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MK Premium: “No habrá subida en el área metropolitana, los inversores solo miran Barcelona”

La propiedad en vertical fue el régimen por excelencia cuando se construyó L’Eixample barcelonés: un único dueño para una finca, quien vivía en la primera planta (la ‘principal’) y alquilaba el resto de pisos. De eso hace más de un siglo. Hoy, el panorama inmobiliario en la Ciudad Condal ha cambiado y muchas de esas fincas dividieron la propiedad en horizontal.

Aunque sigue existiendo ese tipo de propietarios, ahora prolifera otro tipo que invierte en fincas para luego restaurarlas, ponerlas a la venta y sacar un rédito. Son los fondos de inversión y fondos patrimoniales. MK Premium es uno de ellos, dedicados a adquirir edificios para someterlos a una rehabilitación y ponerlos a la venta o en alquiler.

La compañía nace en Barcelona, cuando los hermanos Leiva, Daniel (34 años) y Sergio (36 años), abandonan la televenta y en 2012 mudan al mundo inmobiliario, en plena crisis económica y los precios cayendo en picado. Junto a su madre, fundan MK Premium. En cinco años, la empresa ha realizado 191 operaciones, entre fincas, pisos, locales y solares, ha invertido 14 millones de euros, ha abierto tres delegaciones en el último año, con Madrid, Oporto y Lisboa, y unos beneficios de 900.000 euros en el último ejercicio.

Entre tanto, ha habido desencuentros con el Ayuntamiento. La concejala por Ciutat Vella, Gala Pin, declaró esta semana por una querella interpuesta por la empresa. La regidora les tildó de “matones de billetera” y “violencia inmobiliaria” en un programa matinal de TV3, cuestionando así las prácticas de la compañía, acusándoles de ejercer coacciones a los inquilinos. El enfrentamiento saltó con la denuncia de un vecino de la calle Lancaster, en Ciutat Vella, distrito que dirige Pin y con un parque inmobiliario envejecido que resulta un caramelo demasiado dulce para inversores. Entrevistamos a uno de sus fundadores, Daniel Leiva, para conocer el origen de la polémica, el funcionamiento de la empresa, su visión del mercado y sus planes de negocio.

Os denomináis fondo patrimonial o familiar, ¿qué os diferencia de los fondos de inversión?

Somos una empresa patrimonial familiar: de mi hermano, de mi madre y mía. La diferencia es que un fondo de inversión es una compañía que levanta capital de diferentes inversores y, una vez acumulado ese capital, lo invierte en diversas actividades, garantizando una rentabilidad mínima a los inversores mediante un contrato si están de acuerdo con esa rentabilidad, en ingresar ese capital. Nosotros, en cambio, somos una empresa con capital propio, que hemos ido creciendo desde 2012 con nuestro propio trabajo y esa es la diferencia fundamental. Además de la agilidad cuando el capital es tuyo, tu capacidad de decisión es mucho más rápida. Compramos para luego vender o para alquilar.

Os presentáis como una compañía que rehabilita el stock inmobiliario antiguo de la ciudad. ¿Por qué preferís estos activos y qué margen tenéis de crecimiento?

Hay muchas fincas para rehabilitar. Siempre hay stock. En Barcelona hay 9.700 edificios de propiedad vertical. Estos son los que se deterioran más que los de una comunidad de vecinos que llegan a acuerdos para rehabilitar la finca. Dentro de estos 9.700, hay casi 2.000 que están en Ciutat Vella, el casco antiguo. En los cascos antiguos es donde hay más edificios deteriorados. Son esos productos en los que encontramos que podemos aumentar el valor.

En un mapa que elaboró el sindicato de inquilinos de Barcelona, donde 10 propietarios llevan 3.000 viviendas, aparecía MK Premium.

Nos mencionaban entre los diez propietarios y ponían que teníamos 325 viviendas. Coinciden 2 o 3, el resto no sé de quiénes son. Este trabajo del sindicato puede gustar, a nivel de impacto. Pero es muy fácil mirarlo, lo compruebas con el registro de la propiedad y verás que no es real.

Tenemos propiedades, tenemos también en Madrid, por ejemplo, pero no son estas y no son tantas. El mayor arrendador es el pequeño propietario, que busca sacar partido de su vivienda que ha pagado trabajando. Hay que evitar criminalizar y sentarse, estrecharse las manos y cambiar las leyes (cambios de suelo, derechos de vuelo…) y trabajar en buscar una solución, que es lo que pide el ciudadano. El ciudadano lo que quiere es poder entrar al portal y saber que puede alquilar.

