Hipotecas en España

Los ciudadanos de Alemania cada vez ganan más protagonismo en el mercado hipotecario. Según los datos de idealista/hipotecas, en el primer trimestre del año acapararon casi el 17% de la demanda extranjera de préstamos para comprar una vivienda en España, frente al 14,2% que representaron los británicos, ampliando la distancia de seis décimas que separaba a ambas nacionalidades en 2024. También aumentan su peso los suizos, los estadounidenses y los franceses, que relegan a los demandantes procedentes de Holanda hasta el sexto puesto. De media, los no residentes solicitan hipotecas de 180.600 euros y disponen de una renta por hogar de 6.500 euros al mes, unos importes que aumentan en las operaciones formalizadas.

Los promotores han alertado durante una jornada organizada por el diario El Economista que la escalada de los precios de la vivienda en los últimos años provocará un colapso en el mercado que paralizará la producción en unos dos o tres años, como consecuencia de una caída brusca de la demanda, una vez que los precios sean tan altos que no haya compradores. Además, han llegado a vaticinar las hipotecas a 70 años "heredables para los hijos" y urgen a las Administraciones a tomar medidas en ámbitos como la fiscalidad, la escasez de suelo o la falta de mano de obra en el sector constructor.

Las compraventas de viviendas, la firma de hipotecas y los precios mantienen su tendencia al alza, con fuertes incrementos en el tercer mes del año. Según los datos de los notarios, en marzo se transaccionaron 68.647 inmuebles, un 19,7% más interanual; y se formalizaron 34.903 préstamos hipotecarios, un 31,8% más. El precio medio de las viviendas vendidas, por su parte, ha aumentado un 7,1% respecto a 2024, hasta quedarse en 1.826 euros/m2. Las subidas en las tres variables se han impuesto en todas las CCAA, con la única excepción de Extremadura, que ha registrado una bajada testimonial de los precios (-0,1%).

En el tercer mes del año se inscribieron en los registros 42.831 hipotecas sobre viviendas, un 9,6% más que en febrero y un 44,5% más en términos interanuales. Según el INE, se trata del noveno mes consecutivo de incrementos y deja el saldo del primer trimestre del año con un alza del 18,3%. En marzo, el tipo de interés medio de las hipotecas se ha mantenido por debajo del 3%, mientras que las firmas de préstamos a tipo fijo han supuesto más de dos tercios de las operaciones. Galicia (99,1%), Castilla y León (98,5%) y Asturias (75,2%) han liderado los aumentos, mientras que Navarra es la única región en negativo.

Las hipotecas a tipo fijo están cogiendo velocidad en las nuevas contrataciones y representan casi el 70% de las nuevas operaciones. Gracias a este nuevo impulso, derivado de las mejoras de las ofertas hipotecarias en plenas bajadas de los tipos de interés, los préstamos fijos alcanzaron el 36% del saldo hipotecario de la banca española a cierre de 2024, frente al 32% que suponía en 2023 o al 13% de 2019, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Aunque las variables siguen siendo la referencia (49%), todo apunta a que la tendencia se prolongará en los próximos meses.

Los notarios confirman la tendencia al alza del mercado de la vivienda en febrero. Según su estadística, en el segundo mes del año se formalizaron 60.154 compraventas de viviendas en todo el país, un 10,5% más interanual; y 29.953 préstamos hipotecarios, un 24,2% más. En cuanto a los precios de los inmuebles vendidos, el aumento ha alcanzado el 9,4%, hasta los 1.843 euros/m2, por lo que se mantiene en zona de máximos desde 2008. Todas las CCAA han registrado incrementos, con Madrid (19,2%) y La Rioja (18,5%) a la cabeza, mientras que Andalucía (4,1%) y Navarra (2,3%) han protagonizado los números más moderados.

