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Fernando Encinar: “Hay que quitarse de la cabeza la idea de que alquilar es vivir barato en el centro”

Autor: @RobertoArnaz

En dos décadas alquilar un piso ha pasado de ser considerado ‘tirar el dinero’ a una nueva fórmula para vivir con mayor grado de movilidad y sin estar atado a una hipoteca. En este tiempo los inquilinos han pasado de ser poco más que unos ‘parias inmobiliarios’ a convertirse en uno de los pilares del nuevo mercado inmobiliario español postburbuja. Fernando Encinar @fencinar, jefe de estudios y cofundador de idealista [empresa editora de idealista/news], ha vivido esa transformación en sus propias carnes.

“He vivido 22 años de alquiler”, apunta Encinar, a la vez que recuerda que “el nacimiento de idealista está en parte motivado porque Jesús [Encinar], César [Oteiza] y yo mismo buscábamos casa en alquiler a finales de los noventa y no había manera de encontrarla”. Frustrados, apostaron en el año 2000 por ayudar a los futuros inquilinos a encontrar piso de una forma diferente, a través de internet en lugar de pateando las calles.

Por aquel entonces, menos de un 9% del parque de viviendas de Madrid estaba en el mercado de alquiler. “Había muy poca oferta y los precios no eran mucho más baratos que ahora. Al volver a España tuve que alquilar un apartamento de un dormitorio que rondaba los 550 euros de aquellos años. No encontré nada más barato”, rememora el responsable de estudios de idealista.

A diferencia de hace 16 años, ahora alquilar está de moda. Hoy en día entre el 24% y el 26% de las viviendas madrileñas se destina al alquiler: "Por fin se ha roto el mantra de que arrendar es tirar el dinero con el que hemos crecido varias generaciones", celebra Encinar.

¿Qué ha cambiado para que vivamos este auge?

En la segunda legislatura de Zapatero y la primera de Rajoy se han tomado varias medidas que han conseguido que el alquiler deje de estar estigmatizado. Beatriz Corredor, ministra de Vivienda con Zapatero, aprobó a finales de 2009 la ley del ‘desahucio exprés’, que permite que recuperar una vivienda no sea el proceso tortuoso que era hasta ese momento. Después, la ministra Ana Pastor, ya con Rajoy de Presidente, flexibilizó la relación entre propietario e inquilino con la nueva ley del alquiler. Estas medidas, junto con el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda y el incentivo fiscal a la creación de las sociedades de gestión de alquileres, han permitido que haya un equilibrio entre comprar y alquilar.

¿Dónde está hoy el mercado?

Hay dos Españas. La mayor parte del país no tiene un problema de alquiler. Hay que decirlo claramente. Los precios suben en torno a la inflación o por debajo, un 2% o 3%. De manera puntual, hay algunas zonas de la costa y los archipiélagos, además de Madrid, Barcelona y Valencia, en las que las rentas se han activado. ¿Qué quiere decir esto? Que los precios han estado hibernados durante toda la crisis, manteniéndose estables o evolucionado a la baja. Muchas viviendas han estado sujetas a contratos de larga duración que se firmaron en 2010 o 2011 y que, al salir de nuevo al mercado a partir de 2015, se han comercializado con unos precios acordes a la mejora económica.

La mejora del empleo trae certidumbre y anima a buscar casa, empezando por el alquiler.

¿Cómo ha influido la recuperación del empleo?

A partir de mediados de 2014 la curva del desempleo empieza a caer y en pocos meses esta mejora se traslada a unos alquileres que estaban en aquel momento también en situación de crisis, estables y bajos. Por eso en 2015 y 2016 empiezan a subir los precios en zonas muy concretas de Madrid y Barcelona. Si hay que buscar un culpable del encarecimiento de los alquileres, sin duda es la mejora del empleo: trae certidumbre y anima a buscar casa, empezando por el alquiler.

Vivir en las grandes capitales se está poniendo imposible.

Madrid y Barcelona son las dos mayores ciudades de la cuarta economía de la zona Euro, una economía que ha crecido un 3,2% en 2016. Hasta hace poco pensábamos ‘si no puedo comprar, alquilo que es más barato’. Pero a día de hoy Madrid y Barcelona se están acercando a los niveles de precios de otras grandes capitales europeas. Es verdad que los sueldos no son los mismos que en Londres, pero tampoco los alquileres. Si miramos Roma o Milán, los sueldos no están tan lejos y sus precios están en línea con los españoles. Los habitantes de estas y otras grandes urbes son conscientes de que no pueden vivir en el centro por un alquiler razonable, y saben que para encontrarlo tienen que irse a zonas periféricas.

