Impuestos y gastos de la venta de una casa

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es uno de los tributos asociados a la compraventa de vivienda. Su cuantía depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, ya que se trata de un tributo de gestión cedida. Toma nota de quién paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, qué grava este impuesto, cómo calcular su importe o cuándo se liquida. 

La propuesta del texto de la reforma de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación, contempla el objetivo de una calificación energética mínima E para las viviendas en 2030, dificultando al propietario su compraventa sin compromiso explícito de mejora. Bruselas pisa el acelerador para llegar al objetivo de 2050 de neutralidad climática y la mejora del parque de edificios es esencial. Explicamos en qué consiste esta normativa europea.

El Tribunal Supremo tiene otro asunto entre manos sobre el que decidir: si es posible solicitar la devolución exprés de ingresos indebidos por el IBI o la plusvalía municipal, como consecuencia de errores en el Catastro. Muchos son los contribuyentes que se encuentran con errores en el valor catastral de inmuebles de su propiedad. La duda es si obtenida de Catastro una resolución favorable que reconozca el error, es posible pedir directamente la devolución de liquidaciones firmes de IBI o de plusvalía, o si es necesario iniciar un procedimiento especial de revisión ante la firmeza de dicha liquidación.

Las transmisiones de viviendas vía herencias y donaciones en España registraron en 2022 caídas interanuales del 2% y el 10%, respectivamente, frente al repunte del 14,7% de las compraventas. Los expertos recuerdan que el descenso se produce después del récord de 2021, fruto de las consecuencias de la pandemia: la elevada mortalidad y la decisión de muchas personas de planificar y organizar su patrimonio entre sus familiares realizando en vida la transmisión de sus bienes o bien, de aceptar herencias que llevaban tiempo pendientes. A ello se suma la llegada del valor de referencia de Catastro, que desde enero de 2022 es la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En los últimos tiempos, muchos ayuntamientos desestiman todos los recursos planteados por los contribuyentes contra la plusvalía municipal, obligándolos a recurrir en vía administrativa y, posteriormente, en vía judicial, es decir, les obligan a asumir gastos para, en muchos casos, darles finalmente la razón o allanándose antes de que se dicte sentencia para evitar una condena en costas. Es el caso de un reciente Auto del Juzgado de lo Contencioso número 34 de Madrid que impone las costas del juicio al consistorio de Torres de la Alameda.

La famosa sentencia del Constitucional del pasado 26 de octubre de 2021 en la que declaraba ilegal el sistema de cálculo de la plusvalía municipal sigue dando que hablar. ¿Por qué? Por la limitación de efectos que impuso para recurrir este impuesto, un hecho que va contra los derechos de los contribuyentes. Ahora el Tribunal Supremo tiene sobre la mesa aclarar qué quiso decir el Constitucional con la imposibilidad de revisar las liquidaciones de la plusvalía municipal “no recurridas” antes del 26 de octubre de 2021. En concreto, se han admitido a trámite tres Autos que decidirán cómo cuadrar la limitación de efectos de la sentencia del Constitucional, con el cumplimiento de la legalidad ordinaria, cuyo guardián y garante es el Tribunal Supremo.

La comisión de cancelación parcial es una penalización que debe pagar el cliente cuando paga por adelantado parte de la hipoteca. Aunque los consumidores deben tener en cuenta este coste extra, la ventaja es que permite ahorrar mucho dinero a largo plazo vía intereses. Desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, estas comisiones están limitadas tanto en los préstamos a tipo variable como a tipo fijo. Hay algunos bancos que no aplican estas penalizaciones.

Los tribunales lanzan un salvavidas judicial a aquellos contribuyentes que quieren rectificar la declaración de la Renta una vez ya presentada y pedir la devolución de ingresos indebidos, pese a que la Agencia Tributaria suele oponerse. Y es que para Hacienda que el ciudadano quiera aplicarse beneficios fiscales en el IRPF por la transmisión de una vivienda es una opción tributaria, mientras que para los Tribunales es un derecho. Así, por ejemplo, el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla-La Mancha permite rectificar el IRPF una vez finalizada la campaña de la Renta para disfrutar de la exención fiscal por compra de vivienda habitual.

