Información sobre vivienda y economía

Acp: "en 2009 no se reducirá el stock de viviendas en venta"

Autor: @dmontero

Acp estudios de mercado inmobiliarios
, Firma independiente especializada en realizar informes a los profesionales del sector de la vivienda, alerta de que en 2009 "no se podrá reducir el stock de una forma sensible, ya que el número de viviendas que se iniciaron años atrás y que se terminarán este ejercicio iguala las previsiones de ventas de pisos esperadas para 2009

Por ello, no será hasta 2010-2011, cuando se finalicen menos viviendas de las que se venden, hasta cuando se pueda comenzar a reducir el parqué de viviendas pendientes de ser vendidas

Cálculo y localización del stock

Según el estudio de mercado de acp estudios de mercado inmobiliarios, entre 2004 y 2008 se finalizaron 2.715.805 viviendas nuevas, mientras que se vendieron "sólo" 1.744.351, por lo que el excedente de stock acumulado es de 971.454 viviendas. De ellas, unas 100.000 o 150.000 conforman un stock latente normal dentro del mercado inmobiliario, mientras que el resto es la balsa de viviendas que realmente está creando el problema actual

Acp estudios de mercado inmobiliarios indica que el mercado de vivienda de nueva promoción en España es capaz de asimilar anualmente entre 350.000 y 400.000 viviendas, por lo que pasarán años hasta que las viviendas actuales en venta se diluyan. Pese a todo, recomienda diferenciar la vivienda nueva por situación y destino

Así, concreta que las provincias de Alicante, Almería, Valencia, Málaga, Murcia, Gerona y Tarragona acumulan un 38,5% del total del stock de vivienda a nivel nacional, teniendo realmente tan sólo un peso demográfico del 17,39%, por lo que son las provicias con más problemas

Respecto al tipo de vivienda nueva, acp estudios de mercado inmobiliarios señala que las viviendas de primera residencia dentro de casco Urbano consolidado, gracias a que representa la menor parte de este stock pendiente de venta, será el primero en normalizarse. "Observarán mejoras a partir de finales del 2009 y confirmando esta tendencia a lo largo del 2010", señala Kai Albiol, director general de acp estudios de mercado inmobiliarios

Respecto a Las viviendas  de primera residencia en grandes desarrollos urbanísticos o paus tenderán a reducir sensiblemente sus stocks a lo largo del año 2010, regularizándose en el entorno del primer semestre del 2011. Por último, mayores problemas afrontará la vivienda turística residencial, que es el grupo que más viviendas acumula y empezará a reducir sus stocks de una forma notoria a partir del inicio del año 2011

La segunda vivienda más en peligro

Acp estudios de mercado inmobiliarios señala que en diversas poblaciones analizadas, a inicios del 2008 existía un empate técnico entre el precio de la vivienda de nueva promoción y la usada, "por lo que las viviendas de segunda mano deben sufrir un ajuste más importante, debido a la evidente sobrevaloración de la que han gozado en los últimos ejercicios", de entorno al 20-25%

"Entendemos que los descensos de precios en los núcleos urbanos tenderán a suavizarse situándose de media para el ejercicio 2009 sobre el entorno de un -3,5% a un -5%. En los grandes desarrollos urbanísticos, vendiendo igualmente producto de primera residencia los descensos serán más acusados sobre el entorno del 7 al 10% de media ya que la competencia tanto en precios como en volumen construido es muy elevada. Por último, las viviendas turísticas o segundas residencias bajarán un 12%

El precio no es el único culpable de la crisis

Acp estudios de mercado inmobiliarios llama la atención sobre un punto. "A lo largo del último trimestre del 2006 se vendía un 300% más que el mismo trimestre del año 2008, siendo la vivienda de media un 10% más cara en el año 2006. Por tanto llegamos a la conclusión, que el precio final de la vivienda no fue el principal detonante de la actual crisis que vivimos en el sector". Según albiol, el principal problema ha sido la construcción desmedida de viviendas. "Si hubieramos construído un número de casas lógicas, los precios no estarían cayendo como lo están haciendo", sentencia

En paralelo, critica previsiones como las de tinsa sobre una posible caída de precios del 20% en la vivienda en general. "No se debe anunciar determinadas bajadas de precio  realizando medias conjuntas entre el mercado de  vivienda  en nueva promoción y el de segunda mano, que no tienen que seguir caminos iguales", precisa acp estudios de mercado inmobiliarios

Por último, llama la atención sobre la crisis económica e hipotecaria. "Cuantificamos en cerca de 200.000 operaciones las que no llegaron a escriturarse a lo largo del último trimestre del 2007 y todo el año 2008 por la negativa de dar crédito de las entidades financieras". Esto nos lleva a la conclusión, que en un mercado hipotecario normalizado a lo largo de los años 2010 y 2011, la demanda potencial se podría ver  incrementada entre un 20%  y un 30% gracias a los demandantes no satisfechos con anterioridad

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Comentarios

Teniendo en cuenta toda la obra nueva que hay en venta por parte de promotores, por parte de especuladores, y toda la segunda mano, y teniendo en cuenta la piramide poblacional, hay vivienda de sobras para las proximas 3 o 4 generaciones.

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Haber yo no se si esto bajara o subira lo unico que se es que en estados unidos y Inglaterra los precios se estan quedando bajos bajos
Bajisimos este pais es que es diferente???? yo creo que no y ojo al paro puede ser un autentico desastre. Este pais se dedico a fabricar pisos y no se acordo de las fabricas y las pocas que tiene nos abandonan pues nos tendremos que volver al campo y olvidarnos de la gran vida de la ciudad.

