Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
En España más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. Propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. Así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)
En España, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. De éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. El hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. Porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". Es una buena regla, un precepto sano. De esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. Uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. Es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca
En los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. Una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. Los ingresos merman. El paro. La ayuda social. La llamada de auxilio al familiar, al amigo. La colecta. La parroquia. Caritas. La exclusión social
Dicen algunos que la ley está desfasada. Es una opinión respetable. Bajo mi punto de vista, equivocada. La responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. La ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. La última vez, en la cercana de 1993-1997. Nadie se quejó entonces. No hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. Tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿Y no se preguntan por qué?
Ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. Imagínese que Ud. Tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. El banco le prestó el 70% y Ud. Puso el resto (el precio es 170.000 € y Ud. Se endeuda por 120.000). Su cuota es de 1.000 euros al mes. De repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. El banco le cambia el plazo a 25 años. Su cuota pasa ser de 800 euros. Le sigue yendo mal. El banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. Ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿Que tampoco puede pagar? no pasa nada. Liquida la casa. Resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. Así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio
El problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. Se le han acabado los comodines. ¿Cabe renegociar? muy poco. ¿Es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no
¿Y cómo es posible que las hipotecas en España tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en Francia o Alemania? buenas preguntas. Para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. En definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto
Pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. Pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?
De hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. Muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿Deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora
Pero no sólo eso. Se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. Supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿Cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “España”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. Ellos son sólo meros intermediarios. Como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. La dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?
Recuerden que España no es Venezuela ni Argentina. Aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. No hay gas ni petróleo. Dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad
Espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social
Confirmado por el Banco de España: el euríbor bajó al 2,079% en julio
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, según ha confirmado el Banco de España.
El euríbor se estabiliza por debajo del 2,1% pero las hipotecas a tipo variable seguirán bajando
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, a falta de confirmación del dato por parte de Banco de España.
CaixaBank concede más de 9.700 millones de hipotecas hasta junio, un 46% más
CaixaBank ha anunciado que durante el primer semestre del año concedió más de 9.700 millones de euros en hipotecas para la compra de vivienda, un 46% más que en el mismo periodo del año pasado, y cifra que le permite alcanzar el 27% del total de la nueva producción.
La hipoteca fija de Openbank baja de precio: estas son las nuevas condiciones
El banco digital de Grupo Santander está comercializando un préstamo fijo para la compra de vivienda a 25 años con un interés del 2,46% siempre que el cliente domicilie sus ingresos y contrate los seguros de hogar y vida; en caso contrario, el tipo sube medio punto (2,96%), por lo que se trata de una de las ofertas más destacadas del verano hasta sin bonificaciones. Va destinada a la compra de cualquier vivienda, solo tiene comisión por la cancelación anticipada y exige un importe mínimo
La hipoteca fija de Sabadell se mantiene entre las mejores del verano
La entidad catalana está comercializando uno de los préstamos fijos para la compra de vivienda más competitivos del momento. En concreto, tiene un interés del 2,50% con domiciliación de la nómina y los seguros de hogar, vida y protección de pagos, aunque el interés sube un punto sin esas bonificaciones. La oferta va destinada tanto a viviendas habituales como segundas residencias, puede firmarse a un plazo de hasta 30 años y solo tiene comisión por amortización anticipada.
Los bancos europeos endurecen condiciones para conceder hipotecas en medio de una fuerte demanda
Los bancos de la zona euro aumentaron las restricciones para la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda durante el segundo trimestre del año, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), sobre todo, ante una menor tolerancia al riesgo, la situación económica general y la solvencia de los prestatarios. En cuanto a la demanda de hipotecas, la encuesta del BCE refleja un nuevo aumento neto sustancial (37%), con incrementos en Alemania (52%
La firma de hipotecas se dispara un 54% en mayo con un alza récord de financiación bancaria
En el quinto mes del año se inscribieron en los registros 42.274 hipotecas, un 54,4% más interanual y la cifra más elevada de un mayo desde 2022. Según el INE, lo que sí ha marcado máximos históricos es el incremento del capital prestado por la banca para la compra de vivienda, que ha repuntado más de un 74% en los últimos 12 meses. Mientras, el tipo medio de los préstamos sigue a la baja y las firmas a tipo fijo ya rondan el 70% de las formalizaciones. Todas las CCAA han registrado un
221 Comentarios:
Dación en pago, si o no ? como es posible que alguien pueda cuestionar esto?