En Ciutat Vella os habéis topado con fincas con narcopisos.

En Ciutat Vella nos hemos encontrado de todo. Hemos comprado edificios que tenían esta actividad. Lo hemos denunciado, pero sale a cuenta una negociación para que salgan de ahí, y se les compensa económicamente para recuperar la posesión.

Respecto a la escalada de precios que experimenta Barcelona o Madrid. Poner un tope al alquiler como ya puso en marcha la Generalitat, ¿cómo lo veis?

Lo veo difícil de implantar. Un tope máximo por metro cuadrado y por barrio es complicado. ¿Un piso que tiene ascensor o no tiene ascensor? ¿Tiene terraza o no tiene terraza? ¿Amueblado? Hay tantas variables que sería difícil fijarlo y para algunos pisos sería injusto y para otros, muy favorable. Lo veo muy difícil. Puede encajar en un debate político, pero a la hora de implantarlo es complicado. En cambio, veo otras medidas más factibles, como el poder cambiar la legislación actual, la duración de los contratos...

¿Consideras que estamos de nuevo ante una burbuja, pero esta vez del alquiler? ¿Esta burbuja la entendemos como lo que pasó en 2008 o es otro tipo de burbuja?

Lo primero de todo, no separaría tanto la venta del alquiler. Cuando sube el mercado del alquiler, sube el de la vivienda de propiedad. Si el alquiler sube exageradamente, los compradores de vivienda, los inversores, estarán dispuestos a pagar más dinero porque cuando lo pongan en alquiler, lo podrán alquilar más caro. Lo compran en función de una rentabilidad futura con el alquiler. Entonces, si sube el alquiler, suben sus apuestas.

Los inversores compran en función de una rentabilidad futura con el alquiler

 

 

 

Esta segunda subida de precios no la llamaría burbuja. La primera era clara, porque ibas al banco y te daban lo que tú querías. Para la casa, pero también para el viaje, el coche y la boda. En esta segunda etapa veo una subida más estable, y creo que viene para quedarse. Es más justificada por el interés que tiene, en este caso, Barcelona: una ciudad de moda, que todo el mundo la conoce y se ha posicionado a nivel europeo. Creo que se equipara a precios de París y Londres, salvando las distancias, pero va en esa dirección.

¿Qué activos crees que tienen subidas más pronunciadas, aparte del residencial?

En un escenario alcista, todos los productos van de la mano y subiendo. Si es verdad que algunos repuntan más, como los edificios de pisos, que tienen un incremento superior debido a la poca oferta que hay, al menos en Barcelona.

Si los precios de la ciudad suben, ¿por extensión subirán los de su área metropolitana?

Esta escalada de precios puede afectar al área de Barcelona, porque la ciudad no puede crecer más. Pero es una subida de precios estable, debido a que la ciudad ha recogido un reconocimiento e inversión mundial. Los extranjeros no quieren vivir en ciudades fuera de Barcelona, no va a ser tan extensa esta subida por el tipo de inversores, que busca localizaciones, digamos, más prime.

¿Y qué activos son los más rentables?

Si es patrimonialista, como es nuestro caso, que compras para alquilar o vender, puedes obtener una rentabilidad de un 5%, un 6% o hasta de un 10% si lo compras en zona menos prime. Si eres un promotor inmobiliario, tu rentabilidad puede ser del 20% o el 25%, depende de lo rápido que construyas. Cuanto menos riesgo y menos trabajo, menos rentabilidad. El patrimonial es el que menos rentabilidad obtiene, pero el que menos riesgos corre y menos trabajo tiene.

De momento, en España estáis en Madrid y Barcelona, pero ¿tenéis el ojo puesto en estas otras zonas de España para abrir oficina?

No, lo hemos mirado, pero hemos decidido centrarnos en las dos ciudades más importantes de cada país. Si vamos a otro país, sería el mismo patrón: Si vamos a Francia, sería París y Lyon; en Italia Roma y Milán; en Reino Unido, Londres y Manchester… Siempre las dos más importantes. Una cuestión de estrategia de la compañía.