El Tribunal Supremo despejará en breve la incógnita sobre la fecha a partir de cuándo limitar los efectos de la Sentencia del Tribunal Constitucional, que tumbó el sistema de cálculo de la plusvalía municipal. La clave es saber si se limita a la fecha del dictado de la sentencia (26 de octubre de 2021) o la fecha de publicación de dicha sentencia (25 de noviembre de 2021). Muchos han sido los contribuyentes que han solicitado la devolución de la plusvalía tras conocerse su inconstitucionalidad y que se encuentran en un limbo.

En el mundo inmobiliario, la sostenibilidad, el impacto social y las prácticas de construcción ecológica han pasado históricamente a un segundo plano frente a preocupaciones más acuciantes como el coste y la construcción. Sin embargo, los tiempos están cambiando. Según Juan Antonio Gómez-Pintado, “el comprador de casa nunca se había interesado por la ecoficiendia de un edificio, pero ahora, con el precio de la energía en aumento, es uno de los factores que más tiene en cuenta”.

Comienza 2023 y la actual situación política y económica que vive Europa hace que más personas se interesen por temas actuales, encontrándose con términos y conceptos que a veces resultan complejos. En esta ocasión junto con los expertos de Rankia te describimos qué es el IPC, cómo se calcula, dónde se publica, cómo debe interpretarse el IPC, entre otros importantes puntos. 

El año ha empezado con cambios fiscales en Valencia capital. El Ayuntamiento ha anunciado una subida de la plusvalía municipal del 13% en aquellas compraventas que se producen en el periodo de año, es decir, cuando una persona adquiere una vivienda y la revende de forma rápida. En cambio, la plusvalía bajará de media un 43% para las familias que vendan una vivienda que compraron hace al menos 14 años. Con esta medida, se autodefine como "la primera gran ciudad que grava la tenencia especulativa de vivienda".

El Tribunal Supremo ha dictaminado que quienes vendan la nuda propiedad de su vivienda no podrán disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF por considerar que la casa debe haber constituido la residencia habitual durante al menos tres años y debe haber estado en el pleno dominio del propietario. Así lo ha rechazado en una sentencia del pasado 12 de diciembre de 2022.

El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Madrid, órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, ha indicado que el cónyuge que aporta bienes (inmuebles, por ejemplo) a la sociedad de gananciales está exento de tributar en el IRPF porque realmente no transmite nada, sigue siendo propietario del 100% de la propiedad. Así, este organismo se suma a la doctrina del Tribunal Supremo que establece que tampoco se paga el ITP ni el Impuesto de Sucesiones.

La Asociación Española de Asesores Fiscales, AEDAF ha elaborado una guía de consejos para ayudar al contribuyente a rebajar su tributación de IRPF 2022 en el ejercicio que viene. En caso de haber vendido, comprado o alquilado una casa, te interesa saber las exenciones o deducciones que hay. Por ejemplo, si tienes una casa en alquiler, los gastos que son deducibles son los intereses y gastos de financiación, gastos de reparación y conservación del inmueble, la comunidad o la tasa de basuras.

Un año después de la ilegalidad del sistema de cálculo de la plusvalía municial, es posible que muchos contribuyentes comprueben con sorpresa, que el Ayuntamiento no les ha notificado ninguna liquidación en relación con transmisiones a las que se aplica la normativa declarada inconstitucional. Es decir, las realizadas antes del 10-11-2021, fecha en que entró en vigor la nueva normativa del impuesto. ¿Puede el Ayuntamiento, a estas alturas, exigirme el pago de la deuda, notificándome la oportuna liquidación? Sí puede, pero puede anularse presentando un recurso.

Hacienda ha dado una alegría a los vendedores de una vivienda. En la resolución V1601-22, de 1 de julio, la Dirección General de Tributos estableció que el precio de venta o transmisión de una vivienda será el valor que hay que usar para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF. De este modo, rechaza que el valor de referencia de Catastro, que es la base imponible del ITP (impuesto que paga el comprador de una casa usada), se use para calcular la ganancia en el IRPF.

