En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, del despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler.
La fianza es el mínimo legal obligatorio que debe exigir el casero y que debe prestar el inquilino, aunque es posible que el arrendador solicite garantías adicionales, como un depósito, un avalista que garantice con su patrimonio el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, o un aval bancario, que es cuando el banco es el que avala hasta un determinado importe.
El despacho de abogados deSalvador recuerda que el inquilino no puede dejar de pagar el último (o últimos meses) para que el casero se los cobre de la fianza y éste tampoco puede retener la fianza sin justificación alguna ni tampoco usarla para pagar la limpieza o la pintura del piso a la terminación del arrendamiento.
Entonces, ¿cómo se hace la devolución de la fianza?
Hay una creencia generalizada a pensar que el propietario tiene un mes para devolverla pero esta afirmación es “totalmente falsa”, asegura Pelayo de Salvador. Sostiene que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nada establece al respecto. Así, si no hay obligaciones pendientes, debe devolverse la fianza en el mismo momento de terminación del contrato. En cambio, si hay obligaciones pendientes existen dos alternativas:
- Detallar las obligaciones pendientes y cuantificarlas por acuerdo entre las partes, cerrando así la puerta a futuras reclamaciones.
- En caso de no poder cuantificarse, será necesario establecer mecanismos para la cuantificación de las obligaciones pendientes y establecer los plazos y mecanismos para la liquidación del contrato, debiendo el arrendador acreditar los importes mediante la presentación de las facturas correspondientes.
“En ambos supuestos, en caso de haber sobrante deberá ser reintegrado por el arrendador al arrendatario inmediatamente, mientras que si el importe de las obligaciones pendientes es superior a las garantías entregadas, será el arrendatario quien deba abonarlo”, señala deSalvador.
¿Por qué hay lugar a confusión con la entrega de la fianza?
El artículo 36.4 LAU señala que la fianza devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el inquilino sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Por tanto, no regula el plazo de devolución de la fianza, si no el retraso en la devolución. ¿Y por qué? Porque existe obligación de depositar la fianza en los organismos autonómicos señalados al efecto y todos ellos tienen un plazo de un mes para proceder a la devolución de la fianza al arrendador.
Pero el propietario no puede señalar el retraso de la administración correspondiente en la devolución de la fianza como causa para retrasarle la entrega al inquilino. Por tanto, su obligación es independiente del plazo que tarde la administración en su devolución.
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29 Comentarios:
Efectivamente la fianza PUEDE devolverse con posterioridad a la entrega de llaves, al igual que el inquilino PUEDE dejar de pagar la renta. Ambas cuestiones son posibles y ambas suponen un incumplimiento, si bien el incumplimiento en el retraso de la devolución unicamente estará sancionado con el devengo del interés legal desde el momento enque haya transcurrido un mes desde la entrega de llaves, SIEMPRE Y CUANDO NO HAYA OBLIGACIONES PENDIENTES.
El artículo es un resumen del análisis hecho sobre la figura de la fianza como prenda irregular en garantía de una obligación principal. De conformidad con los principios generales del Derecho, extinguida la obligación principal, decae necesariamente la garantía, por lo que procede su inmediata devolución.
No por escribir con mayúsculas vas a llevar la razón.
Sigues equivocado, no solo se puede, sino que es licito y completamente legal la devolución después de la entrega de llaves. Incluso seria legal su devolución transcurridos los 30 días, siempre y cuando se abonen los intereses que correspondan.
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en ningun sitio pone que el momento de la devolución de las llaves surj la obligación de devolcese.
La LAU ya dice que pasado un mes (desde la devolución de las llaves) correrán los intereses, por lo tanto el plazo de la devolución de la fianza es en el mismo momento de finalización del plazo del contrato o entrega de llaves, aunque los intereses corran a partir del mes.
Mucha protección al arrendador en cuanto a fianzas, pero, ¿qué garantías tiene el inquilino en cuanto a la devolución de SU fianza? ¿Por qué no existen avales del arrendador? ¿Es necesaria la "autorización" del arrendador para la devolución de la fianza por medio de un Organismo Oficial depositario?
Lo principal es la buena fé de las partes, y en caso contrario ... Crucificción. Verán ustedes como ya no se cometen tantas tropelías.
Se suele poner un mes, por que cuando uno lo pasa por la junta de Andalucía en mi caso,ellos tardan un mes en ingresar la fianza, que no te lo dan en el momento que solicitas la devolución de fianza.
Si el alquiler se paga por recibo bancario, puesto que te pueden devolver el recibo 2 meses después del último pago, yo devuelvo la fianza 2 meses y un día después.
Los picapleitos como casi siempre metiendo mierda para crear confrontación entre la ciudadanía, para que el negocio funcione.
Lo normal y legal es poner en el contrato que la fianza se devolverá a los 30 días de finalizado el contrato y fin de la historia.
He sido a la vez arrendatario y arrendador (lo cual sigo siendo). En mi opinión el abogado tiene razón. Si yo finalizo un contrato y he cumplido escrupulosamente con mi parte la otra parte también debe cumplir escrupulosamente con la suya. A no ser que se estipule otra cosa en el contrato a la finalización del mismo yo debo entregar inmediatamente las llaves y el arrendador debe entregarme inmediatamente la fianza si no hay motivos para retener la misma. Punto. El artículo 36. 44. establece un castigo, no un plazo. Como arrendador creo que la legislación es injusta en muchos apartados pero en este caso concreto la argumentación del bufete es difícilmente rebatible. Como arrendatario creo que le ley debería ser más explícita para evitar otro tipo de interpretaciones a las cuales me he tenido que enfrentar en más de una ocasión.
Tú lo dices, la LAU no establece un plazo, por lo tanto, en el contrato de arrendamiento se puede pactar el mismo. Lo que suele hacerse es poner UN MES para, porque es el que fija la administración para devolver la fianza.
Tampoco es cierto que al finalizar el contrato, hayan finalizado las obligaciones: devolución de recibos indebidas pueden ser obligaciones incumplidas, por lo que la retención de la fianza sería justificable hasta que finalizara el período de devolución de dichos recibos. Esto es tan así que, por ejemplo, cuando vendes una empresa, se establece un aval a favor del comprador, para prever posibles incumplimiento de obligaciones (por ejemplo reclamos de impuestos mal pagados, etc.). Por lo tanto la retención es legal y totalmente justificada, lo que sería ilegal es devolverlo después de un mes sin pagar los intereses.
Entiendo lo que dice pero los recibos de luz y agua muchas veces estan a nombre del arrendador y no concluyen exactamente con la fecha de finalizacion del contrato con lo que hay que esperar a que lleguen dichos recibos dnd quede incluido el consumo correspondiente que ha efectuado el arrendatario y ese tiempo es el que creo yo deberia ser argumento suficiente para explicar esa retencion como garantia para los pagos de los suministros
Lo que no comprendo es por qué tengo que adelantar yo de mi dinero la fianza, si esta está depositada en el IVIMA. Si hay que devolversela al arrendatario justo en el momento de la firma, ¿Por qué el IVIMA no la devuelve antes?
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