Si los bancos prestaron en base a una "tasación de una vivienda" deben asumir su responsabilidad, es decir, que en su momento reconocieron por buena esa tasación, por tanto que asuman como cualquier empresa su responsabilidad y el riesgo de las variaciones del precio en el mercado. Si una persona que adquirió un inmueble para vivir en el y por las circunstancias actuales, no tiene trabajo, no porque no lo busque, sino porque no lo hay, lo logico y etico es que pueda dar el inmueble para saldar la deuda ( como en cualquier parte del mundo) lo que no es moral es quedarse con lo que las personas han pagado ya por el inmueble y encima continuar cobrando una deuda por un inmueble que ya tienen en sus arcas y pueden volver a venderlo una y otra vez.
En tanto que la persona y su familia se quedan en la calle con una deuda de por vida !
Y jose Luis, esto no es Venezuela o Argentina, es España !! por esa misma razon debe tener una legislación mejor que esos paises, y en esos paises la dación en pago existe, porque es de simple sentido comun y etico !!! es decir que hasta en eso estamos por debajo de ellos! que te parece???
"Dación en pago, si o no ? Como es posible que alguien pueda cuestionar esto?
Si los bancos prestaron en base a una "tasación de una vivienda" deben asumir su responsabilidad, es decir, que en su momento reconocieron por buena esa tasación, por tanto que asuman como cualquier empresa su responsabilidad y el riesgo de las variaciones del precio en el mercado.."
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Se equivoca de lleno, los bancos hicieron una tasación en su momento correcta porque en aquel tiempo había suficientes locos para pagar esas barbaridades. Efectivamente, era el precio de mercado en el 2005 o en el 2008. Hoy será una muy distinta porque han cambiado las condiciones económicas , y afortunadamente se empieza a notar cierto sentido común.
Desgraciadamente, nadie puede garantizar que el precio de un bien se vaya a mantener en el tiempo, o que vaya a subir indefinidamente porque así nosotros nos lo merecemos... ( entonces todos seriamos millonarios ¿No le parece?) El precio de cualquier bien varia en el tiempo, y sus valoraciones también.
Imagino que en nuestro país sigue pesando eso de "los pisos nunca bajan" y demás culturilla de barrio.
Lamentablemente si que bajan y bajarán aún bastante más. De la misma forma que mañAna cualquiera de nosotros puede quedarse en desenmpleo y sin ingresos. Eso habia que haberlo considerado antes.
"Beneficios pasados no garantizan rendimientos futuros", no será porque los bancos no lo repieten en todos lados desde el principio de los tiempos
Es moral desde el momento en que el hipotecado conocía esta posibilidad cuando firmó. de hecho la dación en pago puede pedirse al hipotecarse, por ley, lo que pasa es que encarece la hipoteca.
Si tu firmas un contrato conociendo sus consecuencias, luego , porque cambien tus condiciones no puedes alegar que ya no es válido.
Claro que por la misma regla se debería dejar quebrar a los bancos atiborrados de ladrillo. Que esto no se hace porque los politicos que no so tros o, mejor dicho, los que votais, poneis en el poder sean más amigos de los bancos que de vosotros ... pues mala suerte, no haber votado (pero a nadie)
Nunca se debió salvar a nuestra banca arruinada, ya que con la suma de accionistas, bonos no subordinados y bonos no garantizados, existe capital suficiente para absorber las pérdidas de la banca.
Nuestro sistema financiero, en global, puede asumir pérdidas en torno a los 700.000 millones de euros antes de tocar los depósitos.
Sin embargo ha quedado claro que existían intereses muy poderosos entre políticos, empresas no financieras del IBEX35 (que posee más de la mitad de la deuda empresarial no financiera de nuestro país cifrado en más de 1,2 billón de euros), y capital, para que nadie asumiera pérdidas. Una verguenza.
La solucion pretendida de banco malo, consiste en vender al gobierno el patrimonio del banco por 60% x precio de tasacion mas costos,saneando puntualmente al banco, y endosando el marron al gobierno en la espera de que en una eventual recuperacion lo pueda vender por 70% x recuperando el dinero de los ciudadanos y x de beneficio.
Pero en la realidad nos deja un banco que pierde zombie que pierde x por año en costes y gana 0 por que no hay en el pais actividad economica suficiente para justificar su existencia.
Evidentemente al gobierno postburbuja le sera imposible vender a precios de burbuja por lo que el banco malo trae perdidas seguras al conjunto de los ciudadanos.
