Juan van-halen, director general de vivienda y rehabilitación de la comunidad de Madrid, afirma que para comprar se debe tener capacidad económica, un ahorro previo y una estabilidad laboral y ve complicado que los jóvenes hoy en día lo puedan hacer. Además, pone sobre la mesa datos sobre vpo, la rehabilitación o el alquiler en la comunidad de Madrid
Pregunta: dirige desde 2007 el área de vivienda y rehabilitación de la comunidad de Madrid, desde que comenzó la crisis
Respuesta: he vivido la crisis y siempre he dicho que la crisis es una oportunidad y lo que tenemos que hacer es proponer soluciones y generar iniciativas que permitan que entre todos podamos salir de esta situación tan complicada
P: ¿le resulta difícil?
R: nos genera mucho trabajo. Hay que escuchar a muchas personas con problemas, muchos ciudadanos que no pueden acceder a una hipoteca como le gustaría, muchas empresas con dificultades para continuar con sus proyecto o para iniciar nuevos proyectos. Nuestra obligación es escuchar a los ciudadanos y también tenemos que intentar buscar soluciones que funcionen
P: ¿os llegan las preocupaciones de los promotores y de las entidades financieras?
R: vienen desde las personas que tienen que acceder a la vivienda organizadas en cooperativas o asociaciones, hasta promotores. También hemos tenido ocasión de sentarnos con las entidades financieras, hoy son una parte muy importante de la situación porque son los que tradicionalmente podían dar esa financiación que hoy no pueden dar. Madrid es una de las comunidades autónomas donde más se ha reducido el stock y donde hoy en día prácticamente el stock que existe es el stock técnico. También se ha reducido el stock gracias a las ferias inmobiliarias
P: ¿hay financiación o no para la compra de vivienda en Madrid?
R: hemos pasado meses de restricción de crédito muy importante. En la comunidad de Madrid la concesión de hipotecas ha subido un 3% en los últimos 12 meses, mientras que en toda España ha caído un 7,1%, por tanto lo que demuestra es que está empezando a ver más financiación. Ya si esta financiación se está otorgando a los pisos de los propios bancos es otra cosa. Creo que el problema es de falta de confianza. En la comunidad hemos creado un marco para generar confianza y por eso creo que ha fluido mejor el crédito
P: dígame hechos o elementos que generan confianza
R: lo primero que diré son los hechos que no generan confianza que son iniciativas que hoy tienen una dirección y otro día otra. No genera confianza una ley del suelo que se aprobó en julio de 2007 en un momento en que empezaban a llegar los primeros ecos de la crisis subprime americana y que fue una modificación del marco de las valoraciones del suelo lo que ha tenido unas consecuencias nefastas en el sector inmobiliario. Lo que genera confianza es un marco jurídico claro, unas medidas que vayan en una dirección clara. Nosotros frente a la eliminación de las desgravaciones fiscales a nivel nacional, hemos mantenido dicha desgravación en la cuota autonómica, apoyamos la compra de vivienda porque no vemos el momento de eliminar la deducción ahora mismo
Cifras de la vivienda protegida en Madrid
P: ¿qué medidas propone la comunidad de Madrid para salir de la crisis?
R: no saldremos de la crisis sólo con el gasto público, esa panacea milagrosa que parecía que todo resolvía y se ha visto que no funciona. La solución viene por incentivar la participación de la iniciativa privada. En Madrid hemos construido 146.000 vpo asequibles desde 2003 y el 80% de estas vpo han sido por iniciativa privada, no por los ayuntamientos. Además, hemos llevado la vivienda protegida a la mayor parte de las rentas. Queríamos que personas que no podían acceder a la vivienda protegida porque se pasaban de renta y que tampoco podían acceder a la vivienda libre porque no llegaban pues que tuvieran acceso a la vivienda protegida de precio limitado (vppl)
P: ¿le parece justo que el límite máximo por ingresos para acceder a una vppl sea de 69.200 euros anuales?