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La tendencia del stock de viviendas es a alcanzar los 2 millones; y, ésto teniendo en cuenta la menor necesidad de vivienda, puesto que ya no vamos a ser un pais receptor de emigrantes sino que, posiblemente, vamos a emigrar en busca de trabajo. Caminamos hacia los 5 o , posiblemente 6 millones de parados.

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Que en un mercado hipotecario normalizado a lo largo de los años 2010 y 2011, la demanda potencial se podría ver incrementada entre un 20% y un 30% si, si, en un mercado normalizado quizas si, pero en el nuestro, para 2010 y 2011 solo cabe esperar una larga agonia... que tampoco acabara entonces. Lo siento

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De ilusión también se vive; pero en USA (con un potencial económico infinitamente superior al nuestro) bajaron las viviendas un 18% y ya están en precios del año 2003 y bajando. Así que hiz hechando las cuentas reales y no las del lechero.

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Así que hiz hechando las cuentas reales y no las del lechero Chico, supenso en lengua. Se dice "id", no "hiz".

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El stock de viviendas lleva creciendo tres años, ¿Porque va a disminuir este año? Modestamente creo que seguira creciendo varios años hasta el ajuste de precios

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CUANDO SE HACEN PREVISIONES SE HACEN GENERICAMENTE SOBRE TODO EL TERRITORIO, cOMETIENDO UN GRAVE ERROR. EL PRESENTE ARTICULO YA EMPIEZA A DISTINguir entre primera vivienda y vivienda en la costa o vacacional.

La necesidad de vivienda, que más preocupa es la habitual y es en la que creo que este 2009, bajará algo el stock, ya que en 2009 se terminarán muy pocas y se empezarán menos, solo teneis que ver las obras que quedan en marcha. A la vista de ello, la operaciones que se realicen aunque sean pocas reduciran el número, por pequeño que ello sea.

Las ejecuciones hipotecarias por mucho que penseis reducen temporalmente el producto inmobiliario y no son la panacea, porque desde que se inicia al trámite hasta que llegan al mercado pasa un tiempo importante. Si la ejecución se hace judicialmente aparecen los subasteros, que se la quedan por cuatro perras, pero luego no la regalan. Si se la queda el banco hasta que se publicita y pone en mercado igualmente pasa bastante tiempo, eso sin considerar que no se la vendan a sus amigos con recursos, que las guardarán para venderlas en mejor momento o para alquilarlas. Además al que le quitan la vivienda si es un particular, tiene que vivir en algun sitio y lo más facil es que tenga que alquilar, por lo que retirará otra vivienda del mercado.

Moraleja no dejeis esta oportunidad, que ya sabeis lo de que más vale pajaro en mano que ciento volando

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Estoy de acuerdo con este comentario. Parece el que reto solo ven la parte negativa de la situación. En el momento de auge inmobiliario no era lógico pensar que las viviendas iban a subir siempre, quera la mejor inversión, que los tipos de interés se iban a mantener bajos, etc, etc, sin embargo lo hacíamos. Ahora no podemos pensar que las viviendas van a bajar eternamente, que tardaremos generaciones en absorber el stock actual o incluso este pueda aumentar. En mi opinión el estudio está bien hecho, pero olvida mensionar que una de las razones por las que las ventas han bajado son los tipos de interés. En 2007 y la 1º Parte de 2008 las hipotecas se hacían al 4,5 %, esto quiere decir que por 200.000€ de hipoteca la cuota estimada a 30 años serían unos 1000€ al mes. Sin embargo si meramos 2005 y 2006, las vemos al 3,25%, que por los mismo 200.000€ la cuota estaba entorno a 780€. Esto quiere decir, que el ezfurzo en la economía doestica repercute en el número de venta, sobre todo si tenemos en cuenta que con esos 200.000€, en 2006 comprabamos una vivienda que en 2007 ya nos costaba un 15% más. Por lo tanto, lo que se observa es que si la cuota de la hipoteca sobrepasa el coste de un alquiler, las ventas en esa franja caen. Hoy con los tipos al 3% veremos que todas las viviendas por debajo de los 200.000€ nos dejan cuotas iguales o menores a la mayoría de los alquileres. Por lo que la gente volverá a comprar en cuanto los bancos comienzen a otorgar las hipotecas. De hecho algunos comienzan a hacerlo. Mi postura puede parecer simplista, pero creo que los mercados los son. Si el promotor pone precios que representen cuotas asequibles para el comprador, el comprador comprará, por el simple hecho de que comprar es mejor que alquilar. Y los precios y los tipos de interés están tendiendo a ello.

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Pues bien, si el precio no es un problema, entonces porqué por más números que hago con 2000 euros netos mensuales sólo dispondría de 700 euros para comprar (el 35% de la renta neta), lo que me permitiría pagar como máximo una vivienda de 150.000 euros a 25 años o de 170.000 a 30 años.
Como no creo en informaciones objetivas del mercado inmobiliario, a lo mejor es que los promotors tienen algo que ver con este tipo de noticias que limitan la crisis al crédito y no al precio.

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Expansión recoge el rumor creciente de que el santander provocó la petición de desembolsos masivos:

http://www.expansion.com/2009/02/25/inversion/1235599401.html

Santander alentó la salida de inversores de Banif Inmobiliario antes del bloqueo

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Los burbujistas no pueden caer en los mismos errores que los nuncabajistas, los nuncabajistas repetian insistentemente los pisos nunca bajan siempre suben un 10% y si alguien decia que los pisos estaban sobrevalorados un 30% o había un exceso de construcción decian que era una tonteria.
Ahora algunos burbujistan repiten insistentemente que los precios se van a desplomar un 70%, van a sobrar millones de casas, dentro de unos años van a ser semigratuitas, etc y si alguien dice que los precios bajaran pero hasta un punto y que el stock se puede absover en unos años tambien lo tachan de tontería.
Personalmente ni una cosa ni otra, los precios van a bajar claro que si, pero en la medida que estaban sobrevalorados y como dice el articulo dependiendo de su ubicacion y tipologia, por lo tanto una bajada media del 30% me parece una cifra razonable ya que habra pisos que bajen un 10% y otros que bajen un 50%.

