“hemos hecho una ley que da una segunda oportunidad a los hipotecados en dificultades”

Miguel temboury, subsecretario de economía y competitividad, ha sido el principal impulsor dentro del ministerio de las negociaciones del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. En una entrevista en exclusiva con idealista news, temboury explica en detalle la nueva ley que protegerá a los hipotecados y defiende las mejoras que ha tenido tras su paso por el congreso. Respecto al tema de máxima fricción actual, la dación en pago, se muestra contrario a su introducción con carácter retroactivo por la peligrosidad para la seguridad jurídica que conllevaría. En este punto, el gobierno propone una batería de medidas sustitutivas a la entrega de la vivienda a cambio de la deuda

Pregunta: la elaboración de la nueva ley llega a su fin, ¿cuáles son sus sensaciones y cambios registrados en la misma tras su paso por el congreso?

Respuesta: todavía le queda algo de tramitación parlamentaria, aunque el grupo parlamentario popular (gpp) ya ha introducido las enmiendas. La ley es mucho más amplia de cómo entró el decreto ley 27/2012. Este decreto tenía dos medidas fundamentales: la suspensión de los lanzamientos y el mandato al gobierno para la creación de un fondo social de vivienda. Ambos mandatos se han cumplido o se están cumpliendo, ya que por un lado se han suspendido los lanzamientos de las personas que cumplían con los criterios y también se ha constituido el fondo de viviendas, que creemos que es un hito bastante importante, porque entre todas las entidades financieras han aportado cerca de 6.000 viviendas y en breve se Irán firmando los primeros contratos de alquileres sociales

Pero como decía, la ley y las enmiendas son mucho más amplias. Se ha realizado una verdadera revisión normativa de todos los aspectos que podían preocupar más en el ámbito de la ejecución hipotecaria. Se han revisado procedimientos de ejecución tanto judicial como extrajudicial, estipulaciones relativas a los intereses de demora, el código de buenas prácticas y se ha introducido una reforma muy novedosa que podría llamarse “de segunda oportunidad”. Esta reforma evita la complejidad de ir a un concurso de acreedores para una persona individual pero permite que una persona que cumpla con parte de sus obligaciones de pago en un plazo quede liberada del resto de la deuda de forma simple. Así, se podría condonar la deuda si el deudor paga el 65% en un plazo de cinco años o el 80% en 10 años

En resumen, se ha procedido a una revisión muy importante de diversas leyes como la de enjuiciamiento civil, ley hipotecaria o la ley de regulación del mercado hipotecario. Así, por ejemplo se establece que en adelante no puedan titulizarse hipotecas sobre viviendas habituales que tengan una duración de más de 30 años. Por tanto, creemos que la ley aborda de forma muy equilibrada todos los problemas que se plantean en esta materia

P: ¿pensáis que la nueva ley va a restringir el crédito a parte de la población? ¿se van a encarecer las hipotecas?

R: se trata de conseguir un equilibrio entre todos los intereses que hay en juego en esta materia. Lo primero, hay que señalar que las medidas de titulización son para las hipotecas que se concedan de ahora en adelante. Así, las hipotecas ya titulizadas de más de 30 años podrán seguir siendo objeto de titulización. El efecto de esto es que se produzca una mayor prudencia financiera tanto por parte acreedora como deudora. No es una prohibición, es decir, el banco podrá conceder hipotecas de más de 30 años o 40 años, pero de cara a su puesta en circulación se establece una medida de prudencia financiera

No se pretende restringir el crédito hipotecario, sino que se conceda a quien tenga solvencia para poder hacerle frente y ese es el equilibrio que tenemos que buscar. En resumen, no queremos restringir el mercado hipotecario ni el acceso a la vivienda habitual pero sí evitar determinadas situaciones en las que no se guardaban medidas de prudencia financiera

P: el tema levanta pasiones y posturas enfrentadas en la calle: unos piensan que no se puede hacer pagar a justos por pecadores y otros que hay que aceptar la dación en pago. ¿En qué satisface la ley a cada grupo?

R: es comprensible que levante pasiones y el gobierno es absolutamente consciente de que es un problema económico y social de primera magnitud que hay que atender. Hay muchos aspectos que son muy importantes, pero la discusión fundamental se puede resumir en si se establece de forma obligatoria y retroactiva la dación en pago como medio de liberación de la deuda. Ahí está el máximo punto de fricción

Respecto a la dación en pago, lo primero que hay que recordar es que en el mercado hipotecario español lo habitual por inmensa mayoría es el cumplimiento. El índice de morosidad de las carteras hipotecarias de residencial en España no llega al 4%. Es decir, más del 96% cumple puntualmente con sus obligaciones. Eso es muy importante y hace que tengamos que evitar tomar medidas que induzcan a perjudicar esta cultura de pago. Por otro lado, la dación en pago es realmente la última solución y quizás muy perjudicial para el propio deudor, puesto que al final se ve privado de la vivienda. Por ello, hemos trabajado más profundamente en tomar medidas paliativas o sustitutivas de la dación en pago, como la reestructuración y la quita de la deuda, establecer un mayor equilibrio entre deudor/acreedor o mejorar procedimientos de ejecución...