R: se crea esta figura porque había gente que no podía acceder a la vivienda libre sin problemas con unos precios a medio camino entre la vivienda libre y protegida y sin ayudas. Lo importante es que la comunidad de Madrid no da ayudas o subvenciones sino oportunidades. En Madrid el 50% de suelo que se desarrolla es suelo para vpo
P: pero no muchas familias reúnen 69.200 euros brutos anuales
R: hemos cambiado el concepto de vivienda protegida. En Madrid la vivienda protegida es para todos y efectivamente la gran parte de las familias están por debajo del umbral de los 69.200 euros brutos anuales pero porque queremos una vivienda universal, para todos y hacemos un esfuerzo muy especial para las rentas más bajas
P: ¿y esto no sería competir con la vivienda libre?
R: lo importante es generar un marco de oportunidades. Creemos que frente a la intervención, los ciudadanos quieren libertad. Los ciudadanos no quieren hablar de viviendas que no se pueden vender nunca ni de registros obligatorios de demandantes, el ciudadano quiere elegir una vivienda y poder pagarla en libertad y a un precio asequible
P: ¿cree que toda la vpo construida y en construcción tendrá salida en el mercado ante el elevado desempleo y las renuncias de los adjudicatarios?
R: demanda de vivienda hay, la gente se sigue casando, se independiza y se crean hogares nuevos. El problema es que es complicado acceder a la financiación. Por eso hemos apostado por abrir otras fórmulas como el alquiler. En 2008 hemos puesto en marcha el plan alquila. Hemos firmado 28.800 contratos de alquiler desde 2008, que son muchos en comparación con la sociedad pública de alquiler que desde 2005 y en toda España ha llegado a 19.000 contratos. En Madrid se está poniendo de moda alquilar, la gente está perdiendo el miedo a alquilar y el precio del alquiler está por debajo del precio de la hipoteca, lo que puede interesar estar alquilado un tiempo hasta ver el momento adecuado para comprar una vivienda
P: cuando entrevistamos a la decana del colegio de arquitectos de Madrid dijo que en esta ciudad ya no se puede seguir creciendo y apostaba por rehabilitar las viviendas y dar vida al centro de la capital
R: nosotros creemos en la rehabilitación no sólo porque sea una salida buena para generar empleo y actividad, sino también porque es vital recuperar las ciudades, entornos y pueblos de la comunidad. Desde 2003 se han rehabilitado 128.000 viviendas. Hemos modificado la normativa de la rehabilitación para que cada vecino pueda rehabilitar en función de sus necesidades y capacidad económica
Situación presente y futura del sector inmobiliario
P: ¿cómo cree que va a evolucionar el mercado inmobiliario a nivel regional y estatal?
R: lo que estamos constatando, según datos oficiales que publica el ine, es que Madrid lidera la recuperación del sector inmobiliario, si es que se puede hablar de una tímida recuperación. Madrid está siendo el motor de la economía española. Por ejemplo, en los últimos 12 meses en esta comunidad autónoma las ventas de viviendas crecieron más de un 17%, el triple que la media nacional y el desempleo en la construcción en esta comunidad se ha reducido un 11% en los últimos 12 meses, mientras que a nivel nacional se ha reducido apenas un 4%
P: ¿para los próximos meses cómo cree que va a evolucionar el sector?
R: este año 2011 será un año de transición, hay que ser muy prudente con los análisis que se hagan a corto plazo porque nadie tiene una bola de cristal pero sí que aparece en las estadísticas que en 2012 se va a consolidar esta tendencia y aquellas regiones donde se haya conseguido eliminar el stock, condición necesaria para iniciar la recuperación, Irán mejor. El último informe de asprima refleja que sólo hay 10.000 viviendas sin vender, lo que es una buena noticia e indica que estamos mejor preparados para afrontar esa recuperación, eso sí, sin tirar cohetes al aire
P: ¿cree que es mejor comprar o alquilar en estos momentos?
R: cuando se necesita una vivienda siempre es buen momento para comprar, el que compra para vivir en la vivienda va a tener la inversión recuperada. Otra cosa es el que compra como inversión, para luego venderla. Los precios se han ajustado bastante y en el mercado puntualmente hay buenas ofertas, por lo que ahora es buen momento para buscar casa. Pero también hay que hacer la reflexión de si conviene más alquilar o comprar. Para comprar la persona debe poder económicamente y tener un ahorro previo, así como una estabilidad laboral
P: la penúltima pregunta que le hago es personal, ¿vive en propiedad o en alquiler?