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Como hablar es gratis, este hilo parece que es el de a ver quién acierta la porra...un poco de seriedad, familia: ¿Cómo van a bajar los pisos un 70-80%? Eso significaría que un piso comprado en 2008 por 20 millones de pesetas, se podría comprar en 2011 por 4...ni pa dios! Si somos un poco coherentes, lo pensable es que se mantengan o bajen ligeramente (hasta un 10-15%) las primeras viviendas, y que en unos años empiecen de nuevo a subir, pero acordes al nivel de vida, esto es, subiendo en un porcentaje similar al IPC y los sueldos

Otra cosa distinta es la segunda vivienda, que para vender va a estar muy muy dificil, porque el 80% de la gente a duras penas puede pagar la suya habitual; si yo tengo una hipoteca a 25 años, por ejemplo, o me toca la Primitiva o hasta 2035 más o menos no puedo pensar en un apartamento en Benidorm

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Estamos hablando de rebajas del 70-80% desde precios máximos 2006.

Hablamos de pisuchos de vpo franquistas sin reformar que se vendieron por 45 m. De las antiguas pesetas y no van a valer ni 10.

Capici?

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Soy la bola de cristal, permito ver el futuro, eso es algo que todo el mundo dice desear, pero la realidad es otra, la realidad es que cuando a la gente no le gusta lo que les enseño prefiere darme la espalda y no quiere ver la verdad, desde hace años estoy en paro, ya nadie me limpia el polvo, ya nadie quiere saber la verdad, salgo muy barata (hace años que dejé de cobrar honorarios fijos y me conformo con la voluntad), doy garantía de satisfacción, si miento te devuelvo el doble de lo que me has dado, el doble de tu voluntad, aún así sigo en paro, esta vez voy a utilizar el marketing a ver si así consigo trabajar, te regalo tres pronósticos por si quieres saber lo que va a pasar: 1.1.1.) segundo reventón de Internet y empresas .com, a mediados de los -90 se puso de moda la tecnología y la juventud, ya no se valoraba la experiencia, muchos maduros fueron arrinconados o echados de sus trabajos, los jóvenes asumieron las riendas del mundo especialmente en las empresas tecnológicas, había que cambiar todas las reglas, había que "reinventarlo todo" se podían suministrar servicios y productos gratis (eso va contra toda lógica "pero que más da"), se podían cobrar por las expectativas futuras aunque aún no se habían materializado ni teníamos garantía alguna de que se fueran a materializar (eso va contra toda lógica "pero que más da"), se sacaban nuevas versiones de productos y servicios continuamente, comprabas un ordenador o una cámara digital y 6 meses después ya estaba obsoleto (la lógica dice que eso es destruir tu propio prestigio y tu propio mercado "pero eso que más da"), las personas con experiencia estuvieron avisando durante años de la "exuberancia irracional de los mercados", especialmente de los tecnológicos, (va contra la lógica ganar sin trabajar en un día más de lo que las personas normales ganan trabajando en un año, "pero que más da"), ha habido un primer reventón de las "altas tecnolgías", pero quedan 2 más (los movimientos a la baja de los mercados altamente especulativos suelen tener 3 grandes ondas, a veces 4), el siguiente reventón está a la vista, a punto de empezar, ¿Dónde se ha visto que a los clientes pequeños (los particulares) se les regale el servicio y a los clientes grandes (los profesionales) se les cobre precios cada vez más altos por el mismo servicio que los particulares reciben gratis?. ¿Dónde se ha visto que las empresas que suministran el servicio (los portales de Internet) manipulen las noticias y utilicen el sensacionalismo descarado para manipular el mercado en contra de sus anunciantes, de sus clientes?. Decir que los precios bajan, cuando la realidad demuestra que no es así, lleva a la paralización del mercado, la oferta no baja los precios porque los demás ofertantes no los han bajado, la demanda no compra ni alquila porque "los portales" dicen que todo está bajando y (casualidades de la vida) lo que ellos encuentra está caro y no ha bajado, están paralizando el mercado (manipular el mercado en contra de tus clientes es destruir tu propio medio de vida, "pero eso que más da"). 2.2.2.) durante los próximos 4 ó 5 años los precios de los pisos de obra nueva van a bajar, pero como manda la lógica y la experiencia de crisis anteriores (tan fuertes o más que la actual) bajará el precio absoluto pero no bajará el precio relativo, es decir disminuirá el tamaño de los pisos y el precio por metro cuadrado se va a mantener en torno al precio actual, al final resultará que la ministra trujillo fué una visionaria (o quizá se tomó la molestia mirar lo que había pasado en crisis anteriores tan fuertes o más que esta, la salida fue siempre reducir el tamaño y mantener el precio por m2). 3.3.3.) El tercer pronóstico debería haber sido el primero, "se acabaron las cosas gratis", yo (la bola de cristal) voy a dejar de trabajar por la voluntad, vuelvo a los honorarios fijos, muchos no saben que es la lógica, ni lo que es la gratitud, basta que les des la mano para que te cojan el brazo entero, no se puede trabajar gratis esperando la gratitud, eso es un suicidio anunciado.

