En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, del despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler.
La fianza es el mínimo legal obligatorio que debe exigir el casero y que debe prestar el inquilino, aunque es posible que el arrendador solicite garantías adicionales, como un depósito, un avalista que garantice con su patrimonio el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, o un aval bancario, que es cuando el banco es el que avala hasta un determinado importe.
El despacho de abogados deSalvador recuerda que el inquilino no puede dejar de pagar el último (o últimos meses) para que el casero se los cobre de la fianza y éste tampoco puede retener la fianza sin justificación alguna ni tampoco usarla para pagar la limpieza o la pintura del piso a la terminación del arrendamiento.
Entonces, ¿cómo se hace la devolución de la fianza?
Hay una creencia generalizada a pensar que el propietario tiene un mes para devolverla pero esta afirmación es “totalmente falsa”, asegura Pelayo de Salvador. Sostiene que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nada establece al respecto. Así, si no hay obligaciones pendientes, debe devolverse la fianza en el mismo momento de terminación del contrato. En cambio, si hay obligaciones pendientes existen dos alternativas:
- Detallar las obligaciones pendientes y cuantificarlas por acuerdo entre las partes, cerrando así la puerta a futuras reclamaciones.
- En caso de no poder cuantificarse, será necesario establecer mecanismos para la cuantificación de las obligaciones pendientes y establecer los plazos y mecanismos para la liquidación del contrato, debiendo el arrendador acreditar los importes mediante la presentación de las facturas correspondientes.
“En ambos supuestos, en caso de haber sobrante deberá ser reintegrado por el arrendador al arrendatario inmediatamente, mientras que si el importe de las obligaciones pendientes es superior a las garantías entregadas, será el arrendatario quien deba abonarlo”, señala deSalvador.
¿Por qué hay lugar a confusión con la entrega de la fianza?
El artículo 36.4 LAU señala que la fianza devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el inquilino sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Por tanto, no regula el plazo de devolución de la fianza, si no el retraso en la devolución. ¿Y por qué? Porque existe obligación de depositar la fianza en los organismos autonómicos señalados al efecto y todos ellos tienen un plazo de un mes para proceder a la devolución de la fianza al arrendador.
Pero el propietario no puede señalar el retraso de la administración correspondiente en la devolución de la fianza como causa para retrasarle la entrega al inquilino. Por tanto, su obligación es independiente del plazo que tarde la administración en su devolución.
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Los primeros días de septiembre se abre la veda del alquiler. Según los datos de idealista, el interés y la oferta de pisos en alquiler aumenta progresivamente hasta el momento álgido, que se vive en la segunda y la tercera semana del mes. Para que tanto quienes alquilan un piso como los futuros inquilinos tengan toda la información necesaria, hemos recopilado lo indispensable que debes saber sobre los contratos de alquiler.
¿Qué se hace con el dinero de las fianzas de los alquileres de viviendas que se depositan en los organismos públicos?
En líneas generales, los expertos consultados por idealista news aseguran que sobre este asunto hay bastante opacidad, al igual que sobre los intereses que generan los depósitos de las fianzas en los bancos. Uno de los profesionales consultados trabajó durante años en el ivima, el organismo de la comunidad de Madrid que se encarga de gestionar las fianzas, y asegura que “ni aun estando prácticamente dentro de la casa me quedó absolutamente claro este asunto"
¿Para qué sirve la fianza en el contrato de alquiler de una vivienda?
Artículo escrito por Alfredo García, experto de alquiler protegido
El precio del alquiler sube un 10,5% anual en agosto: así está en tu ciudad
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29 Comentarios:
Creo que Pelayo de Salvador está totalmente equivocado. Efectivamente, como la ley no dice nada respecto del plazo de devolución, en el contrato de arrendamiento se puede pactar que este plazo sea, por ejemplo, de un mes. Otra vez entramos en la ridiculez de las leyes españolas y la interpretación de los leguleyos: si soy un buen ciudadano que deposito la Fianza en el IVIMA, resulta ahora que tengo que adelantar la devolución de mi bolsillo al inquilino, porque IVIMA no me la devuelve a mí. Consecuencia: se fomenta saltarse la ley para no verse perjudicado ¡Increíble!
que razon tienes! ahora habra ue pedir creditos para devolver la fianza inmediatamente a la finalizacion del contrato.
