Conocer todo lo relativo a la plusvalía municipal resulta fundamental debido a su impacto directo en las transacciones inmobiliarias y las obligaciones fiscales locales. Este impuesto se aplica al aumento de valor de una propiedad en el momento de su transmisión, afectando los costes de compra y venta, así como las decisiones financieras y estrategias de inversión.
Comprender ciertos aspectos clave como cuándo hay que abonarla o cómo se calcula es esencial para evitar posibles sanciones fiscales y tomar decisiones informadas en la gestión de activos inmobiliarios. Por ello, hemos elaborado esta guía con todo lo que necesitas saber en 2025 sobre la plusvalía municipal.
- ¿Qué es la plusvalía?
- ¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
- ¿Quién paga la plusvalía municipal?
- Datos necesarios para calcular la plusvalía municipal
- ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
- Nuevos coeficientes para la plusvalía municipal en 2025
- Calculadora de plusvalía municipal
- Ejemplo sobre el cálculo de la plusvalía municipal
- ¿Qué pasa si no se paga la plusvalía?
- La plusvalía en el IRPF
¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía municipal se refiere a un impuesto municipal que se aplica sobre el aumento de valor experimentado por un terreno o propiedad cuando se produce una transmisión de la propiedad, ya sea por venta, herencia o donación.
Este impuesto se basa en la idea de que, cuando una propiedad aumenta su valor debido a factores como el desarrollo urbano o la mejora de infraestructuras en la zona, el propietario debe contribuir por los beneficios generados.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Dependiendo de cómo se adquirió la vivienda, el plazo para pagar la plusvalía varía:
- En las compraventas o donaciones, el plazo es de 30 días hábiles.
- En las herencias, se paga durante los primeros seis meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda. Se puede prorrogar otros seis meses si se avisa dentro de plazo.
Cabe destacar que en 2025, aquellos propietarios que vendan su casa y no obtengan beneficio con ello, no tendrán que abonar el impuesto.
¿Cuántos años tienen que pasar para no pagar plusvalía?
No hay un plazo que exima de pagar la plusvalía, pero a partir de los 20 años no aumenta la cuantía del tributo. Solo se evita pagar este tributo si se vende el inmueble en pérdidas.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal recae sobre las diferentes figuras dependiendo de la actividad que se produzca:
- En las compraventas de vivienda es el vendedor quien debe pagar este impuesto
- En el caso de las donaciones es la persona que recibe la donación quien tiene que afrontar el pago
- En las herencias son los herederos quienes pagan la plusvalía municipal
Asimismo, la persona correspondiente deberá abonar el pago en el ayuntamiento en el que esté ubicada la vivienda.
Datos necesarios para calcular la plusvalía municipal
Los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, pero siempre habrá que aplicar estos parámetros para el cálculo:
- Valor catastral: Este valor es la base para calcular la plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu último recibo del IBI, en la última declaración de la renta o en el ayuntamiento
- Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Según los años que hayan pasado desde que adquiriste el inmueble, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro
- Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento
- Valor de transmisión del inmueble: ¿Por cuánto se vendió, heredó o donó la vivienda?
- Valor de adquisición: ¿Por cuánto se compró o adquirió en su día la casa?
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Desde la aprobación del real decreto que modifica la plusvalía, para calcular la cantidad a pagar se aplica el impuesto municipal, que depende de cada municipio, a la base imponible. El Real Decreto-ley establece dos métodos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:
Método objetivo para calcular la plusvalía municipal
Se multiplicará el valor catastral del inmueble por los coeficientes que se establezcan cada año y que evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método opcional, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.
Método real para el cálculo de la plusvalía municipal
Se calcula la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
El Real Decreto-ley que modificó la plusvalía, establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.
Nuevos coeficientes para la plusvalía municipal en 2025
Los nuevos coeficientes para el cálculo de la plusvalía municipal en 2025 son los siguientes:
| Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a 1 año | 0,16 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,2 |
| 7 años | 0,22 |
| 8 años | 0,23 |
| 9 años | 0,21 |
| 10 años | 0,16 |
| 11 años | 0,13 |
| 12 años | 0,11 |
| 13 años | 0,1 |
| 14 años | 0,1 |
| 15 años | 0,1 |
| 16 años | 0,1 |
| 17 años | 0,12 |
| 18 años | 0,16 |
| 19 años | 0,22 |
| Igual o superior a 20 años | 0,35 |
La aplicación de estos coeficientes es decisión de cada ayuntamiento, ya que representan los valores máximos permitidos. En caso de que un municipio maneje coeficientes inferiores, podrá mantenerlos sin cambios, mientras que aquellos con valores superiores deberán ajustarlos a la baja. Además, existe la opción de que los ayuntamientos reduzcan hasta en un 15% los valores catastrales del suelo, dependiendo del nivel de actualización de estos.