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Que No Compre ni Dios

YO NO COMPRO

Di no, ya no.
Es ahora. Ahora.
No, ya no.
Tú, que estás leyendo esto lo estás consiguiendo. Estás ganando. Ellos están reventando.

¿Y qué has hecho para conseguirlo?

Fácil. Solo decir no. Ya no. Ni de coña. Yo no compro. Ya no interesa comprar.
Es una esclavitud. Una condena. Una desgracia. Un suicidio financiero.

Que no compre ni dios. Juntos tenemos la fuerza.

Es fácil. Solo escribe no. Solo di no. No y mil veces no.

Que se metan la mierda de los pisitos por el culo.
No, n o.

2009 - que no compre ni dios.
El poder es nuestro.

Yo no soy tonto.
Yo no compro.

2009- es el año clave.
Tenemos que conseguir que no se venda una puta vivienda en España en el 2009.

Que no compre ni dios, ni dios bendito que baje del cielo. Que no compre nadie. Nadie, pero nadie.

Si las ventas se hunden aún más, de aquí a junio del 2009, caerán como un castillo de naipes y que nadie dude que si no se vende una puta vivienda los precios se hundirán un 90% o más.

Es ahora, ahora en el 2009. Por tu parte dos sencillas medidas:

- Di no, yo no compro. De hecho muestra interés 0 en comprar. Ya no interesa comprar. Punto.
- Informa a todo el mundo del hundimiento del ladrillo y diles cuan grande sería su error de comprar ahora. Acojona a los pillados con ladrillo diles que los precios se van a hundir.

Es ahora, sin piedad. Es en el 2009.

Yo no soy tan gil**ipo**llas de comprar un piso ahora.

¿Y tú?

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Boicot total al pisito 2009-2010

Es a muerte. Escucharme. Podemos. Solo teneis que decir no. Convencer a todo dios de que no compre.
Que no se venda un puto piso en España en 2009 y en 2010, pero ni un puto piso.
Los precios reventarán un -90% nominal, como poco si no se vende un puto piso en España.

Es a muerte. Todos podemos. Es fácil. Di no, yo no compro bajo ningún concepto.

Tu decides. Tu puedes hundir la mierda de chiringuito de los pisitos que han montado.

Dile a la ministra no, n o.
Dile a los promotores, no, n o.
Dile a los deseperados vendedores de pisitos, no, n o.

No te vamos a comprar ni un puto piso, pero ni uno hijosdeputa ni uno.
Antes muertos que apoyar esta estafa a la juventud de España.

No hace falta salir a la calle, solo dejarles claro que ya no se va a vender ni un puto piso en España. Solo eso.
Tu puedes. Di no, yo no compro.

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Pasalo. Di no, yo no soy tonto, yo no compro.

Es obvio. Es ahora

Es ahora. Ahora.
Ahora se están hundiendo.
Juntos podemos rematarlos. Es muy sencillo. Solo di no. N o.
Ya no me interesa comprar.
Que no compre ni dios.
Si nos juntamos y no compra ni dios, pero ni dios, ellos saben que los precios caerán irremediablemente un -90% nominal.
Juntos podemos. Es fácil solo di no, yo no compro. Solo eso.

Que no compre ni dios en 2009 y 2010.

Pasalo.

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¿Quienes son estos de acp? ¿Cómo pueden afirmar que en 2009 se venderá el mismo número de viviendas que se terminará en este ejercicio? Modestamente, lo que he podido descubrir en este foro es que: 1.- en 2006, en España edificamos 3 veces más vivienda por habitante que en estados unidos (7 veces más que Alemania). 2.- las ventas siguen cayendo y ya acumulan caidas del -40%. 3.- las razones por las que se compraba una vivienda están siendo fuertemente cuestionadas y por el momento nadie ha conseguido determinar un precio objetivo para la vivienda. 4.- la financiación de la compra de vivienda está seriamente restringida. 5.- el mismo sistema financiero está seriamente cuestionado y por tanto, todo lo que depende de él, se encuentra en stand by a la espera de acontecimientos que nadie sabe cómo preveer. Conclusión 1: no es fácil hacer pronósticos, pero pensar que en 12 meses cambiaremos las consecuencias de los últimos 10 años de mercado inmobiliario es una ingenuidad y por supuesto una exhibición de arrogancia. P.d. Ayer se publicó una previsión acerca del stock (otra más). El autor es el montalvo y la podeis consultar en el siguiente enlace:

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Sobreoferta, sobrevaloración, ausencia de financiación, escasez de dinero y precios en CAIDA LIBRE este año... ¡¡No es el momento de comprar!! Hay que estar ciego para no darse cuenta.

Siempre hay tiempo para comprar lo que es CARO y de MALA CALIDAD, estando además en proceso (muuuy largo) de devalución.

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Eso no va a pasar, pero si pasara, los que pierden son las persona, no las empresas, no los bancos. Habría una crisis de confianza más aguda. La gente perdería porque su propiedad se devaluaría, y en 2015 o cuando tu creas que es momento de comprar, habría tanta demanda acumulada que los precios volverían a dispararse. Te explico, todo lo extremo es malo para la economía, es tan malo dejar de comprar, como sobreconstruir, como sobre endeudarse, etc, etc....

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Cuantas tonterías juntas se pueden llegar a leer

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Que sandez, que no se vendan viviendas en 2009, hay gente a la que se le va la cabeza

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Que van a decir ellos "firma independiente especializada en realizar informes a los profesionales del sector de la vivienda" sino lo que les conviene a sus clientes, los adinerados que clavan los pisos por 5 veces lo que les ha costado.
Este tipo de mensajes vamos a seguir leyendolos pero tenemos que estar preparados para interpretarlos porque cada uno habla segun le va la feria. La vivienda no deberia costarle a nadie mas del 35% de su salario y todo lo que pase de eso es un abuso.

