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Los 5 hechos que deben ocurrir para que los inversores bursátiles vuelvan a confiar en las inmobiliarias

Autor: @efonseca

Decir inmobiliarias en bolsa es igual a una recomendación de venta. La crisis económica ha golpeado especialmente a este sector hasta restarle gran parte de su atractivo a ojos del inversor tradicional. Así, todas estas compañías cotizan a muchos millones de capitalización de sus días de vino y rosas. Pero, ¿cuándo podrán remontar el vuelo? banesto bolsa señalaba allá en los albores de la crisis una serie de factores para que el inversor volviera a confiar en las inmobiliarias en bolsa que ahora, conviene analizar si se están cumpliendo: mejora del PIB; del acceso a la financiación; visibilidad en sus resultados; reducción de la deuda y eliminación de la presión accionarial. A día de hoy, aún ninguno de ellos se cumple

Sin perspectivas, poco recorrido… son los argumentos más repetidos por los analistas para describir la actual situación de las inmobiliarias de la bolsa nacional, pese a que viven días de fuerte volatilidad fruto de sus bajos precios y la especulación. Su atractivo es tan escaso que incluso algunos brókers han dejado de seguir al sector ante las pobres expectativas que presenta el ladrillo

Además, los expertos no se atreven a fijar una fecha para la recuperación de estos valores en bolsa, aunque sí detallan una serie de factores que pueden jugar a su favor. Banesto bolsa apuntaban en un informe de 2009, cuando las inmobiliarias cotizadas ya estaban perdiendo atractivo, cinco aspectos cruciales para los inversores volviesen a posar sus ojos en las acciones del ladrillo:

-    Mejora de la economía: el comportamiento del ladrillo está muy ligado con la evolución del PIB. Así, el crecimiento de la economía no solo condiciona la marcha del mercado residencial, sino que también influye en otros aspectos del negocio como los precios de los alquileres o la valoración de los activos inmobiliarios. Pero de momento, todo apunta a que los brotes verdes de la economía nacional tendrán que esperar. Según datos del instituto nacional de estadística (ine), el PIB patrio se contrajo un 3,7% en 2009 y un 0,3% en 2010. El avance de 2011 arroja un tímido crecimiento el 0,4%. Mientras que para 2012 las estimaciones del gobierno prevé una caída de algo menos del 1,3% para volver a crecer en 2014

-    Acceso a la financiación: el bloqueo del mercado de crédito imposibilita el cierre de operaciones tanto para el negocio residencial como en el de oficinas. Los expertos reconocen que la reactivación de la demanda no se producirá hasta que los bancos vuelven a conceder préstamos al sector. No obstante, esta tarea no será fácil. Según los datos del banco de España (bde) la cifra total de los créditos concedidos al ladrillo han ido reduciéndose desde 2009. Todo lo contrario a lo que ha ocurrido con los créditos dudosos al sector que han crecido desde esa misma fecha. Por ejemplo, los préstamos otorgados a las actividades inmobiliarias en 2011 bajaron un 5,52% hasta los 298.322 millones de euros respecto al año anterior. Mientras que de esa cifra 63.895 millones correspondieron a préstamos dudosos al ladrillo, un 44,76% más respecto a 2010

A nivel de las familias, los préstamos para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria cedieron en 1,25% en 2011 respecto a año anterior hasta los 612.657 millones. De esa cifra, 17.564 millones fueron “hipotecas dudosas” lo que supone un incremento del 18,75% en comparación con 2010

-    Visibilidad en los resultados de las compañías: en los nueve primeros meses de 2012, las grandes inmobiliarias de la bolsa registraron pérdidas por valor de 955 millones de euros, lo que representa un aumento del 54% respecto al mismo periodo del año anterior. Los números rojos de estas compañías siguen aumentando como consecuencia de las mayores provisiones que tienen que hacer por la depreciación de sus activos, la caída de las ventas de viviendas, la negociación a la baja de los alquileres del área patrimonial y el aumento de los costes financieros. Además, su facturación se redujo en ese tiempo un 12,6% hasta los 1.265 millones de euros

