Expertos del sector inmobiliario se dieron cita el pasado jueves 6 de mayo en bolsalia para hablar de la situación actual de la vivienda en España. Entre las conclusiones destacan que el precio de la vivienda tiene que caer más, que los bancos tienen mucho que decir, que el gobierno no está tomando medidas suficientes para reactivar el sector y que el alquiler debe fomentarse más
En la mesa redonda, bajo el título “¿subirá la vivienda? situación del sector inmobiliario”, participaron Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, josé trecet, director de contenidos de financialred.com, remo, editor del blogsalmon.com, y Carlos López, responsable del blog Euribor.com.es. Todos coincidieron en afirmar que al precio de la vivienda aún le queda recorrido bajista y que nos encontramos en un momento de “ Bull trap ”, Es decir, una fase de falsa estabilidad previo a una fuerte caída que llega tras una fase de descensos
Según la mesa, uno de los principales problemas de la vivienda es el sector financiero. “¿Que qué pasará?, pues lo que los bancos quieran que pase. Lo que deberían hacer es ajustar los precios entre un 40% y un 50%, bajarlos a precios razonables”, aseguró remo. Este blogger denunció que la vivienda es un bien de primera necesidad. “Necesitamos un sitio para vivir, una vivienda a precios razonables”, señaló. Fernando encinar se mantuvo en esta misma línea, al asegurar que los bancos no están ajustando los precios pero que lo harán cuando no quede más remedio. “Las agencias inmobiliarias son las que están bajando los precios y si no se ajustan Drásticamente, nos enfrentamos a una salida de la crisis a la japonesa o a la alemana, es decir a estar 10 años con pequeñas caídas”, apuntó
José trecet aseguró que hasta que no se cambie la forma de contabilizar el precio del stock de inmuebles y suelo que tiene la banca, “nos podemos olvidar de ver caídas de precios”. Todos estuvieron de acuerdo en que tras el desplome de la burbuja inmobiliaria, las cosas no volverán a ser como en el pasado y que cuanto antes seamos conscientes de ello, antes saldremos de la crisis. “Vamos a tardar mucho en salir de la crisis y nos podemos olvidar de construir viviendas al ritmo al que se construían durante el boom hasta dentro de 40 ó 50 años”, apuntó remo
En general, los expertos estiman que el gobierno no está tomando medidas suficientes para reactivar el sector. Recuerdan medidas como la subida del iva a partir de julio, la eliminación de la deducción por compra de vivienda o el iva para las reformas pero las califican de “soluciones puente”. Consideraron que estas medidas provocarán un ligero repunte de las ventas de viviendas y del precio pero que a partir de 2011 veremos más caídas
Por último, los expertos apostaron por el alquiler como fórmula para salir de la crisis, pero, eso sí, siempre que exista buena vivienda, cuidada y a buenos precios, pues aseguraron que los alquileres están caros y que los ajustes deben ser más severos que los precios de compra de una vivienda. Remo abogó por buscar un leasing inmobiliario para el particular que permita cambiar de residencia en otras comunidades autónomas, con lo que se facilitaría la movilidad geográfica
105 Comentarios:
Bien, como hemos visto, un especulador (o cualquier inversor) apuesta a favor de algo "poniéndose largo", por ejemplo, comprando acciones de eléctricas si piensa que a ese sector las cosas le van a ir bien. O apuesta en contra de algo "poniéndose corto", por ejemplo vendiendo bonos japoneses si piensa que las cuentas públicas de Japón van a deteriorarse. (Un inversor no necesita poseer de antemano un activo para poder venderlo. Puede vender petróleo si piensa que el precio del petróleo va a bajar, aunque no haya comprado petróleo antes en su vida)
Veamos, después de esta interminable introducción, las famosas ecuaciones del emisor de deuda y el mercado.
La empresa de nuestro ejemplo, que se endeudó por 10 años el año pasado, al emitir todos esos bonos para endeudarse, para financiarse, "vendió" al mercado esos bonos. Subrayo vendió, porque eso es justamente lo que hace un especulador que quiera ponerse corto o apostar en contra de esa empresa. De forma que una empresa (o un estado) que tenga bonos circulando en el mercado, tiene está "vendida" o "corta" de sus propios bonos. Es como si estuviese apostando contra si misma y se beneficia si sus propios bonos bajan de precio.
Veamos cómo puede esta empresa materializar ese beneficio. Recordemos que vendió bonos de nominal 100 euros y madurez de 10 años. Esto le obliga a devolver 100 euros por bono dentro de 10 años. Sin embargo, como ocurre con muchos créditos, puede cancelar antes de tiempo esa deuda. ¿Cómo cancela parte de esa deuda? Pues retirando del mercado, comprando esos bonos. Como cada bono que haya en el mercado circulando le supone a la empresa de obligación de pagar 100 euros en 2025, si compra en el mercado uno de esos bonos se quita de encima la obligación de pagar en el futuro 100 euros. Si los bonos han caído de precio desde 100 hasta 80, la empresa puede cancelar (amortizar anticipadamente) 100 euros de deuda pagando solo 80 euros.
¿No resulta un poco demencial que una empresa que emite deuda, al hacerlo y según las ecuaciones del mercado, se ponga bajista con respecto a sí misma? ¿Tiene sentido que una empresa al emitir deuda esté en cierto modo apostando contra si misma?