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Este tio:que no compre ni dios...............estas loco perdido,bete a dormir!

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Tu el que no te interesa comprar nunca una casa,igual vives en casa de tus padres y puedeser que te gusta la situacion,pero a mi si que me interesa tener mi casa y me gustaria poder comprar este ano!

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Pisos al coste: outletinmobiliario.net

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Un secreto. Un secreto que ni zapi, ni los bancos ni nadie quieren decir.......

Los bancos no tienen plata para prestar. No es que no quieren prestarlo es que no quieren admitir a nadie que no tienen los fondos......

Los fondos del pasado boom eran de Alemania.... sin prestamos no hay ventas, si no hay ventas no hay impuestos si no hay impuestos no hay dinero para los que estarian en paro pronto.

Las cosas en espana solo van a ser peor por los proximos 10-15 anos. Ya ni los ingleses tienen dinero para escapar de la lluvia..... y los alemanes?

Tony Montana dejo las cosas muy claro "Don't get high on your own supply"

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Sres.:

Que los precios de los pisos son muy parecidos que los precios de las acciones en la bolsa, que tienes que estar muy encima, tener mucha información, liquidez para hacer la operación muy rápida, etc., para que tengas algunas posibilidades de conseguir un gran chollo.

Por lo cual, la mayoría lo que conseguirá es una moderada rebaja, quedando los grandes chollos o buenas rebajas, para los que están muy cerca de la información, etc.

Si quieres conseguir un gran chollo, a currárselo y a hacer amigos cercanos a esta información.

Saludos,

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Los bancos no necesitan dinero para prestar para adquisición de vivienda, dado que te prestaran la vivienda.

Otro error que leo constantemente por los foros, prensa, etc., que los bancos no dan préstamos.

Los bancos van a soltar muy poco dinero para vivienda de terceros, mientras no se desprendan de las viviendas que se están quedando de constructores y particulares.

Casi siempre en economía, lo que se busca es alegría con los números.

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Vamos a poner un poco de sensatez en el tema de la "bajada" del valor de los pisos.

El 38% de su valor es el coste de la construcción; y no van a bajar ni los materiales ni la mano de obra. Otro 13% corresponde a licencias, honorarios de profesionales, seguros, notario, registro, gastos generales de empresa, intereses, etc., etc.; y niguno de estos componentes va a bajar tampoco. Otro 33% es el valor del suelo, que el promotor ya ha pagado. El 16% --anual-- restante corresponde al beneficio bruto del promotor (antes de impuestos).

La pregunta es: ¿De qué porcentaje bajamos el precio de la vivenda? ¿A quién le decimos que regale dinero? El promotor puede bajar un 8% aproximadamente. No más, salvo que esté ahogándose; ya que para ser p... y no ganar nada más vale ser mujer honrada. El resto deberá sacarse del valor del suelo: por cada 1% de bajada del valor de la vivienda el valor del suelo --33% sobre el total valor del piso-- debería bajar un 3%; así para un incremento de bajada en el valor del piso del 10% el valor del suelo debería bajar un 33% ! ¿Qué propietario de suelo va a perder tal cantidad? ¿Quièn se presta voluntario?

Y así estamos, la mayoría de promotores aguantando porque pueden hacerlo y los futuros compradores de pisos, esperando el milagro del siglo. Al tiempo.

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"Vamos a poner un poco de sensatez en el tema de la "bajada" del valor de los pisos.

El 38% de su valor es el coste de la construcción; y no van a bajar ni los materiales ni la mano de obra. Otro 13% corresponde a licencias, honorarios de profesionales, seguros, notario, registro, gastos generales de empresa, intereses, etc., etc.; y niguno de estos componentes va a bajar tampoco. Otro 33% es el valor del suelo, que el promotor ya ha pagado. El 16% --anual-- restante corresponde al beneficio bruto del promotor (antes de impuestos).

La pregunta es: ¿De qué porcentaje bajamos el precio de la vivenda? ¿A quién le decimos que regale dinero? El promotor puede bajar un 8% aproximadamente. No más, salvo que esté ahogándose; ya que para ser p... y no ganar nada más vale ser mujer honrada. El resto deberá sacarse del valor del suelo: por cada 1% de bajada del valor de la vivienda el valor del suelo --33% sobre el total valor del piso-- debería bajar un 3%; así para un incremento de bajada en el valor del piso del 10% el valor del suelo debería bajar un 33% ! ¿Qué propietario de suelo va a perder tal cantidad? ¿Quièn se presta voluntario?

Y así estamos, la mayoría de promotores aguantando porque pueden hacerlo y los futuros compradores de pisos, esperando el milagro del siglo. Al tiempo."

Que ingenuo eres ramon. El problema hoy en dia no trata de ganar menos o de perder poco. El problema versa en vender por lo que la demanda está dispuesta a ofrecer. Si la demanda ofrece un 50 por ciento de tus pretensiones y tu tienes necesidad de vender lo tendrás que hacer. Otra cosa es que todavía hoy en día no haya necesidad imperiosa de vender, pero en un futuro cercano será un hecho. Si tienes que vender lo haras por el precio que te ofrezcan.