R: tengo una casa cuya hipoteca estoy pagando pero he pasado por todas las fases. Creo importante señalar que probablemente se ha instalado entre las personas más jóvenes la necesidad de comprar desde el primero momento y es muy difícil que los jóvenes puedan comprar sin tener un ahorro previo y al final hemos ido a esquemas de que los padres tienen que poner financiación. Y muchas veces el alquiler es una opción. Si no ha habido más alquiler no es porque la gente no ha querido alquilar sino porque el alquiler estaba a unos precios similares a la cuota hipotecaria. Cuando ves el mismo precio del alquiler y de la cuota hipotecaria entiendes esa frase de “alquilar es tirar el dinero” aunque luego a la compra de vivienda tienes que sumar los gastos de escrituración, etc. por eso, funciona muy bien el alquiler con opción a compra
P: ¿habrá que cambiar de modelo de crecimiento económico para salir de la crisis?
R: el cambio de modelo económico es difícil y lleva muchos años y empieza en la universidad. Los mejores años de crecimiento de la economía española lo fueron gracias al sector de la construcción no sólo por parte del sector residencial sino del de obras públicas. Tenemos un sector de la construcción que figura a la cabeza a nivel mundial. Fue un sector responsable de la creación de la mayor parte de empleo que se creó entre 1996 y 2006. Saldremos de la crisis pero todos y también con la construcción
57 Comentarios:
#13 No considero que tener 40.000€ ahorrados sea una injusticia, lo encuentro lógico, lo que siembre debería haber sido,
Lo que intento explicar es que no es fácil, mas bien imposible, cambiar de vivienda cuando tu hipoteca es superior al valor de tu vivienda.
No creo que ningún banco te permita vender tu vivienda por menos del valor de la hipoteca que tienes pendiente.
Incluso aunque la vendas por el valor de la hipoteca pendiente significaría que has perdido todo lo amortizado anteriormente, y por lo tanto no te sirva como entrada para la compra de la nueva vivienda.
El trueque, pues buena idea, el problema es conseguir poner de acuerdo a las dos partes.
En España la demogracia no funciona en nada, en que pais de la comunidad europea se permite entrar en el gobierno a terroristas? esta trama si que se han molestado en pensar como mejor se conseguia que bildu reciba direro de todos los españolesy pueda organizar elas vascongadas, pero una buena trama para que España y los españoles prósperen y se logre tener menos parados, para eso no han tenido tiempo en 7 años.
Sr. Rodrigrez se le recuerdará por ayudar a terroristas y endeudar a España muchisimoooooooooo.
Nada nuevo. Tanto el tibunal constitucional como el de superior de justicia están colocados por los dos partidos mayoritarios (ppsoe). Por lo tanto no hay separación de poderes y por ende, no hay democrácia.
Ahora bien, habría que analizar por qué al psoe le interesa que bildu entre en la política. ¿Deben algo a alguien?
Pues nada, aquellos que voten al psoe ya saben que están dando su voto para que candidatos afines a eta entren en la política y puedan financiar sus prácticas terroristas.
Ayer mismamente en el arenal de Bilbao hubo proclamas de exaltación a los presos de eta. Eran los simpatizandtes y futuros votantes de bildu que con el puño en alto brindaban la decisión del tribunal anticonstitucional.
Lo curioso es que estaban dispuestos a recurrir el fallo del TC ante Bruselas en caso de que el recurso se desestimara por tratarse de una decisión política. La realidad es bien difirente, los cierto es que estaban dispuestos a recurrir en caso de que "la decisión política del TC" fuera desfavorable.
En el próximo atentado hablamos...
Nada nuevo. Tanto el tibunal constitucional como el de superior de justicia están colocados por los dos partidos mayoritarios (ppsoe). Por lo tanto no hay separación de poderes y por ende, no hay democrácia.
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Zjj- eta -paro está desahuciado, pero es tan grande su maldad ,que se guarda la carta de poder tener apoyos hasta con los peores carniceros del universo tras la debacle electoral.
Y yo que vivía tan feliz pensando que esto era un foro sobre vivienda y ahora resulta que no...
Sr. Rotanónimo, el foro de su partido (¿Upyd, quizás?) Está en otra web, no en esta.