La banca está concediendo más hipotecas para la compra de vivienda por encima del 80% en los últimos meses. Según el Banco de España, los préstamos de riesgo representaron casi el 9% de los formalizados en el último trimestre del año pasado, la cifra más elevada desde septiembre de 2022 y que se aleja de los mínimos históricos registrados apenas un año antes. Los expertos explican que detrás de este cambio de tendencia hay varios factores, como el encarecimiento de las viviendas, el apetito de las entidades por prestar o los programas de avales públicos a jóvenes sin ahorros para comprar una casa.

En el segundo mes del año se inscribieron en los registros 39.084 préstamos para la compra de vivienda, un 4,3% más interanual, lo que supone el mejor dato de un febrero desde 2011. Según el INE, la firma de hipotecas encadena ocho meses consecutivos de subidas y el tipo de interés medio ha logrado bajar del 3%, hasta marcar mínimos de dos años. Las hipotecas fijas siguen ganando protagonismo en el mercado y ya representan dos de cada tres nuevas operaciones. En Cantabria y La Rioja las firmas han aumentado más de un 50%, mientras que Canarias y Navarra han experimentado caídas de más de un 30%.

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas cambia de tendencia.

Los últimos datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) confirman el momento dulce que vive el mercado hipotecario. Según la patronal de las tasadoras, 2024 se saldó con un récord de tasaciones hipotecarias de viviendas tanto en términos de volumen como de importe. En concreto, se registraron casi 461.000 valoraciones, un 16% más interanual, mientras que el valor medio por hogar rebasó los 247.100 euros, tras subir un 3,6%. Según la AEV, estos datos reflejan la gran demanda existente, producto de una alta movilidad interna poblacional, que coincide además con un periodo de bajadas de los tipos de interés.

Los recortes del precio del dinero en la eurozona están siendo un revulsivo para la demanda de préstamos para la compra de vivienda. Según el Banco Central Europeo, en el primer trimestre del año la demanda de hipotecas por parte de las familias aumentó un 41%, mientras que los criterios de la banca para conceder financiación han registrado su relajación más intensa desde mediados de 2018, tras caer un 7%. En el caso de España, la demanda acumula un año consecutivo de subidas y el crecimiento entre enero y marzo fue "especialmente intenso". De cara a primavera, las entidades prevén que la demanda siga al alza.

El mercado hipotecario se está reactivando al son de las bajadas de los tipos de interés. Y una muestra de ello es que las compras de viviendas con financiación bancaria vuelven a imponerse en el mercado. Según los datos de los notarios, en enero las transacciones que se formalizaron con hipotecas representaron el 50,8% del total de operaciones, el dato más alto desde el pasado agosto. Es la segunda vez que su peso supera el 50% desde verano de 2022, justo cuando el BCE empezó a subir los tipos de interés. La mejora de las condiciones de las hipotecas está detrás del cambio de tendencia.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España ha terminado el tercer mes del año con una media del 2,398%, tras registrar una caída testimonial respecto a febrero. Se trata del nivel más bajo desde septiembre de 2022 y permitirá una rebaja media de las cuotas de unos 110 euros al mes para los préstamos a los que les toque revisión de condiciones. Los analistas sitúan el suelo del indicador cerca del 2,1%, y supeditan sus futuras bahas a que el BCE continúe recortando el precio del dinero.

"Aumenta la distancia entre quienes se hipotecan para acceder a una primera vivienda y quienes lo hacen como vía de inversión". Así arranca el VI Barómetro de Hipotecas' de la asociación de usuarios financieros, que se basa en una encuesta a los consumidores. Según el documento, el 56% ha decidido hipotecarse con el propósito de invertir, mientras que un 19% afirma que es para adquirir una segunda residencia y apenas un 14% para comprar una primera vivienda. Unos datos desmuestran "cómo un segmento de población muy importante tiene serios problemas de acceso a la vivienda", según Asufin.

En el primer mes del año se inscribieron en los registros 38.058 hipotecas, un 11% más interanual y el mejor dato de enero desde 2020, según el INE. En el arranque de 2025 han aumentado tanto el importe medio de los préstamos como el capital que presta la banca para la compra de inmuebles y el peso de las hipotecas fijas, que ya superan el 64% del mercado y tocan máximos de casi dos años. En cambio, el tipo de interés medio sigue a la baja, hasta situarse en el 3,08%, mínimos desde principios de 2023. La Rioja (65,9%) ha liderado los aumentos de operaciones, mientras que Madrid y Galicia han sido las únicas CCAA en negativo.

