Información sobre vivienda y economía

Juan Antonio Gutiérrez: "No descartamos vender la socimi Silicius tras la entrada de Merlin"

CEO de Mazabi

Juan Antonio Gutiérrez, CEO de Mazabi, afirma en una entrevista a idealista/news que no descartan vender la socimi de la compañía si la operación está bien pagada. Estas declaraciones se producen después de que Merlin anunciara la compra del 34% del capital de la sociedad. En este sentido, el consejero delegado de la compañía valora como “muy positiva” la entrada de los de Ismael Clemente, CEO de Merlin, y anuncia que ya se encuentra en negociaciones con dos fondos de inversiones internacionales para captar hasta 300 millones de euros más. El directivo también repasa el la actualidad del sector y se muestra “en contra” de las nuevas medidas fiscales que el Gobierno pretende aplicar al régimen socimi.

¿En qué punto se encuentra Silicius?

Estamos en una situación de crecimiento repartida en varias fases. La primera fue la incorporación de nuestros activos -de Mazabi- y que supuso pasar de 100 millones a 300 millones de euros de valoración de activos. La segunda fase ha sido la incorporación por primera vez de un institucional. En este caso, Merlin Properties, que nos ha permitido llegar a casi a los 700 millones de euros. Y luego la tercera que termina este verano y que tiene como objetivo llegar a unos 1.000 millones de euros de valor de activos. Además, debemos de mantener un nivel de endeudamiento del 25% para cumplir los objetivos que nos han pedido nuestros accionistas, que es pagar un 5% anual de dividendo.

¿Cuántos activos tienen en cartera?

Tenemos 34 activos, pero no todos nos dan el mismo trabajo ni tienen el mismo valor. O sea, no es lo mismo el tipo de activo.

¿Cuál es la valoración actual del portfolio de la socimi?

En la actualidad, la valoración es de 670 millones. Aunque tenemos comprometida la compraventa de un hotel en Menorca que está en construcción -se entregará en 2021-. Esta operación supone alcanzar los casi 700 millones de euros.

¿Qué cifra pretenden alcanzar antes de salir a bolsa?

La cifra que tenemos en la cabeza para intentar salir a bolsa, porque depende lógicamente del mundo macro y la situación global, es de 1.000 millones de euros. Pero realmente los asesores que nos están ayudando dicen que cuanto más grande y diversificada sea la inversión, mejor. Lo que sí tenemos es el objetivo de estar en esta cantidad antes del verano y luego intentar salir a cotizar a partir de septiembre.

¿Saldrán directamente al Mercado Continuo o pasarán por el MAB?

Depende mucho del mercado y de nuestro crecimiento. Si conseguimos volumen tendremos más posibilidades de ir al Mercado Continuo. Si no, tendremos que ir al MAB para listar las acciones e intentar crecer en esa parte. Pero sí, nuestro objetivo es el Mercado Continuo.

Entonces, ¿no descartan pasar por el MAB?

Correcto. El MAB al final atiende a inversores que son institucionales y te define muy bien las reglas del juego. Por lo tanto, tranquiliza mucho al inversor que no nos conoce tanto para poder tomar decisiones. Con lo cual el MAB nos podría servir para ese crecimiento. Nuestros accionistas nos han encargado liquidez a través de las acciones y eso sólo lo conseguimos en mercados que sean líquidos tipo el Mercado Continuo o similar.

"Nuestra intención y ojbetivo es salir directamente al Mercado Continuo"

Por lo tanto, ¿la salida al parqué será antes de 2021?

Va a ser nuestro objetivo a partir de septiembre de este año. Pero es verdad que, como todos sabemos, el mercado financiero manda mucho en el macro. De hecho, ahora es imposible salir por la inestabilidad que ha creado el coronavirus, por ejemplo. Entonces, una combinación de nuestro micro, que nos va muy bien, con una posición mejor del macro es lo que nos llevará a salir a cotizar. Luego, los expertos nos dicen que hay dos ventanas -octubre y primavera-. Igual no llegamos a la primera, pero sí a la segunda.

¿En qué sector tienen repartidos sus activos?

La ponderación en hoteles es la más alta en estos momentos. Ahora hemos crecido en la parte comercial con la incorporación de los activos comerciales de Merlin. Y lo siguiente será seguir una estrategia de diversificación hacia otro tipo de activos que pueden ser, por ejemplo, residencial o también oficinas. Con respecto a las desinversiones, tenemos el objetivo de bajar la participación en comercial e incrementar en la parte hotelera. Creemos que hay oportunidades en este sector para poder hacer inversiones que se ajusten a nuestra política

¿Cuáles son los planes de inversión a corto y largo plazo de Silicius?