En primer lugar yo respondí a #17. El comenzó el tema luego podría haberse dirigido a él antes que a mí. en segundo lugar, así a bote pronto le voy a poner algunos de sus últimos comentarios en este foro: ---> miércoles, 4 Mayo 09:06 lagranota dice en el precio del petróleo se desinfla a mínimos de dos semanas tras la muerte de bin laden si sube el petróleo, en España suben los combustibles. Si baja el petróleo, en España suben los combustibles. Como dijo josé María: "España va bien". Y como apuntó su sucesor: "estamos en la champions league de la economía". Yo suscribo el título del álbum de extremoduro, dedicándoselo a los infravalorados y nunca suficientemente poderados políticos españoles: "iros todos..." ---> jueves, 14 Abril 17:30 lagranota dice en los promotores protestan: "nadie nos dice cuántas ni dónde hacen falta viviendas" como dijo Mariano Rajoy un día que estaba inspirado (y las cámaras fueron testimonio de ello): ¡Viva el vino! ---> Miércoles, 6 Abril 10:57 lagranota responde a anónimo zapatero amenaza con castigar severamente a quien cobre el paro y trabaje en negro "aqui nos nace un intolerante que corrige a quien dice lo que a él no le gusta. Anda, cuantos nervios hay en estos progres venidos a menos." equivócase usted, pues yo no soy progre, ni tampoco de derechas, la hemiplejia moral la dejo para otros, si no le importa. Gracias por darme la razón con su comentario, señor anónimo. ---> En tercer lugar, no tengo partido como usted menciona. Mejor deje de dar la nota y tome nota que le vendrá bien.
Al de las 12:45
Se te ve francamente cabreado
Y esque claro tu caudillito z´Pedo te engañó de medio a medio metiendote en esa cabeza de chorlito que tienes que los bancos ó un particular te iban a regalar los pisos
Mira chico si nada esta regalado ( todo lo contrario ) tú crees que con la barata justificación del paro de la crisis del mal gobierno etc etc los pisos los van a regalar ?
Venga hombre menos chute y mas trabajar ya vereis como teneis pisito
Esque con esa justificación del paro de los sueldos bajos de la crisis y toda esa patraña de mangancias lo regalarian todo hasta los cuadros de picasso
Estais de lo mas equivocado aqui nadie regala nada
Si algo tenemos algún dia es con esfuerzo y dedicación
Olvidaros de ese mensaje perverso para la juventud
Todo os será regalado !!!!
Que verguenza de mensaje y de quien lo ha propagado
Sinverguenzas
Para "cuanto ilusionista desilusionado":
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Mira chico si nada esta regalado ( todo lo contrario ) tú crees que con la barata justificación del paro de la crisis del mal gobierno etc etc los pisos los van a regalar ?
Venga hombre menos chute y mas trabajar ya vereis como teneis pisito
Esque con esa justificación del paro de los sueldos bajos de la crisis y toda esa patraña de mangancias lo regalarian todo hasta los cuadros de picasso
Estais de lo mas equivocado aqui nadie regala nada
Si algo tenemos algún dia es con esfuerzo y dedicación
Olvidaros de ese mensaje perverso para la juventud
Todo os será regalado !!!!
Que verguenza de mensaje y de quien lo ha propagado
Sinverguenzas
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Esta es la clase de gente que no ve más lejos de su egoismo personal. No quiere regalar nada, pero no comprende que la vivienda "no vale lo que vale" y comprar ahora es regalar dinero.
Voy a poner un ejemplo a este lelito pa ver si lo coge:
¿Comprarías un seat ibiza a precio de seat exeo?
En esas andamos, ahora vamos por el precio del seat León y el ibiza se vende a precio rebajado.
Curioso que alguien que vive en la cultura del pelotazo inmobiliario llame sinvergüenza a alguien que quiere comprar a precio justo. Mal pinta para sus ventas
El alquiler, que también es demanda de vivienda (no sé porque nadie lo incluye es sus estudios de demanda), se impone por varias razones:
1.- precio (sobre todo en las viviendas de más de 250.000€), el alquiler es barato respecto a la compra, o la compra es cara respecto al alquiler. En viviendas más económicas los precios de alquiler y compra son más lógicos.
