idealista.com [empresa editora de este portal] celebró el pasado jueves 11 de noviembre una segunda edición del desayuno de trabajo denominado "quo vadis, vivienda?" (¿adónde vas vivienda?). A la cita acudieron diversos perfiles como profesionales del mercado inmobiliario (asesores financieros, comercializadores de viviendas para bancos, consultores inmobiliarios y brokers hipotecarios) y periodistas/bloggers de perfil económico-financiero. La mesa se completó con diversos integrantes de idealista.com y todos compartieron sus ideas sobre qué deparará para el mercado inmobiliario 2011, que sin duda será un año muy importante
El próximo ejercicio será uno de los más inciertos de los últimos años para el sector inmobiliario. El tono mayoritario de la mesa fue de desconfianza respecto a lo que se avecina para los próximos meses. Entre los motivos y las consecuencias se señalaron:
1) los bancos y cajas van a tener más pisos
El inventario de pisos de bancos, lejos de bajar, subirá, ya que además de los problemas como el paro, muchas entidades se enfrentan en 2011 al fin de las refinanciaciones que hicieron a algunos promotores y les llegarán más viviendas. Por estos motivos y por los cambios de la política de provisiones del banco de España, los bancos deberán afrontar más gastos por tener sus viviendas
Consecuencia: el precio de la vivienda bajará y muchas entidades serán agresivas en sus precios para reducir su stock
2) la situación de muchas entidades es delicada
La banca está en un dilema: o bien preserva los fondos propios intentando no sacarse de encima activos inmobiliarios con pérdidas o bien genera liquidez vendiendo con rebajas. De momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del bce). Para algunas entidades, que se han dado cuenta de que probablemente es mejor sacar ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar
Consecuencia: el mercado de pisos de bancos puede partirse en dos. Los bancos y cajas en mejor situación financiera podrán rebajar más los precios y ser más baratos, pero habrá otros que no podrán y serán caros
3) escaso acceso al crédito
La banca se está empezando a dar cuenta de que los activos inmobiliarios “están vivos” y "piden comer" (las promociones se deterioran con el paso del tiempo, hay vandalismo, se cobran impuestos y hay que hacer provisiones). En resumen, se requieren recursos para mantenerlas. Además, hay pérdidas inmobiliarias aún ocultas en los balances de los bancos que Irán saliendo con el paso del tiempo
Consecuencia: estos problemas seguirán limitando la capacidad de la banca de dar crédito y el que lo hagan no será barato
4) cambio generacional a compradores sin ahorros
Los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. El fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. Además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquiler
Consecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones...) sin terminar de pagar. Para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. Actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas
5) recorte a la desgravación
Quien compre casa a partir del 1 de enero de 2011 ya dependerá de sus ingresos para tener acceso a las desgravaciones o no. Se trata de un cambio importante y que rompe con toda una tradición en el sector
Consecuencia: parece que durante los primeros meses del año la desgravación afectará a la baja a la venta de viviendas, pero, pasado el primer shock, la mayoría de expertos espera una mejora de cifras especialmente en el segundo semestre. En cuanto a precios, no queda claro si habrá una rebaja de los precios por la presión de la demanda o si el vendedor mantendrá el tipo
6) el problema está en el suelo
Los pisos que están terminados se podrán vender antes o después, pero el gran problema que afrontan los bancos son los suelos adquiridos de las promotoras a precios desorbitados. Además, hay suelos sin ningún tipo de futuro ya que no hay demanda para desarrollar planes de urbanismo en aquellos que se quedaron sin ser urbanizados o que lo están en zonas inundadas de viviendas sin vender
Consecuencia: algunos suelos se podrán transformar en pisos pero otros serán engullidos por los balances de los bancos con el paso de los años
7) la situación económica no acompaña
La incertidumbre económica, el desempleo y la inseguridad laboral pesan en el ánimo de los compradores. No se espera una mejoría de estos factores a corto plazo. El Euribor cotizará poco a poco la cercanía de una subida de tipos de interés y seguirá al alza
Consecuencia: la demanda de vivienda seguirá cauta por ambos aspectos, que desincentivan a comprar. De nuevo, si la situación general mejora en el segundo semestre de 2011, se verá un sector inmobiliario más saludable
8) competencia a cuatro bandas
Hay zonas de España donde se venden pisos de bancos, de promotores, de vpo por los organismos y de particulares. Se critica la venta de viviendas de protección oficial en zonas donde ya hay sobreoferta de casas. Por otro lado, se alerta también de lo contrario: hay zonas al norte de Madrid donde no hay posibilidad de comprar una vivienda nueva porque no la hay
Consecuencia: en las zonas de competencia feroz el precio tiende a bajar pero es una mala noticia para los vendedores
9) promoción de viviendas anémicas durante años