No lo hubiese dicho mejor. Me apunto el nombre del abogado para no contratar nunca sus servicios.
No se si conoce la existencia de los conciertos de fianzas, que suponen que un arrendador con varios inmuebles firma un concierto con el organismo depositante por el cual deposita unicamente el 90% de la fianza y tiene la obligación legal de liquidar anualmente el saldo de las fianzas (con el IVIMA entre enero y febrero).
En estos casos, el arrendador termina un arrendamiento, digamos que en junio y hasta febrero del año siguiente no liquida con el IVIMA para que le devuelvan la fianza depositada. ¿Supone esto que no tiene obligación de devolverla al arrendatario hasta entonces?
No, el depósito de la fianza es una obligación de carácter administrativo que poco tiene que ver con el carácter civil analizado en este artículo.
Que concierto ni que gaitas yo en el contrato pongo que la fianza se devuelve al mes cuando me de el dinero el IVIMA y firmado por los dos.
Sr. Pelayo de Salvador,
1.- Contrariamente a lo que establece el Artículo 36 LAU para fijar en qué momento es exigible la constitución de la fianza, no lo hace para fijar que "debe ser devuelta en el mismo momento de terminación del contrato".
2.- Aun suponiendo que fuera como dice, si el propietario no la devuelve de inmediato lo máximo que podrá solicitar el arrendatario, si es procedente su devolución, es que, pasado un mes, se la devuelva con los intereses que prevé la Ley.
Para aclarar las dudas que surgen con este artículo, señalar que jurídicamente, la fianza es una prenda irregular de dinero en garantía de una obligación principal que es el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario al amparo del contrato de arrendamiento. Por tanto, al ser una garantía es necesariamente accesoria a la obligación principal, por lo que extinguida la obligación principal necesariamente decae la prestación accesoria y debe devolverse la garantía.
El arrendador únicamente está facultado para retener la garantía cuando existen obligaciones pendientes por parte del arrendatario, ya que en ese caso no puede entenderse terminada la obligación primcipal y subsiste la garantía.
Cuestión distinta es que, en el acuerdo de terminación del arrendamiento el arrendatario conceda al arrendador un plazo extra para la devolución de la fianza en atención a la falta de devolución del organismo depositante.
No se cómo un portal como idealista puede ceder un espacio afirmaciones tan categóricas, que para mayor ridículo, son falsas.
La fianza claro que se puede devolver después de la entrega de las llaves. Incluso pasados los 30 días desde la rescisión, bastará en este caso tan solo aplicar el interés legal vigente, y seria perfectamente legal.
Art. 36. 4
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
En nuestra opinión “artículos” como este hacen mucho daño a los profesionales que sin trabajar en rimbombantes despachos de abogados, simplemente nos paramos a leer lo que dice la ley. Sin embargo, la gente normal no tiene el tiempo de analizar en detalles todos estos asuntos, y dan por hecho cosas que finalmente no son ciertas.
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Todo esto está muy bien, pero si el último recibo ha sido cobrado mediante giro al inquilino, y según la normativa SEPA, dado que el arrendatario puede devolver el recibo hasta ocho semanas después de la fecha de emisión ¿Qué hacemos? Hasta que la LAU no sea derogada y nos rijamos solo por el CC siempre habrá problemas.
Ese es un caso con el que nos encontramos frecuentemente, y se puede solucionar, abonando los 2 últimos recibos de renta, mediante transferencia bancaria. En caso de haberse avisado con 30 días (lo habitual), es probable que haya que devolver el penúltimo recibo.
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