Información sobre vivienda y economía

Los nuevos desarrollos de Madrid son la clave del mercado de la vivienda en la capital, según los expertos

Los PAUs del Sureste de Madrid (Berrocales, Ahijones, Valdecarros y Los Cerros) acogen la principal bolsa de suelo pendiente de urbanizar de la capital con unas 100.000 viviendas en proyecto. Los vaivenes del actual Ayuntamiento con su puesta en marcha, la gestión por parte de las Juntas de Compensación, la seguridad jurídica del desarrollo y lo que representa para el futuro de la ciudad ha concentrado la atención de los expertos del sector.

Durante unas jornadas de vivienda realizadas por el bufete Pérez-Llorca y Activum, Servicios Inmobiliarios, se trató de analizar la situación en la que se encuentran los nuevos desarrollos de Madrid. En concreto, los ámbitos del Sureste de la capital aún por desarrollar, a saber: Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros y Los Cerros. Los cuatro suman 53 millones de m2 de suelo, para levantar más de 100.000 viviendas, además de zonas terciarias e industriales y un amplio equipamiento público.

Mucho se ha hablado ya de la situación de los desarrollos del Sureste en Madrid, actualmente la principal bolsa de suelo pendiente de urbanizar de la capital. Un proyecto ya incluido dentro del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Madrid de 1997, pero que no ha llegado a estar desarrollado por distintos motivos hasta 2013.

Las discrepancias existentes entre el Ayuntamiento de Madrid y las Juntas de Compensación de estos desarrollos por la forma de abordar su urbanización y el futuro modelo de ciudad se difuminan cuando se habla de la importancia de estas viviendas para la capital.

“Los PAUs del Sureste son una oportunidad para Madrid de mejorar el mercado de la vivienda, pero con un modelo de ciudad que debe ser el adecuado”, afirmó Juan Carlos Lasheras, director general de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid. “En nuestro Proyecto de Población y Hogares para el periodo 2016/2031 estimamos que se concedan visados para 6.000 viviendas al año. Si todo sigue su curso, en 2023, el Sureste asumirá la mitad de esas casas. Y en 2029, el 100% de la obra nueva de Madrid provendrá de los desarrollos del Sureste”, concretó.

Sin embargo, los representantes de las Juntas de Compensación no opinan lo mismo, ya que creen que el Ayuntamiento solo ha puesto trabas a un desarrollo que ya tendría que estar mucho más avanzando. “Se ha perdido prácticamente una legislatura entera entre que se conocía la sentencia del Supremo sobre nuestros desarrollos, las mesas de urbanismo creadas para la zona. Pero, sobre todo, con el Plan Director para la estrategia del Sureste, que ha terminado en los tribunales, y que ha creado una gran inseguridad jurídica entre los propietarios de los terrenos”, destacó Mauricio Fernández De Clerk, gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros.

A día de hoy, tanto los ámbitos de Ahijones y Berrocales han logrado que el Ayuntamiento de los pasos para desatascar su situación, donde se esperan construir 16.000 y 22.000 viviendas, respectivamente, la mitad de ellas con algún grado de protección pública. Los Ahijones pretende empezar a construir entre 2020 y 2021, mientras en Berrocales habría que esperar a 2023.

Peor situación tiene los PAUs de Valdecarros y Los Cerros, cuyos ámbitos se encuentran en gestión y no sectorizados, donde también la inversión ha sido menor, por distintos motivos. Ambos desarrollos suman casi 66.000 viviendas.

El Ayuntamiento de Manuela Carmena ya ha demostrado su intención de cambiar la estrategia de desarrollo de estos ámbitos. Quiere acabar con las Juntas de Compensación actuales, para dividir los terrenos en otras zonas más pequeñas, y descalificar parte de los suelos para dejarlos fuera de la urbanización.

Sin embargo, todo está ahora en el aire tras la anulación del Plan Director del Ayuntamiento de Madrid por parte del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM). “Poner suelo en carga no es sencillo. Y ya se ha perdido un tiempo importante para el desarrollo de los PAUs del Sureste”, concreta Ignacio Ortiz, director de Investigación de Mercados de Activum Servicios Inmobiliarios.

Este experto inmobiliario ha abierto el debate sobre el tipo de ciudad que necesita Madrid. “Ahora mismo, la capital es uno de los municipios que más crece de España en términos de población, pero no estás siendo capaz de asumir estos nuevos hogares, por lo que la demanda de vivienda se está desplazando a otros municipios limítrofes. ¿Están preparados para asumir esa nueva población, en cuanto a transporte e infraestructuras?”, analiza el director de Investigación de Mercados de Activum.

“La situación actual del modelo de urbanismo de la ciudad ha de replantearse. Conocemos los PAUs del norte de Madrid donde la solución de grandes avenidas, con viviendas lejos, unas de otras no es la mejor de las soluciones para la habitabilidad. Recomendamos para los nuevos desarrollos una concentración de volúmenes y la mezcla de usos urbanos, con un compromiso de inversión por parte de las Administraciones Publicas”, comentó José María Ezquiaga, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.

Para José Trigueros, representante de la Junta de Gobierno del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos influye también en estos desarrollos y en el futuro de la urbanización la Ley del Suelo de Madrid. “Tenemos una Ley de Suelo de 2001, que se ha cambiado mucho, muchísimo. En estos casi 20 años, ha habido muchas ocurrencias políticas que ha dejado la Ley de Suelo de Madrid como la peor de España”.

Durante la jornada, se defendió que la escasez de suelo para edificar obra nueva está encareciendo el suelo finalista disponible, lo que afecta directamente al precio final de la vivienda. Un ejemplo es el PAU de El Cañaveral, donde en apenas tres años el precio del metro cuadrado de suelo se ha más que duplicado, ante la escasez de terrenos. La mayoría de los ponentes cree que un aumento de la oferta de suelo para construir casa conseguirá bajar los precios. Pero Trigueros planteó que “no siempre la oferta guarda relación directa con la evolución del precio. Solo tenemos que fijarnos en lo que ocurrió en pleno boom inmobiliario. La oferta era enorme y los precios no bajaron. Hace falta un crecimiento sostenido de la vivienda. Al final, el precio de la vivienda lo marca.