Entre Madrid y Barcelona, ¿qué diferencias aprecias entre ambas ciudades?

Madrid va un paso por detrás que Barcelona en cuanto a la subida, pero a nivel de precios está incluso más caro que Barcelona, al menos en edificios de viviendas y en según qué barrios. Siempre se habla de que Madrid es una plaza muy grande, y hemos ido con esa intención. Dentro de la M30, lo que sería la almendra central, hay 7.600 edificios verticales y es donde nosotros vamos a comprar. Barcelona tiene más propiedades verticales.

Barcelona es más interesante que Madrid para el negocio de MK, hay 2.000 edificios más de propiedad vertical

A diferencia de Barcelona, en Madrid aún hay margen para seguir construyendo, lo que algunos expertos consideran que ayudaría a descongestionar los precios.

En Barcelona sube tanto el precio porque ha llegado a su límite de construcción. Madrid es el paraíso de los promotores. A nivel de suelo, si lo comparas con Barcelona, hay muchísima más oferta y muy buena, porque construyes y lo vendes. Pero para nosotros, que no buscamos suelo, es más interesante Barcelona para el negocio de MK, hay 2.000 edificios más de propiedad vertical.

¿Qué tipo de vendedores encuentras? ¿Quiénes son los actuales propietarios verticales?

Hay empresas, familias y propietarios individuales. Normalmente, hay hermanos que lo han heredado y deciden desprenderse de las propiedades, pero también hay muchos bancos o ayuntamientos.

¿Qué tipo de clientes esperáis encontrar en Portugal?

Hemos empezado hace tres meses, y por lo que vemos serán más españoles, portugueses y brasileños.

¿Lisboa y Oporto están experimentando la misma escalada de precios que las principales ciudades de España? ¿O hay diferencia entre ambos mercados?

En Portugal llega ahora la subida fuerte, pero en Barcelona llegó antes. Van dos años por detrás. Lisboa se está poniendo muy bien y se va a poner a la altura de Barcelona en dos o tres años.

Oporto estará más atrás, pero está viviendo un auge. En Oporto, en la Avenida de los Aliados (lo equiparable a un Paseo de Gracia) hemos visto inmuebles por 10.000 euros el m2. Es la avenida principal, tampoco es lo común. Están subiendo, con un incremento algo atrás que Barcelona y Madrid, pero está llegando.

¿Qué os proponéis para este año?

La compra de un mínimo de 10 edificios en cada ciudad, lo que serían unos 40 edificios. A partir de ahí, más de 40 será una buena alegría.

Ha habido un enfrentamiento con la concejala del Ayuntamiento de Barcelona Gala Pin, ¿por qué?

Fue a raíz de sus declaraciones en TV3, cuando acudimos los dos al programa ‘Els Matins’ para hablar sobre los precios del alquiler en Barcelona. Nos acusó de violencia inmobiliaria, de acoso y expulsión de los vecinos, de matones de billetera. Ahora ha pasado a investigada, es el desenlace normal cuando se cometen unas calumnias. La justicia tarda, pero llega y se les imputa como ha pasado, se les procesa, o se les condena, algo que resolverá el juez en los próximos seis meses.

Se nos ha demonizado desde el Ayuntamiento de Barcelona, pero creo que no se está poniendo el foco en el problema real.

Cuando interponéis una querella es porque podéis demostrar que no son ciertas las declaraciones de Pin.

La que tiene que demostrarlo es ella. Nosotros sabemos cómo trabajamos y cada vez queda menos gente que desconoce cómo funcionamos. El problema es grave, que una institución como el Ayuntamiento de Barcelona haya caído en este tipo de acusaciones y, en cambio, no haga políticas para resolverlo.

¿Por qué crees que se rechaza el trabajo que hace una empresa como la tuya?

Se ha demonizado desde el Ayuntamiento de Barcelona, pero creo que no se está poniendo el foco en el problema real. Sí es cierto que a una parte de los ciudadanos se le puede convencer con este activismo, de criminalizar a los actores inmobiliarios, pero al final si nos fijamos cuántos años hace que se nos criminaliza y, en cambio, los precios siguen subiendo. Yo he reconocido que el problema no es que sea grave, es que es muy grave. Soy de los pocos que lo digo abiertamente. Entras a los portales y ves los precios. Y sí, el problema está ahí, y es real, pero la solución no pasa por demonizar a las inmobiliarias.