Los planes de inversión a corto plazo son más bien de aportación de activos. Vemos las diferentes oportunidades que ofrece el mercado, ya sean otras Socimi, sociedades inmobiliarias familiares o activos de alguna familia o varios inversores que no tienen necesidad de vender y que nos están planteando aportarlos.

También es verdad que estamos hablando con varios institucionales, especialmente con dos, que quieren aportar recursos económicos para poder hacer algunas compras internas y nuevas inversiones para diversificar. Y ahí estamos viendo entre 200 y 300 millones de nuevos 'cash' para compras

¿Cómo valora la incorporación de Merlin al capital de Silicius?

La verdad es que nos hace dar un cambio importante. Nosotros nacemos con una inversión propia junto con la de otras 35 familias nacionales e internacionales buscando la desorganización. Es decir, no vamos por la autopista haciendo inversiones, sino que vamos al campo a ver qué encontramos. En este escenario nos encontramos comprando un hotel para rehabilitar o transaccionando un edificio residencial en Santander para vaciarlo y venderlo piso a piso… Ese caos que era Mazabi, Silicius -la socimi- lo convierte en orden y es lo que ha propiciado la entrada de un institucional. Además, el tener este respaldo nos protege de situaciones de crisis, por ejemplo

Entonces, en ese sentido, la entrada de Merlin, que conocíamos a su equipo hace mucho tiempo, la valoramos de manera muy positiva. Se trata del final del trabajo de haber organizado el propio caos de Mazabi.

¿Podría Merlin u otro institucional comprar Silicius?

Puede ser que a algún institucional le interese SIlicius en un momento dado. Y como vuelvo a decir, nuestros socios lo que nos piden es valor de la acción… Entonces, si eso está bien pagado analizaremos en el Consejo una posible venta total. Eso está ya encima de la mesa y no es descartable.

Pero hay otras opciones. Por ejemplo, que tengamos algún institucional que pueda comprar el 50% de Silicius, pero que ponga más dinero para utilizar la socimi como crecimiento. Si eso crea valor para los accionistas, también estaremos dispuestos a estudiarlo. ¿La integración en otra socimi? No es descartable, claro. ¿En qué socimi nos podríamos integrar? Por nuestro tamaño no hay muchas. Una de ellas, obviamente, es Merlin. Pues sí es el momento y crea valor también para la accionista no es descartable, pero claro, esto lo hablo desde Silicus, porque habría que ver que dice Merlin o cualquier otra socimi o fondo internacional cotizado que estuviera interesado.

¿La posible venta sería después de salir a cotizar?

No tiene por qué.  Puede ser que sea por otros planes. Si, por ejemplo, una socimi residencial y nosotros nos integramos en una sola compañía y ganamos tamaño será mucho mejor para salir a bolsa porque el tamaño es importante. Es decir, estamos abiertos a todos. ¿Por qué? Porque al final el que está en nuestro Consejo es empresario, es un ‘family offices’ que tiene un dinero y lo que busca es crear valor.

Nosotros no tenemos sentimiento, por decirlo así. Sólo pensamos en la creación de valor a Silicius. Otras veces, nos hemos encontrado casos de alguna socimis que hemos analizado y tienen un componente sentimental muy alto porque vienen de la composición de activos de un entorno familiar, por ejemplo, y por lo tanto no tienen tanto criterio financiero porque quieren demasiado a sus activos.

Con respecto a las inversiones, ¿qué zonas geográficas son las más interesantes para la socimi?

Tenemos claro que Madrid es un lugar donde invertir. De hecho, gran parte de nuestro patrimonio está aquí. Nos gusta mucho el centro histórico de la capital y hemos tomado posiciones importantes en los últimos 10 años. También nos gusta mucho, obviamente, el barrio Salamanca. Desde el punto de vista hotelero nos gustan los sitios ‘prime’ que tenemos como las Islas Canarias, la Costa del Sol, la costa de Cádiz y Baleares. En ‘retail’ somos especialistas en compra de locales ‘high street’ donde tienes al tipo de inquilino que todo el mundo quiere tener: desde los Zara a los Decathlon.

¿Y qué inversiones tienen diseñadas en el residencial?

El residencial siempre es un valor refugio, pero se requiere un equipo de gestión importante y no te puedes meter, así como así. Nosotros lo hacemos de manera diferente: comprando edificios para alquilar a terceros y monten un negocio de alquilar para sacarle un poquito más de rentabilidad y sin necesidad de equipo.