Calculadora de plusvalía municipal
idealista/news ha desarrollado una calculadora que refleja todas las normativas recientes que han entrado en vigor este 2025, permitiendo a los contribuyentes conocer la cantidad que deberán abonar en concepto de plusvalía municipal al vender, heredar o recibir en donación una propiedad.
A través de la información del Real Decreto-ley publicado en el BOE, esta herramienta proporciona una estimación del monto que corresponderá pagar por este impuesto en diferentes situaciones, ofreciendo así una guía útil para aquellos involucrados en transacciones inmobiliarias.
Ejemplo sobre el cálculo de la plusvalía municipal
Poniendo como ejemplo la compra de una vivienda el 15/02/2017 por 210.000 euros y, la venta el 23/11/2021 por 250.000 euros. El valor catastral total es de 100.000 euros, siendo el valor catastral del suelo 60.000 euros (60%). Asimismo, el tipo impositivo es del 30%.
- Valor de adquisición: 210.000 euros
- Valor de transmisión: 250.000 euros
- Hay una plusvalía de 40.000 euros, con lo que se liquida el tributo:
a) Método objetivo:
60.000 euros (valor catastral del suelo) x 0,16 (coeficiente por los cuatro años) = 9.600 euros de base imponible.
Cuota tributaria = 9.600 x 30% = 2.880 euros
b) Método real:
Valor transmisión= 250.000 euros x 60% = 150.000 euros
Valor adquisición = 210.000 euros x 60% = 126.000 euros
Base imponible = 150.000 euros - 126.000 euros = 24.000 euros
Cuota tributaria = 24.000 x 0,30= 7.200 euros
El contribuyente puede elegir la fórmula que más le convenga, en este caso, sería el método objetivo.
¿Qué pasa si no se paga la plusvalía?
Si se te pasa el plazo para pagar la plusvalía, el ayuntamiento puede reclamarte la cantidad, más unos intereses de demora, concretamente:
- 5% durante los tres primeros meses
- 10% entre los tres y los seis meses siguientes
- 15% entre los seis y los doce meses siguientes
- 20% después de un año
La plusvalía en el IRPF
Cuando el vendedor paga la plusvalía municipal, puede restar dicho importe en su declaración del IRPF, reduciendo así la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble.
Por otro lado, si el comprador es quien paga la plusvalía municipal (lo cual es poco común), este importe se sumará al precio de adquisición del inmueble, lo que impactará en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en una futura venta.
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3 Comentarios:
MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE: compre una finca en 2010 que tenia entonces, la condición desuelo urbanizable. (precio de compra 20.000€) desde el año 2012 hasta la actualidad para la transformación de este suelo en urbano, he pagado varios e importantes gastos: proyectos, gestión y obras de urbanización; (30.000€) que sumados al precio de adquisición de la citada finca, da un importe mucho mayor (50.000€) que el de Venta (45.000)la finca se vende como suelo urbano en 2022 y al declarar la plusvalía el Ayuntamiento de turno (Castilla Y León- Segovia) no permite sumar al precio de adquisición de la finca los citados gastos. ¿Se podría recurrir la literalidad del texto dado que es necesario y obligatorio pagar los gastos de urbanización par la transformación del suelo, que sin estos gastos nunca adquiriría la condición de suelo urbano y por ende el precio de venta en rustico sería mucho menor?.
Lo que a mi punto de ver convierte al impuesto en este caso, en puramente confiscatorio, ya que no se permite acreditar los gastos de transformación.
En mi opinión sí es recurrible. Sin embargo soy consciente de que las consultas vinculantes y jurisprudencia están en contra. Lo que pasa es que por el importe que sale a pagar posiblemente no merezca la pena el pleito. De eso se vale la administración muchas veces.
Ahora, lo que sí tienes es una pérdida patrimonial en la venta, que va al IRPF. Has perdido dinero con la operación.
Hola, en 2006 compre una vivienda, ahora voy a venderla por 50.000 euros menos, en teoría según la calculadora tendría que pagar unos 1.700 euros de plusvalía municipal.
Al haber vendido en pérdidas tendría que pagarla y luego recurrirla? o, qué tendría que hacer?.
Muchas gracias.
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