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Vamos a poner un poco de sensatez en el tema de la "bajada" del valor de los pisos. El 191% que ha subido tu pisito construido (de 1997 a 2007) ha sido en el coste produccion?, En las licencias?, Los honorarios de profesionales?, Notarios?, Gastos generales?????? Donde dime. ¿Que porcentaje subimos del precio de la vivienda? ¿A quien le decimos que le subimos un191%? ¿Quien va a ganar esa cantidad? ¿Quien es el listino que intenta dar lecciones? Hay estais la mayoría de los promotores queriendo que comulguemos con ruedas de molino, y los compradores poniendo un poquito (no tanta como tu) de sensatez. Flipo.

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Para los que siguen creyendo en los Reyes Magos

Hace unos cuantos (en la crisis anterior) se presentaron a subasta unas cuantas personas con la intención de llevarse por mediación de un subasta una vivienda de veraneo a precio de ganga. Fue imposible que se la llevaran los caza gangas, debido a que una familia se la adjudicaron por conocer el precio mínimo que estaba el banco dispuesto o empresa paralela a permitírselo. Ya sabes lo que hay que hacer conocer el precio mínimo y subastar un poco más y es piso es tuyo.

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Yo no me alegro porque los que compraron cuando la vivienda estaba en máximos ahora estén pensando que si se hubieran esperado un poco la podrían haber comprado mas barata.

Ni tampoco me alegrare de los que ahora están perdiendo la oportunidad de comprar viviendas que ya han bajado un tanto por ciento razonable, pensando que bajaran mucho más. Yo veo la situación de la siguiente forma:

- Un numero muy alto de las viviendas que ahora están puestas al la venta en España, pertenecen a personas que, obviamente les gustaría venderlas, pero que pueden aguantar perfectamente sin venderla ni alquilarlas por tiempo indefinido, por lo que no pueden ser contabilizadas como viviendas que el mercado tiene que absorber. Estas viviendas a efectos estadísticos es como si no existieran

- Este año se van a construir solo 150.000 mil o menos viviendas.

- En el año 2007 se vendieron en España en torno a 550.000 viviendas, en el 2008 unas 350.000. La diferencia no es tanta si se tiene en cuenta las crisis tan grave que estamos padeciendo.

Por lo tanto; de todos los informes que he leído me quedo con muchos que dicen mas o menos esto: que la vivienda bajo en 2008, que en 2009 bajara en un porcentaje similar, y que en el 2010 ni subirá ni bajara, pasando en el 2011 a subir en torno al IPC y continuar así durante muchos años.

Y finalmente espero que aquellas personas que tan inteligentemente aconsejaban no comprar cuando los precios estaban en máximos, no sean las mismas que ahora que ya ha habido una bajada muy significativa de los precios, aconsejan no comprar. Por que esto solo va a conducir a más destrucción de empleo todavía.

En resumen: ya hay muchas viviendas que han bajado los precios en torno al 20%, por lo tanto es momento de comprar, pues las restantes viviendas que no han bajado tanto, pudieran pertenecer a propietarios que estén en circunstancias de aguantar indefinidamente sin bajar los precios.

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No soy ningun ingenuo pamplinas. Soy arquitecto técnico desde hace 41 años.La demanda me puede ofrecer lo que le de la gana. Y yo, que no tengo ninguna necesidad de vender, aceptaré también lo que me la gana. Y a sí nos quedaremos. Tu con tus ganas de piso. Y yo con mi piso. A ti te falta. Y a mi no me hace falta. Y así es la vida desde Adan y Eva.

O a acaso esperas que yo no gane nada en una promoción y encima te regale un 50%-16% = 34%. Vamos, madura de una vez y no veas tanta tele.

Cuando salgais todos en tropel dentro de un par de añitos a comprar una ilusión muy legítima de vuestra vida --un piso-- entonces sabes qué va a ocurrir?

No leas tanta prensa sensacionalista. Te hará mucho bien.

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"No soy ningun ingenuo pamplinas. Soy arquitecto técnico desde hace 41 años.La demanda me puede ofrecer lo que le de la gana. Y yo, que no tengo ninguna necesidad de vender, aceptaré también lo que me la gana. Y a sí nos quedaremos. Tu con tus ganas de piso. Y yo con mi piso. A ti te falta. Y a mi no me hace falta. Y así es la vida desde Adan y Eva.

O a acaso esperas que yo no gane nada en una promoción y encima te regale un 50%-16% = 34%. Vamos, madura de una vez y no veas tanta tele.

Cuando salgais todos en tropel dentro de un par de añitos a comprar una ilusión muy legítima de vuestra vida --un piso-- entonces sabes qué va a ocurrir?

No leas tanta prensa sensacionalista. Te hará mucho bien."

Insisto eres un ingenuo (yo no te he llamado pamplinas, pamplinas soy yo). Tampoco tengo ganas de piso.
Te dedicas a vender pisos. Pero no los vendes. Te acabara embargando el banco. Como a todos los promotores de medio pelo (es obvio que tu lo eres). Teneis la esperanza de que esto acaba en dos años. Eres un ingenuo.

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Careces de la sensatez necesaria para seguir con esta charla, pamplinas. Si quieres ver un milagro en el descenso del precio de los pisos más allà de un límite razonable de un 15%, puedes ir a Lourdes. Yo ya tengo lo que quiero. Y tu -- a juzgar por tu agresividad verbal-- no.

Al parecer te falta un piso. Y a mi me sobran algunos. Y además no necesito venderlos. Quien te parece que tiene el poder? Soñar es gratis. Adelante. Doy por finalizada mi charla contigo. No entiendes las cosas. Lo tuyo, si eres menor de 30 años, entra de lleno en la utopía juvenil; ne es peligrosa Si eres menor de 40 estás en la mejor edad para poner juicio; es conveniente.Si eres mayor de 50 eres un caso perdido; no hay solución.

