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Salen a bolsa los locales del Edificio España con el riesgo de que se cancele su compra y sin incluir su valoración

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) calienta motores para el estreno más peculiar que ha vivido hasta ahora con las socimis.

Como adelantó idealista/news, y si no hay cambios de última hora, la semana que viene empezarán a cotizar cuatro sociedades de inversión inmobiliaria impulsadas por el vehículo Inbest, controlado a su vez por la gestora Corpfin Capital Real Estate. Detrás de Corpfin está Javier Basagoiti, actual presidente de Asocimi, la asociación que han creado varias de estas sociedades para defender su papel en el despertar del sector inmobiliario y en su transformación respecto a la época del boom.

Las protagonistas son Inbest Prime I, Inbest Prime II, Inbest Prime III e Inbest Prime IV, cuya cartera está compuesta por participaciones directas en dos sociedades que controlan cinco activos: tres locales que están alquilados a El Corte Inglés (situados en Madrid, Bilbao y Valencia), un local que está siendo reformado (Las Palmas) y los 15.000 m2 de espacio comercial del famoso Edificio España de Madrid que compró Inbest a la cadena hotelera mallorquina RIU por un montante cercano a los 160 millones de euros, aunque de dicha cantidad solo se ha abonado un 10% en concepto de pago anticipado. 

El pasado miércoles, el MAB dio el visto bueno a su incorporación al mercado y confirmó que las acciones de cada vehículo empezarán a cotizar a un precio de un euro y un valor de mercado conjunto de 83 millones de euros. Y lo cierto es que su puesta de largo no estará exenta de peculiaridades. La primera es que es la primera vez que empiezan a cotizar a la vez tantas socimis vinculadas entre sí. 

La segunda rareza la tenemos en la fecha en la que se estrenarán, supuestamente, estas socimis. La propia Inbest anunció que la cita tendría lugar el martes 9 de julio, antes de que el MAB anunciara el visto bueno a su estreno y confirmara la fecha del debut.

La tercera es que en la documentación que las socimis deben entregar al MAB para poder incorporarse al mercado (conocido como DIIM), no hay ni rastro de la valoración del espacio comercial del Edificio España, lo que sin duda sería un gran reclamo para los potenciales inversores tanto por su ubicación como por la capacidad que tendrán las ‘flagships’ para generar unas rentas elevadas. No podemos olvidar que el objetivo de Corpfin es crear entre cuatro y cinco buques insignia de marcas ligadas a la moda y la restauración, principalmente.

Este silencio informativo no está reñido con la legalidad, ya que las socimis son muy claras respecto a la participación que tienen en el capital de las sociedades dueñas de los activos, pero sí es llamativo que el documento aporte toda la información de los locales alquilados a El Corte Inglés, que se encuentran en idéntica situación. Para entenderlo, basta echar un vistazo a la estructura que intervienen en el modelo de negocio de las cuatro socimis, los vehículos de inversión y la gestora:

MAB
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Por tanto, está claro cuáles son las inversiones directas de las socimis (participaciones en otras empresas), aunque la valoración de los activos es parcial, ya que solo se detallan los que forman parte de Assets I. 

Desde Inbest, por su parte, aclaran que la valoración no se ha realizado puesto que de momento solo se han desembolsado 16 millones de euros a modo de anticipo de los 160 millones en los que se ha sellado la operación, por lo que habría que esperar a que se complete el pago para conocer el importe.

La compañía encargada de analizar los activos es la consultora CBRE, que calcula que los cuatro locales de Assets I tienen un valor de mercado conjunto de 189,66 millones de euros. El más destacado de todos es el activo ubicado en Valencia (Colón 1-7), que comparte uso comercial y de oficinas, tiene una superficie de 11.756 m2 y una valoración de 90,6 millones de euros.

El siguiente de la lista es el inmueble situado en el número 20 de Gran Vía de Bilbao: es un local de 3.384 m2 del número 41 de la calle Princesa de Madrid, con 23,5 millones de euros; y el último de la lista es el local de Las Palmas (ubicado en el número 33 de la calle Triana), con 5 millones de euros.

Actualmente los tres primeros locales están alquilados a El Corte Inglés, aunque se esperan nuevos inquilinos en el local de Madrid, donde el contrato finaliza el 30 de septiembre. Inbest tiene intención de arrendar el espacio a dos operadores de primer nivel, de los que uno ya ha firmado un precontrato, mientras que el activo canario está siendo sometido a una reforma integral con el objetivo de entregárselo al operador en bruto y con un espacio diáfano en la segunda mitad de este año.