Los bancos siguen adecuando su oferta hipotecaria a las condiciones del mercado marcadas por las bajadas de los tipos de interés. Este 12 de marzo se hace oficial el recorte de 25 puntos básicos que anunció el BCE la semana pasada, que situará el precio del dinero en el 2,5%. Actualmente las hipotecas fijas más competitivas se acercan a ese nivel, mientras que las mixtas ya se encuentran por debajo del 2%. En el caso de las hipotecas variables, varias entidades ofrecen un diferencial de hasta el 0,5% + euríbor.

Los datos del Colegio de Registradores muestran un aumento de las compraventas de viviendas y las hipotecas en el arranque de 2025. En enero se inscibieron 60.033 transacciones de inmuebles en toda España, un 8,8% más interanual; y 37.500 préstamos, un 9,4% más. En ambos casos, se trata del ritmo de crecimiento más moderado desde el pasado mes de agosto. Las compraventas solo han bajado en Cantabria, mientras que Madrid, Ceuta y Galicia han sido las únicas donde han caído las hipotecas. "El año comienza manteniendo la tendencia positiva, si bien por el momento algo más moderada", aseguran los registradores.

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas ha arrancado el año con más descensos.

Durante el año pasado se inscribieron en los registros 423.761 préstamos para la compra de vivienda, lo que arroja un incremento del 11,2% interanual y se convierte en el mejor dato desde 2022. Según el INE, también creció a dos dígitos el capital prestado por la banca, mientras que el importe medio de las hipotecas aumentó un 2,7%, hasta situarse por encima de 145.600 euros. Todas las CCAA registraron una mejora de la firma de operaciones, con Galicia y Navarra al frente de las subidas con alzas superiores al 20%, mientras que Canarias fue la única donde la subida se quedó por debajo del 5%.

La banca española cerró 2024 con 67.952 millones de euros en nuevos préstamos concedidos para adquirir vivienda, lo que supone su mayor nivel desde 2010, según los datos del Banco de España. Pese al abultado volumen en concesión de créditos, la cartera hipotecaria española no creció al mismo ritmo debido a las amortizaciones. En concreto, el 'stock' hipotecario cerró diciembre en 497.889 millones de euros, lo que supone un incremento de 2.903 millones de euros en el conjunto del ejercicio.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha terminado enero con una media provisional del 2,525%, una décima por encima del cierre de diciembre y en máximos desde octubre. A pesar de que ha registrado su primera subida tras nueve meses de descensos consecutivos, el euríbor continúa por debajo de los niveles del año pasado, por lo que las cuotas de los préstamos variables que se revisen próximamente seguirán abaratándose. No obstante, todo apunta a que las rebajas cada vez serán más moderadas.

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas descendió en diciembre al 3,105% manteniéndose en mínimos desde diciembre de 2022, cuando estaba en el 3,116%, según los datos del Banco de España recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Con respect

En el undécimo mes del año pasado se inscribieron en los registros 38.497 nuevos préstamos hipotecarios sobre viviendas, un 16,6% más que en noviembre de 2023. Según el INE, se trata de la quinta subida mensual consecutiva y eleva el incremento en el acumulado de 2024 hasta el 9,9%. Más del 60% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo, mientras que La Rioja (89%), Aragón (60,6%) y Asturias (44,1%) lideraron los incrementos de hipotecas en términos interanuales. Solo tres CCAA registraron descensos: Cantabria (-4,5%), Madrid (-2%) y Castilla-La Mancha (-0,2%).

El presidente de Laboral Kutxa, Adolfo Plaza, prevé un escenario para 2025 "positivo", pese a los "riesgos", en el que "tanto la financiación a hipotecas, a consumo y a empresas debería crecer" al igual que los saldos de inversión crediticia y "estabilidad" en la política monetaria.