de gran incertidumbre con los precios tocando máximos históricos, según los datos de idealista, ante una demanda cada vez mayor frente a una oferta de pisos en alquiler que cada vez se reduce más por motivos como el descenso de los pequeños inversores o la incertidumbre creada por la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Entre los municipios más demandados para encontrar una vivienda de alquiler en el segundo trimestre de 2023 vuelven a destacar cuatro localidades de la periferia de Barcelona, y otras dos de Madrid, y donde se mantiene al alza Vitoria y entra con fuerza Palma, todos con un amplio stock en el mercado. Santa Coloma de Gramanet (842 euros/mes) y Hospitalet de Llobregat (965 euros/mes) son los municipios con mayor demanda de pisos en arrendamiento, por delante de Vitoria (893 euros) y Móstoles (835 euros). Entra en el ‘top 10’, la capital mallorquina (1.560 euros/mes), por delante de otras grandes capitales.

El interés por arrendar una vivienda desde el extranjero se disparó en 2022 y se consolida en 2023. A cierre del segundo trimestre de este año, se confirma una subida cercana al 85% en el número de visitas a la oferta de alquiler en idealista frente al mismo periodo de 2019, y que ya supone el 12,5% del total, mejor que antes de la pandemia. Si nos centramos en la costa española, el interés foráneo por alquilar una casa supera el 20% en las provincias de Baleares, Alicante, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.

La oferta de alquiler en España podría reducirse un 11,7% por los cambios de la Ley de Vivienda. Según los cálculos de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, esto supondría la desaparición de unos 100.000 pisos que actualmente están alquilados. El límite a las rentas en las zonas tensionadas y la inseguridad jurídica podrían llevar a "muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio".

En un nuevo ranking de idealista de los municipios más demandados para alquilar viviendas en el comienzo de este 2023 (que cuentan con un amplio stock de pisos), vuelven a destacar las localidades de la periferia de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. Torrejón de Ardoz (589 euros/mes) y Hospitalet de Llobregat (939 euros/mes) son los ejemplos más destacados de un listado donde también aparecen Fuenlabrada, Móstoles o Alcalá de Henares, junto a Badalona, Vilanona i la Geltrú o Mataró.

El Consejo de Ministros ha desvelado los 34 municipios que acogerán las cerca de 20.000 viviendas de alquiler asequible que se pretenden levantar en 50 suelos de Defensa en los próximos años. El montante de la operación de compraventa de los terrenos entre SEPES y el Invied rondará los 620 millones de euros por hasta 8,25 millones de m2. La mitad de las casas estarán en la ciudad de Madrid (10.500 unidades), pero en 24 de estas localidades la demanda de alquiler actualmente es baja o muy baja, según idealista. Además, apenas el 1% de las viviendas se encuentra en suelos finalistas en los municipios con alta demanda de alquiler.

Este 24 de febrero se cumple un año desde que Rusia invadió Ucrania. El conflicto bélico, más allá de las consecuencias económicas y humanitarias, también está impulsando la búsqueda por parte de los ucranianos de un nuevo hogar fuera de su país. Los notarios y registradores confirman que están comprando más casas que nunca en España y que, por primera vez, han protagonizado dos de cada 100 transacciones extranjeras. Además, durante el año pasado la demanda para comprar una vivienda en España desde Ucrania aumentó un 46% interanual, mientras que la de alquilar se disparó un 288%. Alicante, Valencia, Barcelona y Málaga son las provincias más buscadas.

La oferta de pisos en el mercado de alquiler se encuentra en mínimos de los últimos años en los dos grandes mercados residenciales, por debajo del 2% del total de viviendas existentes, según idealista. Esta caída del stock, unido a la creciente demanda por el arrendamiento está provocando que el precio del alquiler toque máximos históricos en la provincia de Barcelona y casi lo haga en la de Madrid a cierre de 2022. Analizamos los indicadores de stock y precios en ambas regiones, donde se aprecia que, a mayor oferta, las rentas son más asequibles, y viceversa.