Un año después de la declaración de inconstitucionalidad del sistema objetivo de cálculo de la plusvalía municipal, de la que se han podido beneficiar muchos contribuyentes obteniendo la devolución, cabe plantearse si dicha devolución es también posible, en el caso de liquidaciones que son firmes, porque el contribuyente no presentó recurso contra la misma. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, señala que no es posible, pero que sí se puede reclamar una indemnización en concepto de responsabilidad patrimonial del Estado.

Jarro de agua fría para los contribuyentes. El Tribunal Supremo ha declarado que sí tributa en el IRPF la disolución de una comunidad de bienes, o lo que es lo mismo, de la venta por parte de uno de los propietarios de parte de la vivienda y que el que se queda con la casa compensa en metálico al otro. Es una operación muy habitual tras un divorcio o cuando se compró una casa propiedad de varias personas y se quiere dividir y adjudicar a uno de ellos. Ahora el Alto Tribunal ha dictaminado que en esta operación el que no se queda con el inmueble y recibe una compensación en metálico, debe tributar en el IRPF.

El proyecto de Presupuestos Generales del Estado de 2023 incluye la actualización de los coeficientes máximos que se aplican al cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, con subidas de hasta el 50% en algunos de ellos. Es la primera actualización desde la entrada en vigor el pasado mes de noviembre de 2021 del nuevo método de cálculo de este tributo, tras la famosa sentencia del Constitucional contra la forma de calcular dicho impuesto.

La famosa reforma fiscal del exministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, aprobada en 2014 y que entró en vigor el 1 de enero de 2015 está sobre la mesa del Tribunal Constitucional. En dicha reforma se eliminaron los coeficientes de abatimiento para quienes compraron casa antes de 1994. Pero también se suprimieron los coeficientes de actualización, que permitían que quien vendiera una casa pudiera ajustar la ganancia obtenida a la realidad y pagar menos en el IRPF. Ahora el Constitucional debe valorar si la eliminación de dichos coeficientes de actualización es contraria a la Constitución. En caso afirmativo, sería una gran alegría para muchos contribuyentes que hayan vendido una casa en 2015 y años posteriores.

El Tribunal Supremo ha fallado a favor de un particular que interpuso un recurso para pedir a un ayuntamiento la devolución del impuesto de plusvalía, al considerar que esta liquidación "es inválida y carente de eficacia por la inconstitucionalidad de las normas legales de cobertura". Así, esta sentencia va a facilitar las devoluciones a aquellos que solo impugnaron la inexistencia de ganancia con la venta de un inmueble sin hacer alusión a la posible inconstitucionalidad del método de cálculo de la base imponible de este impuesto.

Se cumple un año de la entrada en vigor en el BOE de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, una normativa que ha traído un aumento impositivo en las operaciones inmobiliarias en el ITP, IRPF, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Desde el pasado mes de enero toda compra de vivienda usada o toda herencia o donación de un inmueble debe tributar en base al nuevo valor de referencia de Catastro, un valor que, según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, ha aumentado en un 17,1% de media los impuestos a pagar. Resumimos las principales medidas que afectan a la vivienda.

El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (MITECO) ha lanzado el geoportal ‘Edificios Eficientes’ con información sobre los certificados energéticos de los edificios e inmuebles, tanto residenciales como del sector terciario. idealista/data ha prestado su apoyo en la elaboración de este portal, inicialmente disponible en una versión piloto para los edificios en la Comunidad de Castilla y León. Con esta herramienta se pretende promover las actuaciones en eficiencia energética, como las rehabilitaciones, y mejorar la información del negocio inmobiliario, para compraventas o alquileres de viviendas.

La Dirección General de Tributos ha resuelto una consulta hecha por un contribuyente sobre si puede dejar de pagar las cuotas de un fraccionamiento de la plusvalía al haber sido declarada inconstitucional y, por tanto, resulta imposible recaudar este tributo. Sin embargo, el organismo dependiente del Ministerio de Hacienda rechaza esta posibilidad porque la sentencia del Constitucional impide beneficiarse de la declaración de inconstitucionalidad a los que no reclamaron la devolución de la plusvalía antes del 26 de octubre de 2021, fecha en que se hizo pública dicha sentencia.