Saludos, pamplinas. Busca y sueña.

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Ramoncín, únicamente he pretendido exponer el desglose-tipo de los costes de una vivenda hoy en este país sin entrar en consideraciones filosóficas. Espero que te haya ilustrado. Son datos de archivo después de 41 años de estar metido en el mundo de la construcción, en mi condición arquitecto técnico y pequeño promotor.Hoy los datos son estos. Y no hay más cera que la que arde. Por consiguiente, excluida la rebaja al constructor (6% de beneficio por obra) y excluida la rebaja a ayuntamientos, notarios, arquitectos, intereses bancarios, etc., solo nos queda la rebaja del promotor. En confianza te puedo decir que te puedo bajar un piso un 8%. No más. No tengo necesidad. Vivo bien. Para ganar menos me compro un perrito y lo saco cada mañAna a tomar el sol. O me voy a Canarias. Espero unos añitos y sigo.

La última posibilidad del descuento soñado es la del coste del suelo. Para ello te propongo que me bajes el valor de tu solar solo un 90%, para así poder ofecer una vivienda al mercado un 90% del 33% de repercusión del solar = 29,70% más barata + mi 8% de rebaja máxima como promotor = 37,70 % de rebaja. Avísame cuando tengas un solar en venta. Te lo agradeceré.

Deja de soñar y madura de una vez, dicho sea con todo mi respeto. O ponte a buscar con lupa un promotor ahogado. De verdad, sinceramente, te deseo suerte en tu empresa. No tardes mucho, porque dentro de un par de años cuando todos los compradores retraidos salgais al mercado en tropel, sabes lo que va a ocurrir?

Te saluda, ramon.

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Aqui se piden precios de extorsión de entre 3.000 y 4.000 € por metro cuadrado y alquileres de 800 y 1.000 €/mes por cuchitriles sin ascensor y aun hay quien afirma que esto es lo mas normal del mundo.
Pues pasen y vean que se está pidiendo por ejemplo en Berlin por lo mismo o mejor que aquí y juzguen Vds. Quienes van a salir pronto de la crisis y quienes se van a tener que buscar un puente para vivir.
http://infoberlin.org/properties/virchow/indexsp.htm

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Pero vamos a ver, con la que está cayendo... que casi nadie puede asegurar su puesto de trabajo en 1 año, quien se va a meter en hipotecarse por 30 años?.

Estos estudios son una ofensa a todos los que intentamos razonar coherentemente este mercado.

Vale ya de estafas, abusos y demas artes del engaño por una vez debería dejar libre este mercado y veriamos su real ajuste. Cuanto antes se realice mejor para todos. Para volver a empezar hay que acabar esta locura especulativa de una vez.

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He leido el informe completo de OBRA NUEVA y mi resumen + opinión personal es a groso modo el siguiente:

1º Volumen desproporcionado de construcción. España admite unas 350000 a 420000 viviendas de nueva promoción, hemos de pensar que el mercado es bastante estable, entre años excelentes y años francamente malos se desvían las ventas un 20-25% por encima y por debajo de la media (350.000 unidades). Si hemos construido de media 560.000 viviendas aprox, resulta que hemos originado un excedente de casi 150.000 viviendas en los últimos años.

2º Crisis de confianza, la inseguridad laboral sumada al difícil acceso del crédito hace que la recuperación sea francamente complicada en el corto plazo, hace falta que el dinero fluya entre las pymes y particulares, esta es una condición previa para que el sector se recupere. La crisis inmobiliaria anticipó la crisis del consumo que se está viviendo en estos momentos, no se venden pisos, ni coches, etc…

2º Hemos de tener en cuenta que en el 2006 se vendía la vivienda con un ritmo de ventas muy aceptable, con la peculiaridad que la vivienda era más cara que hoy en día, es un problema entonces de precio? O de acceso al dinero?? Yo creo que ambas, pero la gente se olvidaba del precio final , porque accedía a dinero en muy buenas condiciones, tanto en importe hipotecado , como en el tipo de interés. Al final los compradores adquirían una cuota hipotecaria que les parecía accesible, más que un precio final determinado.

3ºUn 40 % aproximadamente del excedente de stock se sitúa en 8 provincias del arco mediterráneo con un peso demográfico del 18% aprox. Se ve claramente la desproporción de volúmenes construidos.

Hay más puntos que se pueden extraer del del informe, pero creo que en resumidas cuentas hemos construido en España por encima de nuestras necesidades reales y esto ha originado un excedente de vivienda que hace que la competencia sea feroz y se bajen los precios de una forma notable. Todo lo escaso se vuelve caro y todo lo abundante se abarata....a partir del año 2010 la incorporación de viviendas de nueva promoción caerá Drásticamente, lo cual facilitará la absorción de stocks.

Creo que es importante que se distinga entre obra nueva de primera residencia y la segunda residencia para nacionales y guiris.

Tampoco creo que se deba generar expectativas con bajadas ficticias del 25%-35% o más!!! Si sumamos la inflación del 2007 y 2008, en estos ejercicios el precio de la vivienda ya ha caído en términos reales un 11-12%. Al final el límite de bajada de precios del promotor se agota. Esta gente hablade bajadas que van desde el 3 hasta el 12 % dependiendo que tipo de vivienda sea, o lo que es lo mismo bajadas a finales de año acumuladas (2007-2009)del 15 al 23%

Puede haber bajadas puntuales, “chollos” con bajadas de este tipo, pero no tienen el volumen necesario como para registrarlo como tendencia de mercado. Pensemos que los promotores se están moviendo con financiaciones del 70 al 80% del importe de la vivienda, el margen está en ese 20 o 30%, el resto es dinero del banco no del promotor.