La demanda de vivienda en España procedente de otros países se está volcando en el mercado del alquiler, tras alcanzar a cierre del año pasado el 14,9% del total, cuatro décimas por encima de la demanda para comprar. Según los datos de idealista, la inmensa mayoría de las capitales de provincia registraba más búsquedas para arrendar una casa que para comprar. Las únicas excepciones son Melilla y Ceuta, donde todavía predomina el interés por adquirir un inmueble, y Girona y Toledo, donde el peso de los foráneos es el mismo en ambos casos. Madrid, Bilbao, San Sebastián, Barcelona, Valencia y Sevilla son algunas de las ciudades donde hay mucha más demanda para arrendar que para comprar.

El actual entorno de incertidumbre económica y alta inflación no solo está afectando a la posibilidad de comprar una vivienda, sino también al mercado del alquiler. La valoración de los expertos consultados por idealista/news es que habrá todavía más presión de la demanda sobre la oferta de alquiler, lo que influirá en la evolución de las rentas, pero también que muchos interesados renunciarán y seguirán en su hogar familiar. Mientras, el incremento de los costes de financiación y las mayores exigencias de rentabilidades de los inversores perjudicarán la producción de más pisos en arrendamiento.

La escasez de oferta de viviendas en alquiler en relación con la alta demanda sigue impulsando al alza los precios en España, "que no parecen haber encontrado su techo pese a la actual crisis inflacionista", según un informe de la aseguradora Arag. Otras claves, como la elevada regulación del mercado, con la actual limitación de la subida en la renovación de contratos, o la intención de la Ley de Vivienda de regular las rentas en zonas tensionadas, y junto al auge del alquiler turístico son algunas de las causas que explican que los alquileres alcancen en muchas zonas sus precios máximos.

Después de cerrar un año récord en transacciones de viviendas desde el boom inmobiliario, en idealista lanzamos el "semáforo inmobiliario" que analiza las poblaciones que están despertando mayor interés por parte de la demanda para comprar, y también para alquilar en este inicio de 2022, con los datos del informe anual del mercado residencial de idealista/data. Si en la compraventa son las capitales de provincia las que destacan muy por encima de la media de la demanda, los principales mercados en el arrendamiento son las poblaciones de la periferia de las grandes ciudades.

En el comienzo de la semana del Orgullo 2021, marcado aún por la pandemia del coronavirus, en idealista analizamos los principales mercados de la vivienda en los destinos de costa más demandados por la comunidad LGTB+ como Ibiza, Sitges, Torremolinos o las zonas turísticas de Maspalomas y Playa del Inglés en Gran Canaria. El alquiler se resiente en casi todos estos destinos, salvo en Sitges, donde además de subir el precio de alquiler también ha crecido el de venta, junto a las áreas en Ibiza de Sant Joan y Santa Eulalia, si los comparamos con el periodo prepandemia.

Nueve meses después de la aprobación de la ley autonómica catalana que limita los precios del alquiler en Barcelona y otras 60 localidades, tiene visos de acabar siendo insconstitucional por el TC tras el recurso del Gobierno. Mientras tanto, parece que no está cumpliendo sus objetivos: la oferta se ha desplomado, la presión de la demanda se ha disparado y apenas caen los precios, según los datos de idealista [empresa editora de este boletín].

La llegada del coronavirus trajo consigo un freno en la escalada de precios en el mercado del arrendamiento, así como un fuerte aumento de la oferta de pisos en alquiler. Las rentas están cayendo de forma generalizada en España, aunque principalmente en las grandes ciudades. De cara a este año, se esperan más descensos al menos en la primera mitad del año, aunque los expertos aseguran que su recuperación será más rápida que la del mercado de compraventa e insisten en que la demanda seguirá siendo muy elevada por los cambios de hábitos de los jóvenes y las dificultades de muchos hogares para acceder a una hipoteca.

El 18 de septiembre se aprobó en Cataluña la Ley autonómica que limita los precios del alquiler en Barcelona y otras 60 localidades. En apenas medio año, ya son evidentes las primeras consecuencias: la oferta se ha desplomado en los municipios regulados, la presión de la demanda se traslada a estas zonas en perjuicio del resto de Cataluña, y los precios caen de manera similar a los de Madrid. idealista [empresa editora de este boletín] ha auditado los datos del stock, demanda relativa y precios en estos primeros seis meses de control del mercado de alquiler catalán.