En este sentido, tenemos un proyecto en los números 6, 8 y 10 de la calle Madrazos (Madrid) que vamos a hacer un coworking en la parte de los locales y en la parte de arriba vamos a hacer un ‘coliving’. Entendemos que este sector crecerá en el futuro.

"Las constructoras están quebrando y luego vendrán las promotoras"

¿Y qué ocurrirá con la inversión de Silicius fuera de España?

Es un tema difícil de explicar a la hora de salir a cotizar porque los inversores te piden focalizar la inversión en lo que conoces. Pero a nosotros nos ha ido muy bien diversificando desde que nacimos en 2009 y ya estamos en 14 países. De hecho, estábamos en Portugal cuando nadie iba, por ejemplo. En 2011 fuimos Ámsterdam, antes a Londres… hemos tenido inversiones en Luxemburgo. Nuestro objetivo -a largo plazo- es alcanzar un 25% de nuestro porfolio en el extranjero, pero ahora estaremos todavía en el 1%. Antes hay que ocuparse del mercado nacional y ponerlo todo en velocidad de crucero.

¿Son los activos alternativos un objetivo de Silicius?

Nosotros participamos en la mayor empresa de gestión de residencias para estudiantes -Resa-. Pero los activos alternativos tipo este o tipo ‘coliving’, residencias de tercera edad y cualquier concepto similar como los trasteros son todavía mercados pequeños. Entonces, decir que nos vamos a centrar en esos mercados sería hablar de ponernos una soga al cuello. Si sale alguna buena oportunidad lo vamos a hacer, pero nunca va a ponderar mucho en el porcentaje total, porque no hay volumen para ello.

¿Qué opina de las medidas fiscales que el Gobierno pretende aplicar a las socimis?

Para mí el que haya nuevas medidas fiscales que vayan en contra del crecimiento de los negocios no es bueno. De todos modos, los que estamos metidos en este sector sabemos que el aplicar una tasa, un impuesto de sociedades a dividendos no distribuidos no va a tener efectos en el mercado, porque todo el mundo estamos distribuyendo todo. También hay socimis que no ganan dinero y que por lo tanto no pueden pagar ese 15% del dividendo que pretende cobrar el Gobierno. Entonces, el efecto fiscal va a ser mínimo o cero a corto plazo. Pero en cambio, el impacto internacional va a desincentivar, obviamente, la inversión socimis y este tipo de productos como el capital riesgo.

¿Existe un problema en el sector de la construcción?

Está claro que el modelo de negocio no funciona y está muerto. Antes, las constructoras tenían su primer equipo con su jefe de obra y cuadrillas de gente para poder atender sobre todo la posventa, que es lo más complicado. Eso ha desaparecido. Ahora, las empresas son sociedades que subcontratan todo. Entonces ya tenemos el siguiente problema. Cuando entregan -las promotoras- perdiendo dinero, se encuentran que la posventa y la calidad en la construcción es nefasta. Las constructoras están quebrando y luego vendrán las promotoras. Es nuestra forma de verlo. ¿Cómo se soluciona? Pues muy sencillo, en nuestra opinión, crear una especie de promotora central de reservas, es decir, una sociedad a la cual me pueda adherir para que me den los servicios que necesite. Hacer promoción en nuestra opinión es riesgo, salvo que cambie el modelo totalmente.

¿Cómo afecta la situación de crisis por el Coronavirus al sector inmobiliario?

Desde el punto de vista de la inversión siempre tenemos que estar preparados para casos como el coronavirus o similares. En principio, en el residencial no afecta, porque el que se quiere comprar una casa lo va a seguir haciendo. Otra cosa es el sector hotelero porque no hay que olvidarnos que en España el turismo representa el 12% del PIB. Por este motivo, sí estamos preocupados por nuestra inversión hotelera, porque hemos tenido un efecto inmediato en hoteles céntricos que antes recibían una gran afluencia de ‘corporate’ -trabajadores de otras localizaciones- y ahora no la tienen. Las empresas han dejado de mandar personal.

Este año se espera una ralentización en la creación de socimis, ¿a qué cree que se debe?

Es bastante irracional que en España seamos el cuarto quinto en el mundo en volumen de negocio en el sector de la socimis -12 millones de euros- y que seamos el país que más tienen. Creo que tiene mucho sentido que haya una concentración y que tiendan a la especialización. En este sentido, también es lógico que se busquen vehículos de mayor tamaño, porque si quieres invertir, ¿en cuáles vas a hacerlo ahora que tengan liquidez? Básicamente en Merlin, Colonial o Lar. Las que son grandes están muy vinculadas a grupos cerrados y es bastante complicado.