Pero, todos queremos vivir en el centro…

Hay que quitarse de la cabeza la idea de que alquilar es vivir en el centro por poco dinero. Durante años nos hemos consolado con la idea de que, si teníamos que vivir alquilados, al menos tendríamos una casa estupenda en el centro. Y eso en las grandes capitales españolas se ha terminado, como tampoco hay alquileres baratos en el centro de París, Múnich, Viena o Roma.

Entonces, para encontrar un buen precio, ¿hay que vivir en la periferia?

En Madrid, por ejemplo, vivir de alquiler dentro de la M-30 no es barato, ni lo va a ser. Pero el nuevo auge del alquiler está permitiendo rejuvenecer distritos periféricos, bien comunicados y que cuentan con buenas infraestructuras. Defiendo la regeneración que el alquiler está llevando a la periferia de las grandes ciudades. Yo mismo viví de alquiler en las afueras de Madrid.

Y, ¿debemos temer una burbuja del alquiler?

El alquiler no es un problema en la mayor parte del estado, no hay burbuja, al menos como la que sufrimos hace 10 años. Es cierto que en algunas partes de España como las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y los archipiélagos los precios del alquiler han subido y van a seguir subiendo en 2017. Se ha producido un aumento fuerte de la demanda que de momento no está siendo acompañada por un aumento similar en la oferta y estamos viviendo un aumento temporal de los precios. Pero no creo que estemos ante una burbuja.

Es decir, no vamos a sufrir una situación similar a la que vivimos en la compraventa.

La burbuja inmobiliaria fue un fenómeno global. Subieron todos los productos inmobiliarios en todos los sitios. Desde finales de los 90 hasta 2008 se encarecieron las plazas de garaje, los locales, las oficinas y las casas en cualquier pueblo de España. No hubo una sola población que fuera refractaria al precio de la vivienda. El mercado del alquiler es muy distinto, está aumentando solo en algunas zonas muy localizadas. Además, nadie se queda entrampado y con una deuda enorme por culpa de un alquiler. Si no se puede pagar la renta, siempre se puede buscar algo más barato.

¿Quién está alquilando?

Hay una demanda voluntaria formada por personas que han decidido vivir de alquiler esperando a que el precio de compraventa se ajuste, tienen ahorros y están planteándose comprar. A ellos se suma lo que yo llamo ‘Generación Erasmus’, chicos y chicas que estudiaron fuera gracias a estas becas, compartieron piso en alquiler y que, cuando regresan a sus ciudades de origen, se van de casa de sus padres en cuanto pueden. Pero también hay una demanda forzada, personas que podrían pagar una cuota hipotecaria mensual similar o incluso inferior a un alquiler, pero que no tienen ahorros. Y sin ahorros hoy ya no es posible hipotecarse. Pero sí pueden alquilar.

Los bancos están siendo prudentes y sólo financian a quien tiene capacidad real para hipotecarse.

¿El cierre del grifo hipotecario está favoreciendo el alquiler?

El grifo hipotecario estuvo cerrado hace unos años. Hoy ya no. Los bancos han vuelto a flexibilizar la concesión de hipotecas pero son muy prudentes respecto a quién financian. Si un posible comprador no tiene ahorrado en torno al 20% del precio, además del 10% de los gastos de compraventa, el banco probablemente no le dará el préstamo y tendrá que ir al mercado del alquiler. Aun así, las hipotecas están subiendo en dos dígitos y cada vez hay más préstamos a tipo fijo. Es una decisión muy sabia y prudente por parte de los bancos: protege a los compradores ante posibles subidas de los tipos y a la propia entidad de impagos de clientes a los que les incrementa la hipoteca y dejan de hacerla frente.

Con estas medidas, ¿no se  está cerrando el acceso de los jóvenes a la compra?

La banca está actuando responsablemente, haciendo lo que tiene que hacer. Solo financia a quien razonablemente va a poder pagar la hipoteca. No quieren volver a tener que participar en el drama social que hemos vivido en los últimos años. Seamos realistas: no todo el mundo puede hipotecarse ni ser propietario de una vivienda. Y por eso hay una parte de la demanda que se está trasladando al alquiler. Pero me temo que en unos años veremos una presión social para que el gobierno cree un banco público para dar hipotecas sociales. No aprendemos.

