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“Debemos aprovechar la liquidez de los inversores para resolver el problema social de la vivienda”

Rafael Bou lleva dos décadas en PwC, una de las consultoras más famosas del mundo y que se ha hecho un hueco en el sector inmobiliario a través del asesoramiento integral en todas las áreas, desde la puramente inmobiliaria hasta la legal, la técnica, la fiscal y la financiera. Tras participar en operaciones de los principales ‘players’ del sector, Bou es socio responsable de ‘real estate’ y ‘deals’ en la compañía. En esta entrevista nos cuenta cómo ve el mercado, las oportunidades de inversión que ofrece España a los grandes inversores y qué deberían hacer el sector público y privado para resolver el problema de la vivienda, así como garantizar la buena reputación que ha cosechado el país en los últimos tiempos.

Qué relación tiene PwC con el inmobiliario

Hacemos asesoramiento e intermediación para clientes de todo tipo: inversores internacionales, fondos oportunistas, fondos ‘value added’, socimis, inversores locales... Quizá por ser una marca más internacional tenemos un mayor peso de inversores extranjeros.

En qué os diferenciáis de las consultoras especializadas en el sector

Donde podemos competir más con otros consultores inmobiliarios es en aquellas transacciones de cierta complejidad, bien porque son negocios con un componente operativo de riesgo importante, o bien porque necesitan asesoramiento más integral, no únicamente inmobiliario, sino también fiscal, legal, técnico, financiero, contable... Un ejemplo de un caso complejo es cuando es necesario negociar una deuda, hay una venta de sociedades o una escisión de una rama de actividad.

Y gracias a la profesionalización que ha habido en el sector desde que salimos de la crisis, los inversores necesitan cada vez más este tipo de asesoramiento. Pocas veces se trata solo de comprar un activo, ya que siempre va ligado a la compra de una sociedad, con unos préstamos y con unas cargas, y en ese asesoramiento integral es donde nosotros podemos aportar valor.

¿Cómo está el sector?

Estamos viendo que hay mucha liquidez en el mercado y que esa liquidez se va a mantener porque los tipos y la inflación se van a mantener bajos. Y, en este escenario, el ‘real estate’ es una tipología atractiva, porque es un activo que te da rentas, que también tiene un carácter patrimonialista y que te da una rentabilidad superior a lo que están dando los bonos, y sin la volatilidad que tiene la bolsa.

¿Cuáles son las principales tendencias?

Vemos tres principales tendencias. Una es la estrategia de promoción que están llevando muchos inversores para intentar llegar a productos que escasean en el mercado y en la que cada vez tiene más presencia la industrialización de la construcción, usando modelos prefabricados.

Otra estrategia es el reposicionamiento o cambio de uso de activos, sobre todo de ‘retail’ y de oficinas, que por su localización o por una menor demanda están buscando reconvertirse en uso residencial u otros activos alternativos relacionados con el concepto de ‘camas’, como las residencias o el ‘coliving’.

Y la tercera tendencia es la sostenibilidad, que ya ha llegado al ‘real estate’. Muchos inversores empiezan a darse cuenta de que sus inversiones tienen que ser sostenibles y que deben cumplir los criterios de sostenibilidad. Va a ser el proceso de cambio, vamos a ver cómo va a implicar a nivel de inversiones que se tienen que realizar en los edificios de renovación en los próximos años.

Y dentro de estas perspectivas, ¿en qué destaca España?

España destaca por ser una historia de crecimiento. Hemos venido creciendo por encima de la media del resto de Europa y también tenemos un mayor potencial de crecimiento que el resto. La macro nos acompaña y es este es un factor muy importante para los inversores, que también ven que seguimos estando por debajo del nivel de rentas de la crisis y, por tanto, que hay potencial de crecimiento en función de determinados sectores y ubicaciones.

Y también somos un mercado muy atractivo en sectores alternativos, porque tenemos una oferta más limitada que otros países. Aquí ven capacidad de crecimiento en oferta para cubrir la demanda y con unas rentabilidades todavía atractivas.

¿Y las vulnerabilidades?

La principal es que no somos un mercado tan consolidado como otros europeos. El mercado doméstico se abrió a los inversores internacionales con la crisis. A partir de entonces han ido conociéndonos y han invertido más y más, pero no somos un mercado consolidado como puede ser Reino Unido, Alemania o Francia. Por eso debemos tener cuidado con las acciones que tomamos, sobre todo a nivel regulatorio, para preservar la muy buena reputación que hemos ganado en Europa.

Además de la seguridad regulatoria, ¿qué nos falta para ser un mercado maduro?

Creo que el sector público podría colaborar más con el sector privado a la hora de invertir. Se ha generado una percepción de que el inversor privado es alguien que viene a ganar dinero y a aprovecharse de la gente.

Es evidente que vienen a hacer dinero, como cualquier persona que hace una inversión, pero también tenemos que aprovechar esa liquidez que existe ahora mismo para fomentar proyectos que ayuden a resolver problemas sociales que no vamos a ser capaces de conseguir exclusivamente con dinero público.