Si, aunque quizás no sea fácil verlo. Si esa empresa está segura de si misma, de que las cosas van a irle bien y de que no va a tener problemas en encontrar financiación siempre que lo desee, emitirá deuda a corto plazo, pongamos un año, y luego confiará en que cuando venza esa deuda podrá emitir nueva deuda en buenas condiciones para refinanciar la deuda que vence. El que haya decidido emitir deuda a 10 años indica que esa empresa prefiere garantizarse esa financiación por 10 años porque no está segura de que pueda haber problemas. El mercado refleja esta prudencia o falta de confianza en sí misma por parte de la empresa como una posición corta de la empresa sobre si misma. La empresa, al apostar contra si misma al emitir deuda a largo plazo, está haciendo algo similar a contratar un seguro por lo que pudiera pasar. Si las cosas van mal, recuperará parte de las pérdidas al poder deshacer sus posiciones de deuda con un descuento.
(Los "mercados de futuros" también funcionan así. los agricultores venden (se ponen cortos) en trigo al inicio del año. Si el precio del trigo cae, ganan dinero con estas posiciones cortas y este dinero que ganan les compensa del dinero que pierden por vender mal la cosecha)
El caso del emisor que fracciona sus necesidades de financiación a largo en una sucesión de créditos a corto que necesitarán refinanciarse es la contraria. Aunque cierta empresa necesita un crédito a 10 años puede emitir bonos a 1 año con la esperanza de que cuando venzan esos bonos podrá emitir una nueva tanda de bonos a un año (roll over o refinanciación). En este caso, este emisor está adquiriendo una "posición larga", exposición positiva, a si mismo. Como es muy optimista respecto a si mismo, no toma ninguna precaución y apuesta a favor de si mismo.
Este segundo emisor optimista, cuando se vea obligado a refinanciar su deuda, encontrará con que lo que pudo vender a 100 hace un año ahora solo lo puede vender a 80. Si estaba pagando el 5% de interés, tras la refinanciación tendrá que pagar el 8% y cuando la deuda venza en un año, estará obligado a devolver 100 a quien le presta 80.
¿Qué significa todo esto?
Pues que cuando las cosas en la economía se ponen feas, el mercado castiga a los temerarios y premia a los prudentes. Alguien que necesita financiación para 10 años, por ejemplo para comprar una casa, debe obtener un préstamo cerrado y garantizado con un plazo de 10 años. Si piensa que va a necesitar 10 años para devolver el crédito debe pedir al mercado un crédito a 10 años y pagar el precio que el mercado le exija por ese plazo. (El tipo de interés en ese punto de la curva)
Si no hace esto, está especulando. Si pide un crédito a 2 años para financiar una necesidad de 10 años de duración, está especulando al alza, poniéndose largo en su propia deuda o apostando a favor de si mismo. Estamos ante un temerario optimista. Si para financiar una necesidad de 10 años obtiene un crédito a 20 años está especulando a la baja, poniéndose corto o apostando contra si mismo. Estamos ante un especulador pesimista.
De todo esto se desprende que los apuros que los estados tienen estos días debido a que el precio de sus bonos ha caído no se debe a algo que hayan hecho los "especuladores internacionales" sino a que se han pillado los dedos esos estados especulando al alza sobre si mismos. Borrachos de optimismo infundado y champions leage nunca imaginaron que algo pudiese ir mal y apostaron la granja a favor de si mismos a base de financiar a muy corto necesidades a largo plazo. Los bancos y cajas españolas y de todo el mundo hicieron los mismo.
¿Qué incentivos penalizaciones crea el mercado de deuda cuando hace subir los tipos y, por tanto, bajar el precio de los bonos?
Recordemos que esta subida de los tipos, bajada del precio de los bonos, es consecuencia de una escasez alarmante de recursos disponibles para financiar actividades. En el caso de la empresa que tenía bonos emitidos a 10 años, el mercado ha cedido recursos para su financiación por 10 años y el mercado no puede recuperar hasta dentro de 10 años esos recursos.
No hay un mecanismo por el que el mercado puede forzar a esa empresa a devolver su crédito antes de tiempo pero el mercado puede tratar de convencer a esa empresa para que cancele anticipadamente la deuda. Lo hace, como hemos visto, incentivándole para que cancele su deuda. Le ofrece cancelar 100 euros de deuda pagando solo 80 euros. Si la empresa opta por reducir su endeudamiento, el mercado le premia por hacerlo, puede recomprar barata su propia deuda. Si la empresa opta por endeudarse aún más, el mercado le castiga haciéndole pagar muy caro ese nuevo endeudamiento.
La reacción del mercado es "racional" aunque proviene de un mecanismo automático e impersonal. Ante una escasez de recursos con los que financiar las necesidades, el mercado castiga a los derrochadores, premia a los prudentes, incentiva a quien se decida a ahorrar recursos, trata de recuperar recursos prestados a base de premiar a quienes devuelvan voluntariamente sus deudas antes de tiempo y castiga ferozmente a quienes derrochen.
Supongo que todos estos expertos del blog, que hace años que vaticinan apocalípticas debacles, ahora ya son un 5% menos sabios, porqué si no es así, seguramente esperando habrán perdido sus trabajos...
No digo que haya que comprar porqué sí, pero estos % que se barajan son ridículos; desde 2007 los precios han caído más que un 9% (al menos donde yo trabajo) y si ahora la peña espera que bajen otro 40%, que tengan claro que eso pasará cuando los "expertos" sean un 30% menos sabios. Se entiende, no?
Gancedo propiedades sl agencia inmobiliaria Madrid Isabel gancedo
El mercado hace un giro y por fin el alquiler va a ser más importante que la compraventa. Por fin seremos europeos y no estaremos endeudados 40 años.
La venta de viviendas va a seguir bajando en segunda mano y en obra nueva.
Además se acaba el comprar para vender antes incluso de escriturar es decir el pelotazo.
Isabel gancedo
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