Los analistas ven “prácticamente imposible” hacer una previsión de los resultados de estas compañías a corto plazo. Algunas de estas empresas han entrado en teórica causa de disolución como consecuencia directa de las pérdidas que les generan la depreciación de sus activos

En ese sentido, creen que solo la actividad de alquiler muestra cierta estabilidad en la cuenta de resultados. Sin embargo, tampoco puede ser la panacea para estas compañías. Según datos de bnp paribas real estate, el nivel de contratación de oficinas en Madrid terminó 2012 en su cota más baja de los últimos 15 años con un total de 254.000 m2. Así, la tasa de disponibilidad de oficinas en la capital de España escaló hasta su máximo al tocar el 15%. Además, muchos inquilinos están aprovechando la coyuntura para renegociar las rentas a la baja, según las fuentes inmobiliarias consultadas

-    Reducción de los niveles de deuda: el alto apalancamiento pesa como una losa para las inmobiliarias cotizadas y sus esfuerzos por reducir este lastre son tímidos. A cierre de septiembre, la deuda neta de estas empresas rondó los 21.740 millones de euros, un 3,3% menos que en los nueve primeros meses de 2012

El excesivo endeudamiento de estas firmas ha puesto a muchas en la cuerda floja. Este es el caso de reyal urbis que se ha visto obligada a solicitar el preconcurso de acreedores para forzar las negociaciones de refinanciación de su deuda con la banca. La empresa que preside Rafael santamaría cuestionaba su viabilidad en una nota remitida al regulador bursátil al asegurar que no era posible “evaluar de forma objetiva las posibilidades de alcanzar un acuerdo de refinanciación, ni prever con rigor los términos o plazos del mismo"

Unas dificultades que sufre también hasta la inmobiliaria cotizada con mejores perspectivas a juicio de los analistas. Realia anunció a finales de año que había alcanzado un compromiso de espera con cinco de las siete bancos para la refinanciación de 1.001 millones de euros. Estas entidades, que representan un porcentaje del 93,55% de la deuda bancaria, han dado a la inmobiliaria de plazo hasta el próximo día 27 de marzo de 2013 para cerrar la reestructuración de su deuda. Del total de la deuda vinculada con el negocio promotor (1.001 millones de euros) 846,6 millones vencían el pasado viernes 28 de diciembre

-    Eliminación de la presión accionarial: este punto afecta a compañías como metrovacesa o inmobiliaria colonial donde los bancos se vieron forzados a entrar en el capital al ejecutar las acciones de estas compañías que sus anteriores dueños tenían como garantías. Prueba de ello, ha sido la opa de exclusión de la bolsa que la banca ha lanzado sobre metrovacesa. El sindicato bancario entró en la inmobiliaria en febrero de 2009 a un precio de 57 euros por acción. Sin embargo, la actual crisis económica general, y del ladrillo en particular, ha obligado a la banca a ir actualizando a la baja el valor de su participación en la compañía. Ahora la banca ha decidido sacar a metrovacesa de la bolsa, ya que el regulador pretendía que las entidades valorasen a partir de 2013 su participación en metrovacesa a precios de mercado en vez de por el método de valor neto de los activos como hasta ahora  

    

Y aunque inmobiliaria colonial se encuentra en una situación accionarial similar, lo cierto es que existen diferencias entre ambas cotizadas. En el caso de la compañía que preside Juan josé brugera el 79% del capital está en manos de bancos extranjeros (rbs, eurohypo, credit agricole o coral partners); ninguna de las entidades españolas presentes en su accionariado (la caixa y banco popular) tiene la posibilidad de traspasar activos al banco malo y además, todos los activos de promoción y suelo de colonial están aislados en una filial denominada asentia