Los riesgos, el plato fuerte

Como sucede con cualquier socimi que sale a bolsa, la documentación que analiza el mercado recoge los riesgos a los que se debe enfrentar el inversor antes de comprar acciones de estos vehículos.

En este caso, el DIIM destaca que “antes de adoptar la decisión de invertir adquiriendo acciones de la sociedad, deben tenerse en cuenta los riesgos que podrían afectar de forma negativa al negocio, los resultados, las perspectivas o la situación financiera, económica o patrimonial del emisor y, en última instancia, a su valoración. Asimismo, debe tenerse en cuenta que todos estos riesgos podrían afectar de forma negativa al precio de las acciones del emisor, lo que podría llevar a la pérdida, parcial o total, de la inversión realizada”.

Y continúa asegurando que “la sociedad ha implementado una estructura de inversión en activos inmobiliarios compleja a través de una participación no mayoritaria en dos vehículos de inversión (Assets I y Assets II). Esta estructura compleja hace necesario por parte de un posible inversor entender y evaluar adecuadamente los posibles riesgos relativos a cómo, quién, y en dónde se toman las decisiones, ya que estas pueden afectar a la evolución de la sociedad”.

Pero si hay un riesgo que llama especialmente la atención es que se deshaga la compra de la galería comercial del Edificio España, el activo objetivo de Assets II, sobre la que existen abiertos actualmente dos procesos judiciales entre la cadena hotelera RIU, actual propietaria del famoso inmueble; y el grupo constructor Baraka, controlado por el empresario murciano Trinitario Casanova y que se encargó de traspasar el edificio a la firma mallorquina.

Según el Grupo Baraka, antes del traspaso del inmueble acordó con RIU la posibilidad de recomprar en el futuro los 15.000 m2 que ocupan los locales comerciales, incluyendo en el contrato de forma expresa la facultad de autocontratación, siempre que la compañía de Trinitario Casanova cumpliera las condiciones de compra fijadas por el grupo hotelero. Sin embargo, RIU niega su versión y asegura que el empresario murciano solo tenía un mandato de intermediación no representativo, que estaba ligado al cobro de una comisión si se producía la venta de los locales. La cadena hotelera consideró que Baraka no había cumplido su cometido, dio por concluido el contrato y traspasó los locales a la gestora liderada por Javier Basagoiti.

En este sentido, la documentación explica que “el contrato de compraventa por parte de Assets II de los locales comerciales situados en Plaza España (Madrid) está sujeto a ciertas condiciones suspensivas y mantiene indemne a Assets II como comprador del Edificio, de toda potencial contingencia derivada de los procedimientos expuestos anteriormente. En el caso de que la demanda de Baraka prosperase, existe el riesgo de que Assets II no pueda realizar la compraventa del inmueble con el que ha realizado las proyecciones explicadas en el presente Documento o deba realizarla en condiciones más gravosas para Assets II, en caso de seguir interesada, lo que tendría un impacto negativo en el negocio, la rentabilidad, la situación financiera y la liquidez de Assets II y, por ende, de INBEST I o en su valoración”.

No obstante, todo apunta a que, si la justicia acaba dando la razón a Baraka, la ruptura de la compra de los 15.000 m2 no provocarían un quebranto patrimonial para Assets II, ya que “la parte vendedora (la familia RIU) se ha comprometido contractualmente a mantener indemne a Assets II de cualquier contingencia derivada de los procedimientos judiciales expuestos anteriormente con el grupo Baraka”, aunque hay una puntualización: “en el supuesto que la parte vendedora incumpliese sus obligaciones contractuales podrían producirse efectos negativos tanto en los resultados como en el patrimonio de Assets II y la Sociedad. En caso de producirse este incumplimiento, la Sociedad y Assets II procederían a tomar las oportunas medidas judiciales para exigir el cumplimiento íntegro del contrato”.

Entre los objetivos que se han planteado las socimis está levantar 200 millones de euros para seguir realizando compras, de los que ya tiene comprometidos 127 millones de euros. Por otro lado, el documento deja claro que la inversión de las cuatro socimis en Assets II está planteada junto con un coinversor que va a participar, a través de una nueva socimi, con una participación máxima del 49% en el capital de dicho vehículo de inversión.