Todos tenemos responsabilidad en la situación que estamos viviendo, el particular ha “especulado con el valor de sus inmuebles”, la segunda mano en bastantes poblaciones estaba al mismo precio que la obra nueva!!!! Eso no puede ser, mínimamente debe haber una diferencia del 25% entre obra nueva y segunda mano.

Los promotores han construido de más y ha cogido mucho peso el sector de segunda residencia y turístico residencial que es el primer mercado que se retrae en periodos de crisis.

La banca dio crédito ilimitado favoreciendo la construcción , para luego cortarlo de una forma brutal en el 2008, esto impide la firma de muchas ventas ya pactadas con anterioridad.

Un problema de los promotores en un futuro muy próximo será el siguiente, la banca competirá con su producto inmobiliario, posiblemente a precios similares, pero la diferencia será que el promotor con suerte, podrá ofrecer a sus clientes hipotecas al 80% y la oferta de vivienda que llegue desde las entidades financieras vendrá con unas condiciones sin competencia, bajos tipos de interés y financiación al 100%.

Respecto al tema del precio, estoy bastante de acuerdo, es caro sin lugar a dudas,pero no nos hemos preocupado tanto cuando de los precios si no de la cuota final que ibamos a pagar, si entraba dentro de nuestras posibilidades " o eso creíamos" comprabamosdando igual que valiera 200.000 o 250.000 si la cuota era accesible simplemente comprabamos.
NO DIGO QUE SEA JUSTO ESO, nI MUCHO MENOS, eRA LA REALIDAD, y COMO SOMOS COMO SOMOS, cUANDO LOS BANCOS TENGAN A BIEN VOLVERA DAR DINERITO, aLLÍ eSTAREMOS CONSUMIENDO DE NUEVO!!!

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Excedente anual de 150000 viviendas x año en los últimos años, eso quería decir.

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Por primera vez leo algo más o menos lógico, una cosa es lo que desemos y otra la realidad y hemos de saber distinguir entre ambas...

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Respectoa un comentario que he leido las previsones de entrega para el 2009 eran de casi 500.000 viviendas pero al final se quedarán en la mitad, como sucedió en el 2008, que se decía que iban a incorporar mas 600.000 viviendas y al final se enregaron la mitad Los promotores estan parando de construir ya sea por voluntad propia o porque los bancos ya no les dan dinero.

A raiz del articulo este, he entrado en el ministeriod e la vivienda y tenian razón enn una cosa por muy bien o muy mal que vayan las cosas este año, el stock seguirá igual 50.000 viviendas arriba o abajo, no me parece ninguna sandez.

Este año se van a iniciar 150.000 viviendas , lo dicen los de aguirre newman, asi que dentro de la obra nueva y vendiendose a minimos en 2.3 años se han absorvido 500.000 viviendas, la situiación sería muy distinta.

Y no mezcleos churras con merinas, los precios de la segunda mano est´, Absolutamente fuera de mercado, tODOS hemos hecho el cuento de la lechera con nuestros pisitos y cono los compramnos hace unos años, si tenemos necesidad puedo vender a un 10 o a un 50% del precio que compré. todo dependerá de las prisas qe tenga.

Hay un comentario que dice que le parece una locura predecir lo que va a pasr en 2-3 años, o de ignorantres , cuando venimos de una situación arrstrada de hace una decada, o algo así... haber antes de tildar de arrogante o ignorantes hay que leer un poco más, que no hace daño, el 2004 según el colegio de notarios, se cuadro la oferta con la demanda, no había excedentes importantes de vivienda, ahora estamos sufriendo el 2005-2006-2007-2008 y el 2009. Años en los que creiamos que nos compararian tantos nacionales cmo tantos guiris... porque i está demostrado ue España admite 350.000 a 400.000 viviendas porque nos empemos en construir un 35% de mas cada año nos hemos equivocado .

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Releiendo ese informe, hay un dato interesante, muy interesante, hacen por primera vez un análisis demografico serio , quiero decir que para x personas hacen falta 1 vivienda de nueva promoción, esta cifrado entre 100 y 120 habitantes por piso de obra nueva. Con eso cubres la necesidad de España, saldrían unas 383000vivienas nuevas /año (esa es la necesidad real del pais) Pero hay un cuadro en los que ves que Murcia, Alicante y alguna mas ese dato era de 1 vivienda nueva por cada 30 y pico habitantes!!!!!!! entre 3 o 4 veces mas de lo que se debería construir por númeo de hogares!! y es imposible pretender que al final haya censados mas guiris en Murcia que murcianos, por poner un ejemplo...

Yo creo de lo que he leido y leo muuuucho sobre este sector porque me toca el bolsillo, es bastante sensato es delos que dan valores de bajada de precios mas altos para la obra nueva, a los promotores y bancos les dice que el modelo tan expansivo no era sostenible. Y por otra parte respecto al informe de tinsa, aclara una cosa muy importante entre los precios de obra nueva y segunda mano.

Hay cosas en las que no estoy tan deacuerdo .... ya íré comentando cuando lo acabe es un tochito...

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150.000 vviendas en el 2009???? a ver si dentro de 2-3 años volvemos a construir eso unas 350 o 400.000 viviendas se recuperarían entre 400.000 y 500.000 puestos de trabajo directo e indirectos!!! Al final tendrá suerte el gobierno si dentro de 3 añitos se vuelve a consruir aunque sea con moderación, las ciferas de paro en el año de las elecciones descenderán notablemente, eso sin hacer realmente nada, que fuerte....

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