Es verdad que hay una gran discusión y puede ocurrir que satisfaga a ambas partes o a ninguna, somos conscientes de ello. Lo que es cierto es que hemos estudiado las medidas más equilibradas posibles que permitan al mismo tiempo conservar la cultura de pago -algo que es fundamental para las entidades españolas y las familias- y evitar que se llegue a una situación tan dolorosa como la dación en pago

P: ¿veremos la dación en pago sin cortapisas alguna vez en España?

R: lo que tenemos que tener muy claro es que la dación en pago ya existe en España. Al contratarse un préstamo, las partes pueden pactar la dación en pago, es admisible y lícito. Otra cosa es cambiar un contrato vigente y retirar al acreedor la garantía que le dio el deudor. Eso sería introducir un mecanismo distinto al pactado inicialmente y todo aquello que sea incidir con carácter retroactivo sobre contratos es peligroso para la seguridad jurídica o la percepción que se tiene sobre un país, por lo tanto hay que ser prudente. Por eso también el código de buenas prácticas, que es una norma de adhesión voluntaria y efectos obligatorios, establece la dación en pago como última medida posible

Si impusiésemos la dación en pago de forma obligatoria y general a futuro -porque a pasado ya hemos comentado que es muy difícil modificar contratos en vigor- pensamos que se restringiría mucho el crédito hipotecario. Es decir, se vería cuestionada la fórmula de comprar viviendas con hipoteca y provocaría que hubiera menos gente que accediera a su vivienda como propietario

P: la iniciativa legislativa popular (ilp) para la dación en pago retroactiva, la paralización de los desahucios y el alquiler social ha reunido un total de 1.402.854 firmas de apoyo, ¿por qué el gobierno quiere evitar que se tramite?

R: no se va a evitar que se tramite, se ha aceptado la tramitación. Ocurren varias cosas respecto a esa ilp. Por un lado, que varias cuestiones de las que plantean están en cierto modo recogidas en la propuesta que ha hecho el grupo parlamentario popular, aunque no exactamente de la misma manera. Se habla de alquileres sociales y dación en pago, aunque tenemos razones para no generalizar la dación en pago. Además, el código de buenas prácticas, recuerdo, se aborda la dación en pago y los supuestos en los que se puede aplicar. Es decir, se proponen algunas medidas que están tratadas en la propuesta

Además, ocurre que los plazos son de cierta urgencia y llevamos muchos meses trabajando en este tema. Ya tenemos una propuesta que consideramos que es equilibrada con el análisis de todos los sectores implicados. Por ello, con todo el respeto para esta ilp -que realmente responde a una preocupación ciudadana manifiesta- creemos que la solución que proponemos no les deja en el olvido si no que les da una respuesta que, en nuestra modesta opinión, es la más acertada y la más equilibrada

P: hablando del código de buenas prácticas a la banca, ¿por qué no se hace obligatorio?

R: debe evitarse de forma coactiva imponer alteraciones indiscriminadas de contratos ya en vigor. Es decir, el contrato es ley entre las partes y una vez celebrado debe tratarse como tal. Cuando se aprobó el decreto ley 6/2012 se estuvo debatiendo mucho esto y se concluyó que para evitar un exceso de litigios y para llegar a una efectiva implantación del código se debía permitir que las entidades, que son  las que podían verse perjudicadas, pudieran adherirse de forma voluntaria. De esta esta forma, el código se tornaba en obligatorio, permitiendo esa novación contractual consentida por ellas mismas y evitando litigios en el tribunal de justicia. Creemos que es la técnica jurídicamente más acertada

P: ¿a qué nivel se van subir los umbrales de precios de las viviendas para entrar en el código de buenas prácticas bancarias?

R: habíamos detectado que uno de los principales filtros para poder acogerse al decreto ley 6/2012 era que el valor de las viviendas establecido originariamente era muy reducido. Por ello, se va a producir un incremento que en algunos casos va a suponer doblar esos valores. Por ejemplo, en los municipios de más de un millón de habitantes el precio de la vivienda no podía superar los 200.000 euros, ahora se establece con carácter general para ese mismo tramo, 250.000 euros para viviendas ocupadas por una o dos personas, con un incremento de 50.000 euros por persona a cargo hasta un máximo de tres. Es decir, que se puede llegar hasta 400.000 euros en función de las circunstancias de la familia. Para municipios más pequeños, habrá un incremento porcentual de forma que también se doblará respecto a los umbrales iniciales. Con eso creemos que bastante más gente podrá acogerse al código de buenas prácticas

P: ¿cuántos desahucios por impago de la hipoteca ha habido realmente en España y cuántos estima el gobierno que se frenarán con esta ley?

