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los promotores tienen razón
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Dación en pago en España: ¿Pagarán justos por pecadores?

Autor: ruiz-bartolome - consultor inmobiliario

Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

En España más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. Propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. Así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)

En España, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. De éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. El hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. Porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". Es una buena regla, un precepto sano. De esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. Uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. Es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca

En los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. Una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. Los ingresos merman. El paro. La ayuda social. La llamada de auxilio al familiar, al amigo. La colecta. La parroquia. Caritas. La exclusión social

Dicen algunos que la ley está desfasada. Es una opinión respetable. Bajo mi punto de vista, equivocada. La responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. La ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. La última vez, en la cercana de 1993-1997. Nadie se quejó entonces. No hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. Tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿Y no se preguntan por qué?

Ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. Imagínese que Ud. Tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. El banco le prestó el 70% y Ud. Puso el resto (el precio es 170.000 € y Ud. Se endeuda por 120.000). Su cuota es de 1.000 euros al mes. De repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. El banco le cambia el plazo a 25 años. Su cuota pasa ser de 800 euros. Le sigue yendo mal. El banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. Ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿Que tampoco puede pagar? no pasa nada. Liquida la casa. Resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. Así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio

El problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. Se le han acabado los comodines. ¿Cabe renegociar? muy poco. ¿Es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no

¿Y cómo es posible que las hipotecas en España tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en Francia o Alemania? buenas preguntas. Para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. En definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto

Pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. Pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?

De hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. Muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿Deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora

Pero no sólo eso. Se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. Supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿Cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “España”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. Ellos son sólo meros intermediarios. Como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. La dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?

Recuerden que España no es Venezuela ni Argentina. Aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. No hay gas ni petróleo. Dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad

Espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social

 

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