Aunque hemos asistido a años de cerca de 800.000 viviendas nuevas construidas al año, algunos asistentes apuestan por que no se producirá una construcción muy superior a las 80.000-120.000 durante bastante tiempo. Además, se estima que sólo se construirá en sitios puntuales, con demanda asegurada
Consecuencia: muchos compradores que deseen una vivienda nueva en una zona de demanda destacada no podrán acceder a ella y el sector se pasará años digiriendo los excesos del pasado
10) vender se vende, pero al menos a -30%
En España se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. Se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. Aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad
Consecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazo
En está edición del quo vadis vivienda han participado Rafael valderrábano (básicohomes), Carlos Ferrer-bonsoms (jones lang lasalle), mikel echevarren (irea), Juan villén (capitae), remo (el blog salmón), miquel roig (expansion.com), Rubén j. Lapetra (cotizalia), Jesús Pérez (financialred), Enrique utrera (lainformacion.com), Vicente varó (unience)y josé María huch (gurusblog). Por parte de idealista.com asistieron Fernando Encinar, jefe de estudios, María Martínez, encargada de la organización del evento, y Daniel montero, responsable de idealista news y que fue el encargado de moderar el debate
El evento narrado por otros asistentes:
Previsiones vivienda para el 2011: menos ventas, precios a la baja y subida de tipos de interés
El sector inmobiliario en quo vadis vivienda. Del infierno camino al purgatorio
Cinco razones para entender por qué las casas serán más baratas en 2011
¿Quo vadis vivienda?
Noticias relacionadas:
Leer conclusiones del primer quo vadis, vivienda?
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84 Comentarios:
En 2011, viendo la progresión de problemas, sólo se venderá con un 40% de "rebaja". Lo mismo en 2012 ó 2013 ya habremos alcanzado la "oferta" del 50%. En 2014 lo mismo volvemos a ver precios "normales" y no especulativos
Muchos estudios hablan de una recuperación de precios en 2012. No se alcanzarán precios como en 2006 y 2007, pero no se esperan grandes bajadas. El mínimo técnico lo situan en 2011, pero cuando el sistema bancario no tenga tantas cargas y oferta y demanda tiendan a regularse los precios tenderán al alza. Además la mejora económica a nivel mundial ayudará a producir subidas.
Si si, tú sigue haciendo caso a esos estudios, pffff!, la de chorradas que se leen.
Efectivamente, la verdadera demanda está en - 50% respecto a máximos, eso implica que un piso medio en Madrid de 80 m2 deberá costar unos 200 000 euros. Naturalmente que habrá zonas más caras y baratas pero la media debe estar por allí. además los alquileres también deben bajar, no tanto, quizás un 10 -20 %, pero si bajar, en este último aspecto debe jugar un importante papel los políticos facilitando el alquiler que no intentar abaratarlo con medidas fiscales y ayudas.
...y porque toda esa gentuza, (bancos promotores y sus peleles políticos), se aseguran de que no haya un registro de lo que de hecho se paga por los inmuebles que se estan vendiendo, que si no esto iría todavía más rápido.
Aun así todo este pufo caera por su propio peso.
10) vender se vende, pero al menos a -30% en España se vende, pero sólo parte de las viviendas y siempre que estén con un considerable descuento. Se habló de al menos el 30% desde máximos y para activos sin problemas de estado y/o situación. Aunque hace años dicha cifra de desplome habría sido calificada de locura, ahora los que están cerca del mercado hablan de ella y la asumen con una gran normalidad consecuencia: todo lo que quede por encima de ese precio no será vendido a corto plazo Bueno, por lo menos estos expertos del sector no se engañan a sí mismos. Lo que se venda será muy rebajado, y reconocen que el resto... *** directamente no se venderá***
Y probablemente una de las causas por las que directamente no se venderán los pisos ni aún muy rebajados es esta: 4) cambio generacional a compradores sin ahorros los formadores de hogares actuales deberían ser parejas jóvenes, pero dicho segmento de la población está en muchos casos sin ahorros y/o con un trabajo precario. El fin del baby boom como formadores de hogares también provoca que cada vez lleguen a la edad de comprar casa hijos únicos, que a medio plazo heredarán una o varias casas. Además, están viviendo el derrumbe de una burbuja inmobiliaria, por lo que su predisposición a comprar casa no es tan imperiosa como en generaciones pasadas, viendo con mejores ojos que otras el alquiler consecuencia: mucha gente se está presentando a comprar casa sin ahorros e incluso con créditos (coches, vacaciones...) sin terminar de pagar. Para comprar, estos perfiles necesitan una financiación del 100%, que en condiciones normales no es viable. Actualmente sólo encontrarían salida pisos de bancos y cajas todos conocemos en nuestro propio entorno a los jóvenes de hoy día. No tienen ahorros. Trabajo precario que no llega a 1000 € en los mejores casos. Algunos de ellos todo lo compran con tarjeta y a plazos. Tienen dificultades para pagar a plazos coches y viajes, de los que no se privan. No tienen siquiera en mente salir de casa de sus padres a estos precios de vivienda.queda totalmente fuera de su alcance financiero. Esto cualquiera en su entorno lo puede comprobar a diario.
