Acp: "en 2009 no se reducirá el stock de viviendas en venta"

Para los que siguen creyendo en los Reyes Magos

Hace unos cuantos (en la crisis anterior) se presentaron a subasta unas cuantas personas con la intención de llevarse por mediación de un subasta una vivienda de veraneo a precio de ganga. Fue imposible que se la llevaran los caza gangas, debido a que una familia se la adjudicaron por conocer el precio mínimo que estaba el banco dispuesto o empresa paralela a permitírselo. Ya sabes lo que hay que hacer conocer el precio mínimo y subastar un poco más y es piso es tuyo.

Yo no me alegro porque los que compraron cuando la vivienda estaba en máximos ahora estén pensando que si se hubieran esperado un poco la podrían haber comprado mas barata.

Ni tampoco me alegrare de los que ahora están perdiendo la oportunidad de comprar viviendas que ya han bajado un tanto por ciento razonable, pensando que bajaran mucho más. Yo veo la situación de la siguiente forma:

- Un numero muy alto de las viviendas que ahora están puestas al la venta en España, pertenecen a personas que, obviamente les gustaría venderlas, pero que pueden aguantar perfectamente sin venderla ni alquilarlas por tiempo indefinido, por lo que no pueden ser contabilizadas como viviendas que el mercado tiene que absorber. Estas viviendas a efectos estadísticos es como si no existieran

- Este año se van a construir solo 150.000 mil o menos viviendas.

- En el año 2007 se vendieron en España en torno a 550.000 viviendas, en el 2008 unas 350.000. La diferencia no es tanta si se tiene en cuenta las crisis tan grave que estamos padeciendo.

Por lo tanto; de todos los informes que he leído me quedo con muchos que dicen mas o menos esto: que la vivienda bajo en 2008, que en 2009 bajara en un porcentaje similar, y que en el 2010 ni subirá ni bajara, pasando en el 2011 a subir en torno al IPC y continuar así durante muchos años.

Y finalmente espero que aquellas personas que tan inteligentemente aconsejaban no comprar cuando los precios estaban en máximos, no sean las mismas que ahora que ya ha habido una bajada muy significativa de los precios, aconsejan no comprar. Por que esto solo va a conducir a más destrucción de empleo todavía.

En resumen: ya hay muchas viviendas que han bajado los precios en torno al 20%, por lo tanto es momento de comprar, pues las restantes viviendas que no han bajado tanto, pudieran pertenecer a propietarios que estén en circunstancias de aguantar indefinidamente sin bajar los precios.

No soy ningun ingenuo pamplinas. Soy arquitecto técnico desde hace 41 años.La demanda me puede ofrecer lo que le de la gana. Y yo, que no tengo ninguna necesidad de vender, aceptaré también lo que me la gana. Y a sí nos quedaremos. Tu con tus ganas de piso. Y yo con mi piso. A ti te falta. Y a mi no me hace falta. Y así es la vida desde Adan y Eva.

O a acaso esperas que yo no gane nada en una promoción y encima te regale un 50%-16% = 34%. Vamos, madura de una vez y no veas tanta tele.

Cuando salgais todos en tropel dentro de un par de añitos a comprar una ilusión muy legítima de vuestra vida --un piso-- entonces sabes qué va a ocurrir?

No leas tanta prensa sensacionalista. Te hará mucho bien.

Ramoncín, únicamente he pretendido exponer el desglose-tipo de los costes de una vivenda hoy en este país sin entrar en consideraciones filosóficas. Espero que te haya ilustrado. Son datos de archivo después de 41 años de estar metido en el mundo de la construcción, en mi condición arquitecto técnico y pequeño promotor.Hoy los datos son estos. Y no hay más cera que la que arde. Por consiguiente, excluida la rebaja al constructor (6% de beneficio por obra) y excluida la rebaja a ayuntamientos, notarios, arquitectos, intereses bancarios, etc., solo nos queda la rebaja del promotor. En confianza te puedo decir que te puedo bajar un piso un 8%. No más. No tengo necesidad. Vivo bien. Para ganar menos me compro un perrito y lo saco cada mañAna a tomar el sol. O me voy a Canarias. Espero unos añitos y sigo.

La última posibilidad del descuento soñado es la del coste del suelo. Para ello te propongo que me bajes el valor de tu solar solo un 90%, para así poder ofecer una vivienda al mercado un 90% del 33% de repercusión del solar = 29,70% más barata + mi 8% de rebaja máxima como promotor = 37,70 % de rebaja. Avísame cuando tengas un solar en venta. Te lo agradeceré.

Deja de soñar y madura de una vez, dicho sea con todo mi respeto. O ponte a buscar con lupa un promotor ahogado. De verdad, sinceramente, te deseo suerte en tu empresa. No tardes mucho, porque dentro de un par de años cuando todos los compradores retraidos salgais al mercado en tropel, sabes lo que va a ocurrir?

Te saluda, ramon.

Pero vamos a ver, con la que está cayendo... que casi nadie puede asegurar su puesto de trabajo en 1 año, quien se va a meter en hipotecarse por 30 años?.

