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"Carmena será quién más calentará los precios de la vivienda nueva en Madrid"

Gonzalo Bernardos, profesor de economía de la UB
Gonzalo Bernardos, profesor de economía de la UB
Autor: Redacción

Cuando se habla del sector inmobiliario en España hay que distinguir dos mercados: por un lado, Barcelona y Madrid y, por otro, el resto del país. Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, subraya que en estas dos ciudades la vivienda está marcada por la euforia en cuanto al aumento de precios y de las ventas pero también por el miedo, ya que no es una situación sostenible en el tiempo. El experto apuesta por la ciudad de Valencia como lugar de inversión segura.

¿Cómo ve el mercado de la vivienda en España?

Es un mercado en recuperación. En la mayoría de los municipios, la recuperación es muy sana. No obstante, en las ciudades de Barcelona y Madrid, tiene un carácter muy peligroso. Los promotores e intermediarios inmobiliarios tienen a la vez dos sentimientos muy diferentes: euforia y miedo. 

¿Por qué este sentimiento dual?

La euforia tiene principalmente que ver con el comportamiento de las zonas de clase media – alta y alta. En ellas, las ventas están aumentando por encima del 25% y los precios alrededor del 20%. En algunos lugares emblemáticos (por ejemplo, Paseo de Gracia, Serrano, etc.), los precios ya han vuelto al nivel de 2007. El miedo está relacionado con las perspectivas de finalización del ciclo alcista. Creen que esta situación no puede durar mucho más.

¿Y usted qué opina?

Comparto su opinión. Desde mi perspectiva, en los barrios de Sarrià – Sant Gervasi, Les Corts, Gràcia, Eixample i Ciutat Vella de Barcelona, el precio de la vivienda a finales de 2018 volverá a ser similar al observado en 2007. En Madrid, sucederá lo mismo, en una gran parte de la zona comprendida desde la estación de Atocha hasta plaza Castilla. Es decir, tendremos una mini-burbuja. 

¿Por qué están subiendo tanto los precios en Barcelona y Madrid?

Principalmente por dos razones: los bajos tipos de interés y los inversores extranjeros. Un tipo de interés muy reducido hace que sea más rentable comprar que alquilar, traslada capitales desde la renta fija y los depósitos al mercado inmobiliario e incentiva a los bancos a financiar en mayor medida la adquisición de viviendas. 

Los inversores internacionales tienen una gran liquidez, debido a la compra de deuda pública y privada por parte de algunos bancos centrales. La mayoría no quieren comprar en cualquier ciudad, sino sólo en las de la Champions League y Barcelona y Madrid forman parte de su selecto club. 

Uno de sus principales criterios de compra consiste en comparar precio entre las ciudades de dicho club. Así, comparan los existentes en Barcelona y Madrid con los de Londres, París, Nueva York o Zurich y llegan a la conclusión de que la vivienda en Barcelona y Madrid está barata. Por tanto, compran casi todo lo que se les ofrece, prácticamente siempre al precio fijado por el vendedor, aunque éste sea muy elevado. Eso sí, quieren que el solar, edificio o piso esté situado en una ubicación emblemática o premium.

¿Aconseja invertir en Barcelona y Madrid?

No. En las zonas de clase media – alta y alta, dudo mucho que los precios tengan un significativo recorrido al alza en 2019 y 2020. La subida del tipo de interés prevista para dichos años afectará considerablemente a dichas zonas. En relación al resto de barrios de ambas, me parece más interesante invertir en su periferia que en ellas

¿Cuál es la mejor ciudad para invertir en vivienda en España?

Sin duda, Valencia. A ella, el inversor extranjero prácticamente aún no ha llegado. Para ellos, España casi es equivalente a la suma de Barcelona y Madrid. La ciudad del Turia tiene la ventaja de precios notoriamente más bajos, un gran número de solares disponibles para edificar y un crecimiento del PIB en los próximos años superior a la media del país. El desplazamiento de la demanda desde la ciudad a la periferia que se producirá en Barcelona y Madrid no tendrá lugar, al menos en los tres próximos años, en Valencia.

¿Cómo va el resto del país?

Cada vez mejor, en algunos lugares la mejora ya es muy visible; en otros, aún es simplemente una sombra. La demanda empieza a ser importante en el centro de la ciudad de múltiples capitales de provincia, pero continúa siendo escasa en la mayoría de las localidades turísticas. La demanda de vivienda de costa, excepto en poblaciones como Marbella, Cambrils, Jávea, continúa siendo incipiente. 

Cambiando de tema, ¿qué le parece la gestión inmobiliaria de Carmena?

Carmena no tiene un proyecto de ciudad (Botella tampoco lo tenía) y eso se nota mucho. Un gran ejemplo es la paralización del proyecto Castellana Norte. Lo que ahora pretende el ayuntamiento de Madrid en dichos terrenos es decepcionante. Un proyecto como el que estaba planificado lo desearía tener todas las ciudades del mundo, pero muy pocas disponen de tanto terreno en una zona tan bien comunicada. 

Además, se nota que Podemos no entiende cómo funciona la oferta y la demanda. Sin ser consciente de ello, Carmena va reducir notoriamente la oferta de viviendas en Madrid y va provocar una subida añadida de su precio. Sin pretenderlo, ella será quién más calentará en el futuro los precios de la vivienda nueva en Madrid

¿Y cómo está la formación inmobiliaria? Usted dirige en la Universidad de Barcelona el master en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria

Es un master que lleva 16 años en el mercado, el único master inmobiliario que sobrevivió en Barcelona durante los años de crisis. Los estudiantes de la promoción 2014 – 15 acaban de presentar públicamente sus trabajos y estoy encantado con la mayoría de ellos. Veo que han creado empresas (promotoras, intermediarias, de servicios on-line) y que han mejorado en su carrera profesional. Un aspecto que me llena de orgullo.

El master pretende principalmente tres aspectos: mejorar el conocimiento inmobiliario de los participantes, incrementar sus contactos y permitir que en un próximo futuro hagan muy buenos negocios. Es un master académico con un alto contenido de casos prácticos, visitas a empresas, a residencias de estudiantes, etc. En definitiva, un master creado para ayudar a los profesionales del siglo XXI.