R: es una estadística difícil y novedosa. Por ello, en el último programa estadístico nacional para 2013 va por primera vez una estadística específica sobre ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales para se puedan tener datos más fehacientes en los que se distingan datos de viviendas y otros inmuebles, y dentro de las viviendas, primera vivienda, segunda vivienda, etc

Lo que sí se puede decir es que los 400.000 desahucios de los que se habla es una cifra mucho más grande de las de ejecuciones hipotecarias de primera vivienda porque incluye alquileres, locales comerciales, naves industriales, segunda vivienda o desahucios no realizados por entidades financieras. Siendo prudente, creo que los datos que hacen referencia a primera vivienda pueden ser entre el 1 y el 10%, aunque hay que ser prudente en tanto en cuanto el ine no tenga elaboradas estadísticas más precisas

Estas medidas nuevas puede permitir que se acojan o puedan acogerse hasta 120.000 familias. Calculamos que de los más de 17 millones de hogares que hay en España hay algo más 6,9 millones con ingresos inferiores a tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples (iprem) o 19.164 euros, que marca el umbral de exclusión para acogerse. De ellos, son deudores hipotecarios alrededor de 1.200.000 y de ese dato, se pueden acoger 120.000 hogares, que supone alrededor de un 10%. Esto supone muchos más hogares del 3-4% del índice de mora que hay en España, lo que supone un nivel de cobertura considerable

P: respecto a las subastas, ¿qué se va a hacer para mejorar su funcionamiento? ¿quién vea su vivienda vendida en una subasta perderá los privilegios que va a tener si el adjudicatario fuera el banco?

R: las reformas que se introducen tanto en la venta extrajudicial como en el procedimiento judicial de ejecución no distinguen si el ejecutante es banco o no, a diferencia de lo que ciertamente ocurría en el decreto 7/2012. Las nuevas medidas introducidas en el código de buenas prácticas afectan a todos los proyectos de ejecución. No obstante, aún podemos introducir alguna cautela adicional en tramitación parlamentaria

Por otro lado, hemos dado rango de ley al procedimiento de venta extrajudicial porque había suscitado algunos problemas legales. Se le da una regulación lo más homogénea posible respecto a la venta judicial para evitar la saturación de los juzgados. La situación actual provoca que se generen intereses de demora por algo de lo que el hipotecado no es culpable. Con las nuevas medidas, se espera que todo sea más rápido

También se ha trabajado el tema de los tipos de adjudicación y de salida a subasta, intentando referenciar el tipo de salida al de la tasación que se utilizó en la escritura para evitar desequilibrios que se estaban dando

El tercer punto en el que hemos incidido es en la regulación técnica de procedimientos de ejecución online mediante Internet. Lo útil es conseguir un mercado nacional de ejecuciones con el fin de que haya más pujas y se mejore la oferta por el inmueble, lo que mejorará la situación tanto del deudor como del acreedor. Es lógico que si alguien está buscando un piso en Alicante pueda entrar en un portal web y formular una oferta. Ahora es muy difícil enterarse de procesos judiciales o extrajudiciales

P: ¿qué se va a hacer en lo relativo a cláusulas suelo, hipotecas multidivisas o los “swaps” hipotecarios? ¿afectará a los que ya las tienen?

R: el cambio más relevante es que introducimos una limitación del interés de demora para viviendas habituales, que es tres veces el interés legal del dinero para nuevas hipotecas como para intereses no devengados de hipotecas ya contratadas. Se trata de que el interés de demora sea disuasorio de incumplir el contrato, pero también de evitar que el interés de demora no sea la parte más importante de lo que debe una persona cuando se le ejecuta su vivienda

En cuanto a clausulas suelo e hipotecas multidivisas, lo que se establece es una medida de refuerzo de información y prudencia, de modo que a la escritura pública deberá adjuntarse un acta manuscrita por el deudor cuando exista algún tipo de cláusula de este tipo. No consiste en prohibirla sin más. Porque también es verdad que esas cláusulas que encierran ciertos perjuicios, también implican otros beneficios. En el caso de las clausulas suelo no sólo se compensaban habitualmente con una clausula techo sino que compensaba a la entidad de crédito por un diferencial muy bajo respecto al Euribor. En el caso de no haber existido las clausulas suelo, quizás el diferencial con el Euribor habría sido más alto

Como siempre, se intenta dejar que las partes pacten libremente, pero con conocimiento de causa

P: ¿cuándo se prevé que entre en vigor la nueva ley y cuando se podrá beneficiar la gente de la misma?

R: va a ir bastante rápido. Se espera que entre en el senado antes de finales de febrero. En el senado, el debate será relativamente breve, por lo que llegará al boe previsiblemente a finales de marzo, con entrada en vigor inmediata

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