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Si quieres sacar rentabilidad al ladrillo sin correr riesgos debes invertir al menos 80.000 euros

Autor: Redacción

La inversión en el ladrillo no está reservada a los fondos de inversión y empresas patrimonialistas. Cada vez más particulares deciden comprar inmuebles para alquilarlos después y sacar rentabilidad a sus ahorros ante la falta de opciones que ofrece un mercado financiero donde reinan los tipos de interés en mínimos históricos.

Ahora bien, no todas las inversiones son igual de recomendables para todos los bolsillos. De hecho, la cantidad disponible para la inversión es la que determina qué tipo de apuesta debe realizarse en el sector inmobiliario.

Esto precisamente es lo que argumenta la firma Invermax, que en su último estudio desgrana qué alternativas tienen los ahorradores en Madrid, según el dinero que vayan a destinar a la inversión.

Según sus cálculos, la inversión óptima oscila entre 80.000 y 130.000 euros, una cantidad con la que se puede comprar un piso y obtener rentabilidades de hasta el 6%.

En el caso de que el ahorrador vaya a destinar menos de 50.000 euros, la mejor alternativa es comprar acciones de una socimi; es decir, de una sociedad de inversión inmobiliaria. Actualmente, hay decenas de vehículos de este tipo cotizando en bolsa, tanto en el Ibex (Merlin y Colonial), como en el mercado continuo (Lar, Axiare e Hispania) y en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde hay más de una treintena de compañías.

En este sentido, Invermax recomienda revisar las carteras de las socimis antes de decantarse por invertir en ellas y cree que la clave es que sus activos estén diversificados. Para una inversión de estas características, descarta la adquisición de un inmueble, ya que por este precio es prácticamente imposible encontrar uno en la capital y los que están disponibles son de muy baja calidad, por lo que requerirán una inversión elevada en reformas.

En cambio, sí hay posibilidades de hacer negocio comprando un piso si la inversión supera los 50.000 euros. Para la horquilla de entre 50.000 y 80.000 euros, Invermax recomienda tener en cuenta los distritos periféricos de la capital, como Puente de Vallecas, Carabanchel, Usera o Vicálvaro.

“Aunque la inyección de dinero es reducida, las viviendas situadas en estos lugares, en su mayoría, necesitan una adecuación o reforma (10.000-20.000 euros) para poder situarla en el mercado del alquiler en rentabilidad, que en este tipo de inversiones pueden llegar a alcanzar el 7% bruto”, asegura el estudio.

El siguiente escalón se encuentra entre 80.000 y 130.000 euros, que como decíamos unas líneas más arriba, es la inversión óptima según Invermax. Con este dinero es posible encontrar inmuebles en barrios cercanos al centro de Madrid con unas rentas de alquiler atractivas. “Los distritos de Ciudad Lineal, San Blas-Canillejas, Villa de Vallecas, Barajas, Latina y Moratalaz son las zonas ‘prime yield’ porque en estos barrios, al estar consolidados en cuanto a infraestructura y servicios, las rentabilidades se sitúan entre el 5% y 6% y los riesgos de impago son muy bajos”, explica.

A pesar de que en dicho caso la rentabilidad es algo inferior a la de una inversión de entre 50.000 y 80.000 euros, Invermax insiste en que “es la horquilla más manejable para encontrar viviendas en barrios relativamente cercanos al centro de la capital y con rentas suficientemente atractivas. Este rango económico aporta al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, dotaciones, transporte público al centro y mayor demanda constante de un adecuado perfil de inquilino”.

Quienes vayan a invertir más de 130.000 euros se pueden permitir comprar un inmueble en las zonas más céntricas de la capital. Una inversión de hasta 300.000 euros, permite adquirir de viviendas en lugares céntricos de Madrid, como Arganzuela, Fuencarral, Moncloa, Hortaleza o Tetuán, con unas rentabilidades brutas de alquiler que suelen oscilar entre el 4% y el 5%, por lo que es inferior al caso anterior ya que las rentas no están creciendo en la misma proporción que los precios de compraventa. Esta alternativa es recomendable para inversores conservadores.

Para los inversores que dispongan de más capital (entre 300.000 euros y un millón), el estudio recalca las posibilidades de encontrar viviendas con altas calidades en zonas ‘prime’, por lo que es una buena opción para aquellos inversores que buscan un producto seguro.

Este tipo de inmuebles, que se sitúan en los distritos de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Retiro, ofrecen una rentabilidad bruta inferior al 4%, beneficios que se reducen hasta el 2% una vez pagados todos los gastos que generan estas viviendas. Normalmente, recalca Invermax, los costes fijos por el IBI, la comunidad, los seguros… se comen gran parte de los ingresos que consigue el propietario con el arrendamiento.

En el caso hipotético de que el inversor tenga disponible más de un millón de euros para invertir en el sector inmobiliario, la recomendación es vehiculizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades patrimoniales, como sociedades acogidas a determinados regímenes especiales que les otorgan beneficios fiscales. Una fórmula que permite minimizar el impacto fiscal que suponen los rendimientos procedentes de capital inmobiliario a través del IRPF.

“En estos casos y si los inmuebles pertenecen a sociedades cuya finalidad es la explotación de los arrendamientos y el inversor se convierte en socio-administrador dicha sociedad, su tributación efectiva será más atractiva”, sostiene el estudio.