2.- desempleo y precariedad laboral. Para comprar hay que estar trabajando y no tener demasiadas dudas de que se va a seguir trabajando.
3.- crédito. Imprescindible en la mayoría de los casos. Mientras los bancos no aclaren su financiación, difícilmente abrirán el grifo. Las dudas hacen que incrementen su liquidez por si acaso no pueden refinanciar algún vencimiento de cédulas hipotecarias, deuda senior, etc. hay menos dinero en el mercado, y además conservan más por si acaso, con lo cual la cantidad de crédito a conceder está tasada. Si hay 100, y se demanda 200, se estudia bien, 150 son muy seguros, pero sólo se dan los 100 más seguros.
4.- desfase de la vivienda en propiedad. En nuestra cultura está arraigada la propiedad, y así seguirá siendo. Pero aún así, en el periodo inmobiliario expansivo se incrementaba el porcentaje de hogares en propiedad, en este period regresivo es lógico que se corrija este desequilibrio y aumente el número de hogares que residan en alquiler.
5.- como consecuencia del incremento de alquileres sobre las compras, viviendas que inicialmente saldrían a la venta tanto de particulares como de empresas promotoras se destinan al alquiler pues se consiguen alquilar en periodos muy breves mientras que cuesta mucho venderlas. Esto actúa como freno a la subida del precio del alquiler y también como freno de la bajada de precios de venta. Se quita stock de venta y se añade oferta de alquiler. Este proceso a mi entender está en fase muy avanzada, y en breve habrá escasez de oferta de alquiler, presionando precios, y acercando los niveles en los que es más interesante la compra. Pero es un fenómeno que no se ve con claridad hasta que ha ocurrido muy claramente, con lo cual puede estar ocurriendo ya o puede quedarle algún año. Ya veremos.
5.- como consecuencia del incremento de alquileres sobre las compras, viviendas que inicialmente saldrían a la venta tanto de particulares como de empresas promotoras se destinan al alquiler pues se consiguen alquilar en periodos muy breves mientras que cuesta mucho venderlas. Esto actúa como freno a la subida del precio del alquiler y también como freno de la bajada de precios de venta. Se quita stock de venta y se añade oferta de alquiler. Este proceso a mi entender está en fase muy avanzada, y en breve habrá escasez de oferta de alquiler, presionando precios, y acercando los niveles en los que es más interesante la compra. Pero es un fenómeno que no se ve con claridad hasta que ha ocurrido muy claramente, con lo cual puede estar ocurriendo ya o puede quedarle algún año. Ya veremos.
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¿Donde veis esa escasez en los alquileres? Yo no veo por ninguna lado ese desfase.
El alquiler depende, y mucho, de la renta de los inquilinos que en estos años es francamente menguante. Un buen porcentaje de ellos son jovenes a los que mas afecta el paro y con sueldos mas que congelados. La demanda de alquileres no solo no esta aumentado, posiblemente este disminuyendo. Como comprendereis solo es demanda quien efectivamente puede pagar y no quien lo desea (si no fuera asi la demanda de ferraris se contaria por miles de millones)
Como hay un stock de casas bestial destinadas al pasapiseo y ese negocio no esta fructificando como algunos deseaban tarde o temprano coparan el mercado del alquiler y imaginad los efectos sobre el alquiler medio. Yo veo cada dia mas carteles de alquiler acumulando polvo. La escasa demanda se la llevara quien ajuste mas el precio.
En cuanto a que esos pisos al detraerse del mercado de compra presionaran al alza los precios de venta..... en un mundo de mercados ideales puede ser pero no lo veo en la realidad.
¿No hemos estado estos ultimos años con subidas del 17% mientras aumentaba el stock?
El precio de los pisos tiene mucho de psicologico. Todavia no se ha ajustado debido a la humana repulsion a aceptar perdidas. Alguno de por aqui es un verdadero caso patologico de esa flaqueza humana.
Yo he oido gente muy en serio decir lo de que antes de aceptar bajarlo un 30% (posiblemente lo compro por la cuarta parte de lo que ahora pide) lo quema. O sea, para no perder un 30% pierdes un 100%. Es un caso extremo pero me parece que hay mucho de eso en la actitud de los compradores.
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