Como la vivienda a precios asequibles...                      

Es uno de los sectores preferidos por los inversores para el año 2020. ¿Y por qué? Porque hay una necesidad de vivienda a precios que pueda acceder a la mayor parte de la población.

El problema en España es que hemos tenido un crecimiento de la demanda muy fuerte del alquiler, que ha provocado que los precios del arrendamiento hayan subido mucho más que los de la venta. Muchas familias no tienen ahorros para poder hacer frente a la compra de una casa y también hay una tendencia a alquilar y no atarse a una hipoteca a 30 años. También es cierta que hay una menor estabilidad laboral.

Y es una falacia decir que los inversores están provocando las subidas del alquiler, porque los inversores profesionales tienen como mucho un 5% del total de parque de viviendas en alquiler, con lo cual no pueden afectar al precio.

¿Y cómo se soluciona el problema?

Es muy difícil ajustar algo cuando no hay un punto de equilibrio entre oferta y demanda, y sobre todo cuando hay un desequilibrio tan grande. Pero la solución viene por políticas que favorezcan la inversión privada para que la oferta cubra la demanda y bajen los precios. Por la parte pública, es necesario que haya colaboraciones con el sector privado para fomentar las viviendas sociales en los suelos que tienen disponibles.

Las otras estrategias de regulación y control que han adoptado ayuntamientos y gobiernos en otras partes del mundo que no han funcionado. Un buen ejemplo es el de Berlín, donde se empezaron a aplicar regulaciones de incrementos de precio desde 2015 y el precio ha subido en estos años un 36%. ¿Por qué?  Porque hecha la ley, hecha la trampa.

¿También se hacen trampas en España?

Ante la ampliación de los contratos de alquiler hasta siete años por parte de las personas jurídicas, estamos viendo algunos ejemplos. Uno de los muchos que habrá es poner en el contrato que el garaje los tres primeros años va a ser gratuito y a partir del cuarto año van a cobrar 100 euros más. ¿Eso qué es? Eso es una subida potencial encubierta.

Además de la vivienda, ¿qué activos son interesantes?

Los que van a acaparar más la atención son los relacionados con camas y con naves, tanto en Europa como en España.

En lo que se refiere a las camas, hablamos de residencias y pisos de alquiler enfocados a estudiantes, residencias de ancianos, ‘senior living, apartahoteles, hostels, alquiler vacacional... Y dentro de los sectores alternativos también hay interés en negocios que tienen un factor más operativo, por ejemplo, los centros de datos, que van a ir creciendo en tamaño y en número.

Pero el sector preferido de cara a 2020 es la logística y ya lleva repitiendo un par de años. Nos hemos encontrado con una industria logística que no estaba adaptada al comercio online y necesitaba un mayor tamaño, a pesar de que ha habido bastante producción de oferta en los últimos años.

¿Cómo afecta su auge al ‘retail’?

Depende de cada centro, de donde esté ubicado, de su tamaño, de si es dominante en la zona, y del tipo de oferta que dé. Pero creo que no se puede generalizar que en el ‘retail’ todo va a ir mal por el auge del comercio electrónico. Va a haber ganadores y perdedores.

Habrá que ver hasta dónde hay una colaboración entre el comercio online y la tienda física, por lo que en el futuro podemos ver usos mixtos como potenciales soluciones para el sector.

¿Están preocupados los inversores con el nuevo Gobierno?

Yo creo que no les preocupa tanto el cambio de Gobierno como las medidas que adopte ese Gobierno. Llevamos unos años de inestabilidad geopolítica a nivel mundial, no solamente en España, y los inversores ya se han acostumbrado a que es un ruido de fondo con el que tienen que tomar decisiones.

Como decía antes, debemos tener cuidado y no tomar medidas regulatorias que afecten a las inversiones que se han realizado o las potenciales que se van a realizar. Pero, ante la ausencia de esto, las perspectivas son buenas para la inversión. España sigue creciendo por encima de la media europea y, al final, el dinero tiene que ir a algún sitio dentro de la Unión Europea, que es un lugar seguro para ellos.

La sostenibilidad es un reto para el sector, ¿está preparado para afrontarlo?

Los inversores institucionales ya están diciendo que van a querer que sus inversiones cumplan los criterios de sostenibilidad y tenemos que cumplir con el Tratado de París. En ese camino, aunque sea a largo plazo, vamos a tener que ir dando pasos.

Y es que el 40% de las emisiones a nivel global proceden del inmobiliario y un 31% de los ahorros de emisiones que se prevén para 2030 van a proceder del sector. Esto va a suponer cerca de 1,2 millones de rehabilitaciones de viviendas, donde tenemos un parque de edificios muy antiguo. Más del 70% del parque tiene más de 30 años y en servicios el porcentaje se acerca al 37%. Hay preocupación en el sector, pero es algo a lo que tiene que hacer frente.