Estos estudios son una ofensa a todos los que intentamos razonar coherentemente este mercado.

Vale ya de estafas, abusos y demas artes del engaño por una vez debería dejar libre este mercado y veriamos su real ajuste. Cuanto antes se realice mejor para todos. Para volver a empezar hay que acabar esta locura especulativa de una vez.

He leido el informe completo de OBRA NUEVA y mi resumen + opinión personal es a groso modo el siguiente:

1º Volumen desproporcionado de construcción. España admite unas 350000 a 420000 viviendas de nueva promoción, hemos de pensar que el mercado es bastante estable, entre años excelentes y años francamente malos se desvían las ventas un 20-25% por encima y por debajo de la media (350.000 unidades). Si hemos construido de media 560.000 viviendas aprox, resulta que hemos originado un excedente de casi 150.000 viviendas en los últimos años.

2º Crisis de confianza, la inseguridad laboral sumada al difícil acceso del crédito hace que la recuperación sea francamente complicada en el corto plazo, hace falta que el dinero fluya entre las pymes y particulares, esta es una condición previa para que el sector se recupere. La crisis inmobiliaria anticipó la crisis del consumo que se está viviendo en estos momentos, no se venden pisos, ni coches, etc…

2º Hemos de tener en cuenta que en el 2006 se vendía la vivienda con un ritmo de ventas muy aceptable, con la peculiaridad que la vivienda era más cara que hoy en día, es un problema entonces de precio? O de acceso al dinero?? Yo creo que ambas, pero la gente se olvidaba del precio final , porque accedía a dinero en muy buenas condiciones, tanto en importe hipotecado , como en el tipo de interés. Al final los compradores adquirían una cuota hipotecaria que les parecía accesible, más que un precio final determinado.

3ºUn 40 % aproximadamente del excedente de stock se sitúa en 8 provincias del arco mediterráneo con un peso demográfico del 18% aprox. Se ve claramente la desproporción de volúmenes construidos.

Hay más puntos que se pueden extraer del del informe, pero creo que en resumidas cuentas hemos construido en España por encima de nuestras necesidades reales y esto ha originado un excedente de vivienda que hace que la competencia sea feroz y se bajen los precios de una forma notable. Todo lo escaso se vuelve caro y todo lo abundante se abarata....a partir del año 2010 la incorporación de viviendas de nueva promoción caerá Drásticamente, lo cual facilitará la absorción de stocks.

Creo que es importante que se distinga entre obra nueva de primera residencia y la segunda residencia para nacionales y guiris.

Tampoco creo que se deba generar expectativas con bajadas ficticias del 25%-35% o más!!! Si sumamos la inflación del 2007 y 2008, en estos ejercicios el precio de la vivienda ya ha caído en términos reales un 11-12%. Al final el límite de bajada de precios del promotor se agota. Esta gente hablade bajadas que van desde el 3 hasta el 12 % dependiendo que tipo de vivienda sea, o lo que es lo mismo bajadas a finales de año acumuladas (2007-2009)del 15 al 23%

Puede haber bajadas puntuales, “chollos” con bajadas de este tipo, pero no tienen el volumen necesario como para registrarlo como tendencia de mercado. Pensemos que los promotores se están moviendo con financiaciones del 70 al 80% del importe de la vivienda, el margen está en ese 20 o 30%, el resto es dinero del banco no del promotor.

Todos tenemos responsabilidad en la situación que estamos viviendo, el particular ha “especulado con el valor de sus inmuebles”, la segunda mano en bastantes poblaciones estaba al mismo precio que la obra nueva!!!! Eso no puede ser, mínimamente debe haber una diferencia del 25% entre obra nueva y segunda mano.

Los promotores han construido de más y ha cogido mucho peso el sector de segunda residencia y turístico residencial que es el primer mercado que se retrae en periodos de crisis.

La banca dio crédito ilimitado favoreciendo la construcción , para luego cortarlo de una forma brutal en el 2008, esto impide la firma de muchas ventas ya pactadas con anterioridad.

Un problema de los promotores en un futuro muy próximo será el siguiente, la banca competirá con su producto inmobiliario, posiblemente a precios similares, pero la diferencia será que el promotor con suerte, podrá ofrecer a sus clientes hipotecas al 80% y la oferta de vivienda que llegue desde las entidades financieras vendrá con unas condiciones sin competencia, bajos tipos de interés y financiación al 100%.

Respecto al tema del precio, estoy bastante de acuerdo, es caro sin lugar a dudas,pero no nos hemos preocupado tanto cuando de los precios si no de la cuota final que ibamos a pagar, si entraba dentro de nuestras posibilidades " o eso creíamos" comprabamosdando igual que valiera 200.000 o 250.000 si la cuota era accesible simplemente comprabamos.
NO DIGO QUE SEA JUSTO ESO, nI MUCHO MENOS, eRA LA REALIDAD, y COMO SOMOS COMO SOMOS, cUANDO LOS BANCOS TENGAN A BIEN VOLVERA DAR DINERITO, aLLÍ eSTAREMOS CONSUMIENDO DE NUEVO!!!

Excedente anual de 150000 viviendas x año en los últimos años, eso quería decir.