Acp estudios de mercado inmobiliarios , Firma independiente especializada en realizar informes a los profesionales del sector de la vivienda, alerta de que en 2009 "no se podrá reducir el stock de una forma sensible, ya que el número de viviendas que se iniciaron años atrás y que se terminarán este ejercicio iguala las previsiones de ventas de pisos esperadas para 2009
Por ello, no será hasta 2010-2011, cuando se finalicen menos viviendas de las que se venden, hasta cuando se pueda comenzar a reducir el parqué de viviendas pendientes de ser vendidas
Cálculo y localización del stock
Según el estudio de mercado de acp estudios de mercado inmobiliarios, entre 2004 y 2008 se finalizaron 2.715.805 viviendas nuevas, mientras que se vendieron "sólo" 1.744.351, por lo que el excedente de stock acumulado es de 971.454 viviendas. De ellas, unas 100.000 o 150.000 conforman un stock latente normal dentro del mercado inmobiliario, mientras que el resto es la balsa de viviendas que realmente está creando el problema actual
Acp estudios de mercado inmobiliarios indica que el mercado de vivienda de nueva promoción en España es capaz de asimilar anualmente entre 350.000 y 400.000 viviendas, por lo que pasarán años hasta que las viviendas actuales en venta se diluyan. Pese a todo, recomienda diferenciar la vivienda nueva por situación y destino
Así, concreta que las provincias de Alicante, Almería, Valencia, Málaga, Murcia, Gerona y Tarragona acumulan un 38,5% del total del stock de vivienda a nivel nacional, teniendo realmente tan sólo un peso demográfico del 17,39%, por lo que son las provicias con más problemas
Respecto al tipo de vivienda nueva, acp estudios de mercado inmobiliarios señala que las viviendas de primera residencia dentro de casco Urbano consolidado, gracias a que representa la menor parte de este stock pendiente de venta, será el primero en normalizarse. "Observarán mejoras a partir de finales del 2009 y confirmando esta tendencia a lo largo del 2010", señala Kai Albiol, director general de acp estudios de mercado inmobiliarios
Respecto a Las viviendas de primera residencia en grandes desarrollos urbanísticos o paus tenderán a reducir sensiblemente sus stocks a lo largo del año 2010, regularizándose en el entorno del primer semestre del 2011. Por último, mayores problemas afrontará la vivienda turística residencial, que es el grupo que más viviendas acumula y empezará a reducir sus stocks de una forma notoria a partir del inicio del año 2011
La segunda vivienda más en peligro
Acp estudios de mercado inmobiliarios señala que en diversas poblaciones analizadas, a inicios del 2008 existía un empate técnico entre el precio de la vivienda de nueva promoción y la usada, "por lo que las viviendas de segunda mano deben sufrir un ajuste más importante, debido a la evidente sobrevaloración de la que han gozado en los últimos ejercicios", de entorno al 20-25%
"Entendemos que los descensos de precios en los núcleos urbanos tenderán a suavizarse situándose de media para el ejercicio 2009 sobre el entorno de un -3,5% a un -5%. En los grandes desarrollos urbanísticos, vendiendo igualmente producto de primera residencia los descensos serán más acusados sobre el entorno del 7 al 10% de media ya que la competencia tanto en precios como en volumen construido es muy elevada. Por último, las viviendas turísticas o segundas residencias bajarán un 12%
El precio no es el único culpable de la crisis
Acp estudios de mercado inmobiliarios llama la atención sobre un punto. "A lo largo del último trimestre del 2006 se vendía un 300% más que el mismo trimestre del año 2008, siendo la vivienda de media un 10% más cara en el año 2006. Por tanto llegamos a la conclusión, que el precio final de la vivienda no fue el principal detonante de la actual crisis que vivimos en el sector". Según albiol, el principal problema ha sido la construcción desmedida de viviendas. "Si hubieramos construído un número de casas lógicas, los precios no estarían cayendo como lo están haciendo", sentencia
En paralelo, critica previsiones como las de tinsa sobre una posible caída de precios del 20% en la vivienda en general. "No se debe anunciar determinadas bajadas de precio realizando medias conjuntas entre el mercado de vivienda en nueva promoción y el de segunda mano, que no tienen que seguir caminos iguales", precisa acp estudios de mercado inmobiliarios
Por último, llama la atención sobre la crisis económica e hipotecaria. "Cuantificamos en cerca de 200.000 operaciones las que no llegaron a escriturarse a lo largo del último trimestre del 2007 y todo el año 2008 por la negativa de dar crédito de las entidades financieras". Esto nos lleva a la conclusión, que en un mercado hipotecario normalizado a lo largo de los años 2010 y 2011, la demanda potencial se podría ver incrementada entre un 20% y un 30% gracias a los demandantes no satisfechos con anterioridad
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168 Comentarios:
Teniendo en cuenta toda la obra nueva que hay en venta por parte de promotores, por parte de especuladores, y toda la segunda mano, y teniendo en cuenta la piramide poblacional, hay vivienda de sobras para las proximas 3 o 4 generaciones.