¿30% de descuento?
Ay! Ay! Ay! Ay! Ay! Ay! Mi corazón! Ay! Ay! Ay! Ay! Ay! Mis inversiones inmobiliarias se desploman! Ay! Ay! Ay! Ay! Ay !Ay! Ay! Ay! Ay! Ay! Me muero! Ay! Ay! Ay! Ay! Ay! Mi corazón ay! Ay! Ay! Ay! Ay! Ay! Me arruino!
Es preferible la muerte a tanto sufrimiento!!!!
ABRÓcHENSE LOS CINTURONES
Bruselas regaña a España por su falta de credibilidad: 48 horas para salvar el euro
Las crisis de deuda son así. en unas pocas horas se puede ir el proyecto europeo a tomar viento si las autoridades comunitarias no actúan decididamente contra los gobiernos irresponsables. Y lo peor de todo es que los rescates públicos de países en apuros siempre los pagan los mismos, los contribuyentes.
Es el coste que tienen las políticas neokeynesianas: si después de una crisis financiera los países se gastan el dinero que no tienen para tapar los agujeros bancarios, entonces se produce una crisis de deuda pública que provoca quiebras de estados y empobrece a los ciudadanos. Ya saben, los bonos de loe Estados pasan de ser una inversión segura a servir para envolver el bocadillo.
Como señalan varios periódicos internacionales, bruselas tiene 48 horas para salvar el proyecto de la divisa europea. Hoy los ministros de Finanzas forzarán al gobierno irlandés a que renuncie a un parte de su soberanía nacional a cambio de ser rescatada con dinero de todos los socios comunitarios (es decir, de los contribuyentes).
Lo mismo sucederá con Portugal, cuyo gobierno no ve con malos ojos ser salvado por sus socios del euro para que no se produzca una huída masiva de capitales del país. El rescate conjunto podría rondar los 140.000 millones de euros, según anuncia hoy el diario El Economista.
Los más interesados en el rescate irlandés son Reino Unido y Alemania, ya que los bancos germanos y británicos tienen una exposición total de 300.000 millones de euros en deuda irlandesa. Por ello el premier David Cameron se ha ofrecido a participar en la operación de salvamento aunque su país no esté en la eurozona.
El periódico Cinco Días publica una tabla en la que se puede ver claramente quienes son los más preocupados por la suspensión de pagos de Irlanda. Tras los británicos y alemanes, lo más expuestos son belgas, franceses y japoneses.
Las entidades financieras españolas no están metidas en el agujero irlandés, donde tienen 14.000 millones de euros. Sin embargo, el problema de los bancos y las cajas de ahorros es Portugal, ya que han destinado entre 60.000 y 80.000 millones a la compra de deuda pública lusa. Por eso todos los inversores y gobernantes europeos temen que tras Portugal el pánico llegue a España. El problema es que un rescate de nuestra economía rondaría los 320.000 millones de euros. El triple del coste de salvar a Irlanda y Portugal juntos.
Sorprende, por tanto, que el número dos de Elena Salgado, el secretario de Estado de Hacienda, josé Manuel Campa, descarte que en España se vaya a producir una crisis de deuda similar a la irlandesa o portuguesa. Lo destaca el diario Expansión: "campa sale al paso: españa ni era Grecia, ni es Irlanda ni lo será nunca".
¿Alguien sabe por qué la bolsa del ibex está todo en rojo? No se salva nadie.
No se si mi ordenador está estropeado, si la bolsa se ha vuelto comunista y está repartiendo pérdidas o simplemente es un desplome en toda regla.
¿Alguien me lo puede aclarar?
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