Y el pais queda japonizados: al ralenti y tiritando por más de 20 años
Con el cambio tan Drástico en los esquemas y las previsiones de todo el mundo, sin maniqueismos de buenos ni malos, que ha provocado esta crisis, me parece de una ingenuidad insultante y de traer un debate muy serio al terreno del "patio de colegio" o de una bronca "paternofilial" eso de hablar de quien se metió y quien no se metió en compras que resultaran tan dañosas como resultado de la crisis. Para nada caben comparaciones a un problema de marca tan española como el propio desempleo y todo "hijo de vecino" que se benefició de la especulación en este país, pues la ocasión la `"pintaban calva" y quien "venga detrás que arree", pues no debemos olvidar que los registradores de la Propiedad son millonarios en España sin que nadie explique porqué tienen ese privilegio a diferencia del resto del mundo y porque cualquier constructor de estudios mínimos se hizo millonario en este pais. Estoy dipuesto a discutir con Vd. Cuanto quierea D. Bartolomé, pero no venga con esos argumentos pueriles y empicece por decir que tenemos una ley hipotecaria del año 1909 y no me hable del çodigo Napoleonico ni del Derecho romano. Noi justifique que la banca (Bankia, etc) socialice sus pérdidas en pro de ser un pais próspero cuando los datos de desempleo y deuda privada, nivel de educación, cierre de empresas y un largo etcetera nos sitúan a niveles de inframundo sin que tengamos de aludir a Argentina y Venezuela a quienes adoctrinamos en nuestra archifamosa picaresca española durante varios siglos y no de oro precisamente.
Trabajo como comercial inmobiliario desde hace hace 12 años, he vivido el comienzo de esta crisis desde el año 2007 y sigo trabajando en el sector.
Me solidarizo con todas esas familias que realmente lo estan pasando mal, pero tambien he de decir que en el 80% de los casos, en España, todo el mundo (80%, sino.. ¿A que debemos que se construyeran por encima de 500.000 viviendas al año?) Se decicaba a comprar 2 pisos o mas en plano y a la entrega de la vivienda hacian su pase o vendian y se sacaban un buen pellizco, hasta ahí, todos contentos.
De repente, llega la crisis y tanto los comerciales, como los bancos, todos somos indios malos, comentarios como: me vendiste la vivienda y tu sabías lo que iba a pasar, como me has hecho esto, se ha muerto mi padre/madre, devuelveme el dinero...... me he encontrado todo tipo de comentarios, no os lo podéis, ni imaginar, incluso amenazas de muerte....
Y ahora digo, somos todos tan irresponsables de que cuando un notario nos dice los compromisos que se adoptan en el contrato y nos lee cada parrafo del mismo, los intereses que tenemos que pagar, a lo que nos enfrentamos, etc...... ¿Y lo firmais tan alegremente?
Aquellos que ganaron tanto dinero con los pases y con la especulación, ¿Vais a devolver el dinero que ganasteis anteriormente? Y a los que no son especuladores, ¿No saben, ni leen lo que firman?.
Señores basta ya de buscar indios malos y culpables y sean algo mas responsables, que de eso, hace mucho falta en España.......
Me indigna esta tendencia a culpar a la gente de la actual crisis arguyendo que poco menos fueron imbéciles cuando firmaron la hipoteca, la auténtica responsabilidad de la crisis es de las entidades financieras y de la casta política que fueron quienes la promovieron por todos los medios y sacaron beneficio de ella.
Permítame informarle que el perfil del que compró un piso y ahora tiene una hipoteca impagable no es en absoluto el que usted plantea de alguien que especuló y por ejemplo se dedicaba a comprar 2 pisos o más, es el perfil de un matrimonio con uno o dos hijos a su cargo que compró un piso de 3 habitaciones como vivienda principal por 230.000 euros entre los años 2004 y 2008. No es el de alguien que consumió por encima de sus posibilidades, es el de alguien que se endeudó por encima de sus posibilidades y además alentado por todo un sistema que dia tras dia lo intentaba convencer de las bondades de adquirir un piso en propiedad.
El tema de la burbuja inmobiliaria es, se mire como se mire, una gran estafa en la que los que controlan la expansión/contracción de la masa monetaria y tienen los conocimientos técnicos económicos, aliados con la casta política han embaucado a toda la población en un negocio ruinoso que nos ha llevado a la actual situación de miseria mientras que ellos seguían disfrutando de una situación privilegiada. Me resulta patético que todavía haya gente que siga culpando a las víctimas de todo este desaguisado mientras que los verdaderos responsables se van de rositas, y me resulta todavía aun más patético cuando este argumento no está en boca de un político o un responsable financiero sinó en boca de un ciudadano más.