Haber yo no se si esto bajara o subira lo unico que se es que en estados unidos y Inglaterra los precios se estan quedando bajos bajos
Bajisimos este pais es que es diferente???? yo creo que no y ojo al paro puede ser un autentico desastre. Este pais se dedico a fabricar pisos y no se acordo de las fabricas y las pocas que tiene nos abandonan pues nos tendremos que volver al campo y olvidarnos de la gran vida de la ciudad.
La tendencia del stock de viviendas es a alcanzar los 2 millones; y, ésto teniendo en cuenta la menor necesidad de vivienda, puesto que ya no vamos a ser un pais receptor de emigrantes sino que, posiblemente, vamos a emigrar en busca de trabajo. Caminamos hacia los 5 o , posiblemente 6 millones de parados.
Que en un mercado hipotecario normalizado a lo largo de los años 2010 y 2011, la demanda potencial se podría ver incrementada entre un 20% y un 30% si, si, en un mercado normalizado quizas si, pero en el nuestro, para 2010 y 2011 solo cabe esperar una larga agonia... que tampoco acabara entonces. Lo siento
De ilusión también se vive; pero en USA (con un potencial económico infinitamente superior al nuestro) bajaron las viviendas un 18% y ya están en precios del año 2003 y bajando. Así que hiz hechando las cuentas reales y no las del lechero.
Así que hiz hechando las cuentas reales y no las del lechero Chico, supenso en lengua. Se dice "id", no "hiz".
El stock de viviendas lleva creciendo tres años, ¿Porque va a disminuir este año? Modestamente creo que seguira creciendo varios años hasta el ajuste de precios
CUANDO SE HACEN PREVISIONES SE HACEN GENERICAMENTE SOBRE TODO EL TERRITORIO, cOMETIENDO UN GRAVE ERROR. EL PRESENTE ARTICULO YA EMPIEZA A DISTINguir entre primera vivienda y vivienda en la costa o vacacional.
La necesidad de vivienda, que más preocupa es la habitual y es en la que creo que este 2009, bajará algo el stock, ya que en 2009 se terminarán muy pocas y se empezarán menos, solo teneis que ver las obras que quedan en marcha. A la vista de ello, la operaciones que se realicen aunque sean pocas reduciran el número, por pequeño que ello sea.
Las ejecuciones hipotecarias por mucho que penseis reducen temporalmente el producto inmobiliario y no son la panacea, porque desde que se inicia al trámite hasta que llegan al mercado pasa un tiempo importante. Si la ejecución se hace judicialmente aparecen los subasteros, que se la quedan por cuatro perras, pero luego no la regalan. Si se la queda el banco hasta que se publicita y pone en mercado igualmente pasa bastante tiempo, eso sin considerar que no se la vendan a sus amigos con recursos, que las guardarán para venderlas en mejor momento o para alquilarlas. Además al que le quitan la vivienda si es un particular, tiene que vivir en algun sitio y lo más facil es que tenga que alquilar, por lo que retirará otra vivienda del mercado.
Moraleja no dejeis esta oportunidad, que ya sabeis lo de que más vale pajaro en mano que ciento volando
Estoy de acuerdo con este comentario. Parece el que reto solo ven la parte negativa de la situación. En el momento de auge inmobiliario no era lógico pensar que las viviendas iban a subir siempre, quera la mejor inversión, que los tipos de interés se iban a mantener bajos, etc, etc, sin embargo lo hacíamos. Ahora no podemos pensar que las viviendas van a bajar eternamente, que tardaremos generaciones en absorber el stock actual o incluso este pueda aumentar. En mi opinión el estudio está bien hecho, pero olvida mensionar que una de las razones por las que las ventas han bajado son los tipos de interés. En 2007 y la 1º Parte de 2008 las hipotecas se hacían al 4,5 %, esto quiere decir que por 200.000€ de hipoteca la cuota estimada a 30 años serían unos 1000€ al mes. Sin embargo si meramos 2005 y 2006, las vemos al 3,25%, que por los mismo 200.000€ la cuota estaba entorno a 780€. Esto quiere decir, que el ezfurzo en la economía doestica repercute en el número de venta, sobre todo si tenemos en cuenta que con esos 200.000€, en 2006 comprabamos una vivienda que en 2007 ya nos costaba un 15% más. Por lo tanto, lo que se observa es que si la cuota de la hipoteca sobrepasa el coste de un alquiler, las ventas en esa franja caen. Hoy con los tipos al 3% veremos que todas las viviendas por debajo de los 200.000€ nos dejan cuotas iguales o menores a la mayoría de los alquileres. Por lo que la gente volverá a comprar en cuanto los bancos comienzen a otorgar las hipotecas. De hecho algunos comienzan a hacerlo. Mi postura puede parecer simplista, pero creo que los mercados los son. Si el promotor pone precios que representen cuotas asequibles para el comprador, el comprador comprará, por el simple hecho de que comprar es mejor que alquilar. Y los precios y los tipos de interés están tendiendo a ello.
Pues bien, si el precio no es un problema, entonces porqué por más números que hago con 2000 euros netos mensuales sólo dispondría de 700 euros para comprar (el 35% de la renta neta), lo que me permitiría pagar como máximo una vivienda de 150.000 euros a 25 años o de 170.000 a 30 años.
Como no creo en informaciones objetivas del mercado inmobiliario, a lo mejor es que los promotors tienen algo que ver con este tipo de noticias que limitan la crisis al crédito y no al precio.
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