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Comunicación entre propietario e inquilino por Whatsapp: todo lo que debes saber si utilizas esta app

Autor: Vicent Selva (colaborador de idealista news)

Las nuevas tecnologías se consolidan en todos los ámbitos de nuestra vida cotidiana. Esta tendencia ha generado nuevas pautas de comunicación, cuya principal característica es la inmediatez, acortando las distancias físicas y temporales que separan al emisor y al receptor del mensaje. Las aplicaciones de mensajería instantánea son las grandes protagonistas de este cambio de paradigma, entre las cuales una de las más populares es la aplicación Whatsapp.

Su uso se ha extendido tanto que hoy no se solo se utiliza para asuntos informales. Un buen ejemplo es que muchas veces es la herramienta utilizada por arrendadores e inquilinos para comunicarse, de modo que ha sustituido, poco a poco, las formas de comunicación que venían siendo habituales en este ámbito, como el correo ordinario, el certificado o el burofax. También al correo electrónico, al que, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se hace mención expresa. “Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley”, se señala en el artículo 4.6.

En este contexto, es lógico que surjan dudas sobre si su uso es el adecuado para este tipo de comunicaciones. Por ello, en este artículo vamos a tratar con más detalle algunos de los elementos más importantes a tener en cuenta sobre el uso de mensajería instantánea como forma de comunicación, que pueden interesarte tanto si eres propietario como inquilino.

¿Qué dice la ley sobre las comunicaciones entre arrendador e inquilino?

En principio, nada recoge la norma que signifique un impedimento para que WhatsApp se convierta en el medio de comunicación entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ninguna especialidad en materia de notificaciones. En consecuencia, en esta materia se aplica el principio de “libertad de pactos”, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil, según el cual “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

Además, también hay que tener en cuenta lo que dice la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 299.2 prevé la aceptación en genérico de los medios electrónicos como prueba. Es cierto que en ninguna de las normas señaladas se hace referencia expresa al uso de Whatsapp y otros medios similares, pero en su artículo 4.6 LEC se señalan las condiciones para que un email sea considerado como prueba válida. La primera, que sea auténtica la comunicación y su contenido. La segunda, que quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras del momento en que se hicieron. Por extensión, ambas condiciones pueden considerarse válidas para los mensajes de Whatsapp y similares.

1. Acreditación de la titularidad del teléfono desde el que se envía el mensaje

Este es uno de los requisitos para que una comunicación vía WhatsApp tenga validez jurídica. En esta línea se pronunció la Audiencia Provincial de Barcelona, cuando dictó una sentencia en la que no reconoció la existencia de un arrendamiento porque no se acreditó la titularidad ni el autor del mensaje ni la titularidad del dispositivo desde el que se envió.

De igual modo existen sentencias en sentido contrario, como la que dictó un Juzgado de Primera Instancia de Vigo. En ella, se consideró acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal. El elemento clave en este fue que con el envío por este medio de una foto del DNI, así como del número de cuenta para el pago de la renta, quedaba perfectamente acreditada tanto la identidad como la voluntad del emisor del mensaje.

2. La claridad del mensaje

Que el mensaje no deje lugar a dudas ni esté abierto a interpretaciones es otro requisito para considerarlos vinculante. En esta línea se pronunció un Juzgado de Primera Instancia de Valencia. El asunto sobre el que debía decidir era un procedimiento de desahucio de un alquiler por impago durante varios meses. La demandada logró demostrar que había llegado a un acuerdo con el propietario gracias a la existencia de un mensaje en la que a la petición de pagar la deuda poco a poco durante varios meses, el arrendador respondió con un ‘ok’. Una respuesta corta y somera, cierto, pero que, en opinión del juzgado, quedaba claro que el arrendador aceptaba la propuesta lanzada por el inquilino, a pesar de que aseguraba que tal aceptación nunca existió aceptación y que el acuerdo nunca se llegó a formalizar.

En Asturias, la Audiencia Provincial dictó una sentencia similar a la de Valencia, sobre la devolución de fianza por fin de contrato.El inquilino propuso compensar los últimos meses de alquiler con la fianza dada al inicio del contrato. El propietario, tras señalar que no era lo habitual, la aceptó con la expresión “lo dejamos así”.  Con estas palabras, según la Audiencia, el arrendador aceptaba de forma clara la propuesta lanzada por el inquilino.    

3. La integridad de las conversaciones

Para que un mensaje tenga validez y en un juicio se tome por bueno su contenido, debe presentarse de forma íntegra, con el resto de la conversación, ya que del conjunto puede analizarse el sentido de los mensajes. En esta línea, la Audiencia Provincial de Barcelona denegó que existiera un pacto novatorio realizado mediante WhatsApp, ya que en el juicio no se aportó la conversación íntegra, sino solo una parte de la misma, lo que dejaba dudas sobre lo que realmente ocurrió.

Por tanto, tanto si eres inquilino como si eres arrendador, ten en cuenta que las comunicaciones por Whatsapp son tan importantes como cualesquiera otras. El hecho de que sea una herramienta que podemos utilizar para comunicarnos en ámbitos cotidianos e informales no debe hacernos creer que la importancia de lo que en ellos se transmita es menor que por otras vías consideradas más formales.