El perfil de un matrimonio con uno o dos hijos a su cargo que compró un piso de 3 habitaciones como vivienda principal por 230.000 euros entre los años 2004 y 2008. ¿Tenía uno de los miembros de ese matrimonio unos ingresos asegurados de 60000 euros anuales?. Porque eso es lo que se necesita para pagar 230000 euros. Y si los pagas y si no los tienes, entonces estás viviendo por encima de tus posibilidades. Eso lo decíamos aquí muchos en esos años y nos llamaban de todo menos bonitos.
Me indigna esta tendencia a culpar a la gente de la actual crisis arguyendo que poco menos fueron imbéciles cuando firmaron la hipoteca, la auténtica responsabilidad de la crisis es de las entidades financieras y de la casta política que fueron quienes la promovieron por todos los medios y sacaron beneficio de ella.
Permítame informarle que el perfil del que compró un piso y ahora tiene una hipoteca impagable no es en absoluto el que usted plantea de alguien que especuló y por ejemplo se dedicaba a comprar 2 pisos o más, es el perfil de un matrimonio con uno o dos hijos a su cargo que compró un piso de 3 habitaciones como vivienda principal por 230.000 euros entre los años 2004 y 2008. No es el de alguien que consumió por encima de sus posibilidades, es el de alguien que se endeudó por encima de sus posibilidades y además alentado por todo un sistema que dia tras dia lo intentaba convencer de las bondades de adquirir un piso en propiedad.
El tema de la burbuja inmobiliaria es, se mire como se mire, una gran estafa en la que los que controlan la expansión/contracción de la masa monetaria y tienen los conocimientos técnicos económicos, aliados con la casta política han embaucado a toda la población en un negocio ruinoso que nos ha llevado a la actual situación de miseria mientras que ellos seguían disfrutando de una situación privilegiada. Me resulta patético que todavía haya gente que siga culpando a las víctimas de todo este desaguisado mientras que los verdaderos responsables se van de rositas, y me resulta todavía aun más patético cuando este argumento no está en boca de un político o un responsable financiero sinó en boca de un ciudadano más.
Es este uno de los artículos con más falta de corazón y de lógica que he leído durante todos estos años de crisis. Aquí sólo se plantean los derechos de los bancos sin tener en cuenta lo que afirman la mayoría de grandes pensadores u economistas de la actualidad: que la actual es una pura crisis de deuda privada e insolvencia bancaria y que los principales responsables son las entidades financieras y la casta política.
Es curioso como en el artículo solo se roza superficialmente las verdaderas causas de la crisis y finalmente se acaba culpando a la estupidez de los ciudadanos justificando como una especie de justo castigo el desahucio independientemente si se lleva por delante a hombres, mujeres, ancianos o niños. Entiendo que el articulista es de los que opinan que la tragedia del Madrid arena también es culpa exclusiva de los chavales que no supieron organizarse adecuadamente para evitar el sobre-aforo, la venta de entradas falsas y el acceso a gente sin entrada, para el supongo que no tienen ninguna responsabilidad los organizadores que son los que hacen el negocio y los que tienen los conocimientos técnicos y logísticos.
Ya no entraré en cuestiones de más complejidad como es la reserva fraccionaria que permite a los bancos expandir la masa monetaria y crear espejismos de prosperidad donde no los hay. Supongo que para el articulista el ciudadano medio ha de tener un par de masters en economía avanzada que le permita ser capaz de detectar estos artificios del sistema financiero y falsar las falsas teorías promovidas en los mass media. Supongo que el articulista no tiene nada que decir sobre la eliminación de este y otros privilegios del sistema financiero.
Así pues para el articulista todo se reduce a que hay gente que ha firmado algo y que tiene que cumplir sí o sí. las entidades financieras, responsables de la crisis, no deben hacer ningún sacrificio y su único objetivo es pagar a los acreedores franceses y alemanes tal como establece la troika. Los directivos que se enriquecieron con el tema de la burbuja inmobiliaria tampoco han de hacer ningún sacrificio, han de mantener sus bonus y sus jubilaciones millonarias. La casta política tampoco ha de hacer ningún sacrificio, han de mantener sus privilegios. Las élites económicas tampoco han de hacer ningún sacrificio, han de mantener sus exenciones fiscales.
Por último, me resulta indignante que en el artículo apenas se hable de la recapitalización de la banca con dinero público a costa de una población ya de por si muy empobrecida, no se si es de los que opina que no hay alternativas a la actual recapitalización y niegue las soluciones aportadas por ejemplo por jesus huerta de soto, Juan laborda u otros afamados economistas españoles que ofrecen mecanismos para que el agujero bancario se tape a costa de los grandes acreedores de los bancos... que por otra parte también tienen una importante responsabilidad ante la crisis.
Patético artículo.
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