¿Dónde está el tope del mercado del alquiler?

No creo que lleguemos a la situación de Viena, donde más del 80% viven en una casa arrendada o de Alemania, dónde más del 50% de la población vive de alquiler. El mercado tiene todavía posibilidades de crecer en España, pero probablemente con la mejora constante del empleo, la recuperación económica y sobre todo cuando los que ahora viven de alquiler en unos años quieran ser propietarios de su casa, mantendremos unos niveles más bajos que los centroeuropeos. Aunque la demanda va a seguir siendo alta y eso presionará los precios al alza.

¿Cómo podemos aumentar la oferta?

Debemos garantizar a los propietarios individuales una clara certidumbre jurídica de que no van a ser perseguidos por poner sus casas en alquiler y de que podrán recuperarlas rápidamente en caso de impago. Pero no es suficiente. También hace falta un aumento relevante de nuevas casas en algunas capitales, pero me temo que por motivos ideológicos algunos ayuntamientos no tienen planes de facilitar miles de viviendas al mercado. Y eso empeorará las cosas.

Pero todavía hay cientos de miles de viviendas vacías…

Mientras no les pongamos ruedas y las podamos trasladar desde donde sobran a donde faltan no solucionaremos el déficit tan enorme que tenemos ahora en Barcelona o Madrid. Tenemos que plantear ya la construcción de viviendas en zonas de alta demanda, como las grandes capitales. Pero me temo que no va a ocurrir, y eso únicamente hará subir más los precios del alquiler.

Limitar los precios sería como apretar el botón nuclear: acabaría con la transparencia en el mercado del alquiler.

Madrid y Barcelona estudian limitar los precios del alquiler, ¿cómo influiría en el mercado?

Sería como darle al botón nuclear. Acabaría con algo que ha costado años conseguir: la transparencia en el mercado del alquiler. Hoy la mayor parte de los arrendamientos están regulados por contratos que tienen sus fianzas depositadas en organismos municipales. En el momento que algún ayuntamiento regule artificialmente el precio del alquiler acabará con la transparencia y se volverá al fraude fiscal. Y los precios subirán más todavía. El precio del alquiler tiene su propio techo. Hay un momento en el que, aunque un propietario pida más dinero por su casa, el propio mercado se autorregula y le dice ‘por 50 euros más, ya no la alquilas’.

La ley de la oferta y la demanda, ¿no?

Efectivamente. Cuando tienes poca oferta las viviendas que quedan son más caras y suelen ser peores. Y en vez de estar pensando cómo aumentar la oferta veo a algunos ayuntamientos muy perdidos sobre lo que hacer y tentados en tomar atajos equivocados.

Se responsabiliza al alquiler vacacional de la escasez de pisos…

El alquiler vacacional, de influir, lo hace solo en un puñado de calles de Barcelona y Madrid. Cuando miras en idealista la evolución de los precios de alquiler en ambas ciudades, los distritos que más han subido de precio son los periféricos, donde no hay alquiler vacacional. El alquiler vacacional es una manera de superar la crisis para muchas familias. Prohibirlo es ridículo. Hay que regularlo para que funcione y genere ingresos para las ciudades. La función de los ayuntamientos no debería ser inquisitorial sino facilitador, pensar en cómo lograr que esta nueva industria genere ingresos para los ciudadanos y sea beneficioso para las ciudades. Me asombra la gigantesca cantidad de dinero que se está despilfarrando para ponerle puertas al campo.

Y, la llegada masiva de inversores que buscan obtener rentabilidades con viviendas en alquiler, ¿ha contribuido al encarecimiento de los pisos?

Hay inversores que están moviendo su dinero de los bancos, donde no obtienen rentabilidad, al ladrillo. Compran viviendas en áreas periféricas y las reforman para obtener rentabilidades que no están logrando en otros activos. Este nuevo inversor, a diferencia del que hubo durante la burbuja, no invierte a corto plazo. Es más tranquilo y piensan a largo plazo. Su inversión permite reformar viviendas que arrancan un ciclo virtuoso: primero reforman casas que regeneran portales que rejuvenecen calles y, finalmente, barrios enteros. Este efecto ‘mancha de aceite’ es el que está mejorando la calidad de vida de muchas zonas.