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La pandemia dispara las viviendas heredadas a máximos: quien herede se libra del cambio fiscal de 2022

La Ley antifraude fiscal publicada en el BOE trae un cambio en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones a partir de 2022

La pandemia sanitaria ha sido un revulsivo para las herencias de viviendas, que se han disparado en los últimos meses como consecuencia de los miles de fallecimientos por covid-19. El crecimiento ha sido tan fuerte que la inscripción en los Registros de la Propiedad de las viviendas heredadas ha batido récord.

Según el INE, entre enero y mayo se han contabilizado 85.186 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España, lo que arroja una media de 564 al día. Se trata de la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007.

Solo en mayo, el último dato disponible, se han heredado 17.810 inmuebles, la segunda cifra mensual más alta de la historia, solo superada por los más de 19.400 heredados el pasado mes de marzo. Y estas cifras solo incluyen las herencias de viviendas aceptadas, por lo que deja fuera las renuncias que se producen por motivos como que la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido.

Dónde hay más herencias de viviendas 

Los datos que maneja el organismo de estadísticas, y que se nutren de los registradores, sitúan a Cataluña como la región donde se han producido más herencias de viviendas en los cinco primeros meses del año, con casi 15.000. Le siguen de cerca Andalucía (13.902), Madrid y (11.176), Comunidad Valenciana (11.115) y, a distancia, Castilla y León (5.324) y País Vasco (4.223). La Rioja es la única comunidad donde se han heredado menos de 1.000 viviendas en los cinco primeros meses del año, mientras que las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla cierran el ranking nacional con menos de un centenar de transmisiones de este tipo entre enero y mayo.

Dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar

La mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, normalmente previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario y agencias que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda, así como su posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Se trata de una fórmula que permite ahorrar tiempo y dinero.

El tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, ya puede llevar pocos meses o incluso años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último, es complejo, pues según un estudio de la OCU de 2020, un 17% de españoles reconoce haber tenido problemas de disputas sobre la herencia. Y es que son muchos los que pueden acarrear a las herederos.

Uno de los conflictos más frecuentes es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar la casa es necesario que todos estén de acuerdo o bien buscar una alternativa, como por ejemplo comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad.

Los impuestos y gastos de una herencia

Al margen de los problemas que puedan surgir entre los herederos, conviene tener presentes los impuestos y los gastos a afrontar al heredar una vivienda.

El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones. Como explica la red, se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. Depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada comunidad. Las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos (cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos…)

Para el abono del impuesto de sucesiones los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional. Actualmente, ante los problemas generados para heredar durante el covid-19, algunas comunidades han ampliado esta prórroga para facilitar esta tramitación.

Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción. 

A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que también varían en función de cada comunidad autónoma. 

Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI... 

El cambio impositivo que llegará en 2022

Todas las transmisiones de la propiedad que se están llevando a cabo este año se librarán de un cambio fiscal que entrará en vigor el próximo mes de enero.

El BOE ha publicado el texto definitivo de la Ley antifraude fiscal, una normativa que cambia por completo la forma de cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), el tributo que pagan los contribuyentes que heredan un inmueble. Y es que el heredero seguirá pagando impuestos por el valor neto de la vivienda heredada. Pero, en el caso de los inmuebles, se considerará que el valor de referencia será el aprobado por la Dirección General del Catastro. Este nuevo valor se aprobará en diciembre de cada año, por lo que, previsiblemente, entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las herencias que se produzcan a partir de esta fecha, pues no tiene carácter retroactivo.

Este cambio en la valoración de inmuebles está contemplado en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal que ha sida publicada en el BOE. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídicono habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), sino también al ITP, el impuesto que se paga al comprar una vivienda usada.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla-La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia. 

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble. 

De qué manera afecta al heredero de una vivienda

Cuando se hereda una vivienda o inmuebles el heredero debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que es un impuesto autonómico progresivo, lo que significa que cuanto mayor sea la valoración de la casa que heredamos, mayor será el importe de lo que tengamos que pagar. Y la base imponible de este tributo será el valor de mercado. y sobre ese valor es sobre el que se aplica la escala del impuesto que oscila entre un 7,65% y un 34%, aunque depende de la comunidad autónoma, ya que cada una tiene su propia escala. 

En el caso de inmuebles, la nueva ley establece que ese valor de mercado será el de referencia de Catastro a partir de enero de 2022. En muchas ocasiones, la Hacienda autonómica comprueba el valor de la vivienda heredada porque considera que el heredero ha pagado menos impuestos de lo que le corresponde. Es lo que se llama una comprobación de valores. Y aquí es donde entra en juego el nuevo valor de referencia.

Que la hacienda autonómica exija al heredero de una vivienda o al comprador de una casa barata un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) o por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa heredada o vendida es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. O el valor de referencia, cuando éste entre en vigor en enero de 2022.

Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa? A partir de enero de 2022 lo harán mediante el nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro para motivar sus comprobaciones de valores. Así, el socio de Ático Jurídico recuerda que la administración no estará obligada a enviar a un perito a que haga una visita a la vivienda heredada, donada o vendida, con lo que al contribuyente que haga reformas sustanciales en su casa para revalorizarla antes de venderla o que haya heredado una vivienda totalmente reformada se le castigará considerando que vale lo mismo que una de la misma zona sin reformar.

No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La nueva ley prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”.

En definitiva, una vez entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley.

Cómo actuar hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro

José María Salcedo, de Ático Jurídico, afirma que hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, la previsión legal queda incompleta. Porque la norma prevé que, en el caso de inmuebles, la base imponible será dicho valor de referencia. Y éste, durante todo este año, aún no va a estar vigente.

En defecto de dicho valor de referencia, la Administración deberá acudir a la mayor de estas dos magnitudes: el valor declarado por los interesados, o el valor de mercado.

Por tanto, considera Salcedo que lo previsible es que las comprobaciones de valores realizadas este año, una vez que ya ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, deberán determinar, para cada inmueble, cuál es su valor de mercado. Y ello, sin poder aplicar la presunción legal de que dicho valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro, aún no vigente.

Por ello, el socio de Ático Jurídico considera que, durante este 2021, las valoraciones tendrán que hacerse como hasta ahora. Es decir, utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Y podrán ser impugnadas por los contribuyentes, como hasta ahora. Es decir, alegando que los métodos utilizados no son adecuados para obtener el valor de mercado del inmueble. Y criticando, según el caso, la falta de visita del perito al inmueble (dictamen de peritos), o la utilización de un medio como el de tasación hipotecaria, denostado por varios Tribunales Superiores de Justicia.

En definitiva, José María Salcedo considera que el retraso de Catastro en aprobar su valor de referencia nos dará una ligera tregua, antes de la batalla que se prepara contra las nuevas comprobaciones de valores, una vez ya sea aplicable el valor de referencia.

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