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Así evoluciona el mercado de la vivienda en China tras el estallido de la crisis del covid-19

Long Fang Hu, dueño de Bafre / Bafre
Long Fang Hu, dueño de Bafre / Bafre

Long Fang Hu, propietario de la agencia inmobilia Bafre en España y de dos agencias de inversión en China, repasa en idealista/news la actualidad del mercado inmobiliario chino tras el covid-19. Long Fang Hu explica que los precios de las viviendas usada han caído hasta un 30% y que el ritmo de ventas ha bajado entre un 10% y un 30% en los meses de enero y febrero. No obstante, en marzo se ha notado un ligero repunte de la actividad y el mercado de alquiler se ha mantenido.

¿Cómo ha afectado la crisis del covid-19 en el sector inmobiliario chino?

Para contextualizar la situación es importante destacar que en China había un exceso de oferta de vivienda antes de esta crisis sanitaria y medidas que no permitían la especulación en las ciudades principales como Shanghái, Beijing o Hangzhou. En este caso, el Gobierno limita la compra a una vivienda por unidad familiar. La llegada del covid-19 ha afectado de lleno al mercado inmobiliario. De hecho, ha quedado prácticamente paralizado en los meses de enero y febrero donde no se ha producido casi ninguna venta en el mercado de segunda mano ni en el de obra nueva. En marzo se ha producido un repunte en ventas, aunque muy alejado en transacciones con respecto a los mismos periodos de años anteriores.

¿Cuánto han descendido las compraventas de viviendas en China?

La compraventa ha descendido un 30% con respecto a años anteriores. China siempre ha sido un mercado con una gran tradición de compra de vivienda. Pero debido al confinamiento total durante dos meses en la mayoría de las ciudades chinas el comprador/consumidor está enfocando sus prioridades a corto plazo en el ámbito laboral y en el consumo de restauración/ocio.

¿Qué ha ocurrido con el alquiler?

Respecto al mercado de alquiler la situación en enero y febrero ha sido similar a la de la compraventa, porque China ha llevado el confinamiento de una forma muy estricta. En cuanto se levantó el confinamiento el mercado de alquiler de vivienda no se ha visto afectado de forma sustancial ya que la necesidad habitacional siempre es la misma. Eso sí, el alquiler terciario ha descendido en un porcentaje muy alto respecto a años anteriores.

¿Qué ciudades han sido las más afectadas por esta situación?

Principalmente la ciudad más afectada ha sido Wuhan ya que fue el epicentro de la pandemia. El resto de las ciudades actuaron muy rápido cerrando sus fronteras y confinando a toda la población a la semana de oficializar la situación sanitaria por parte del Gobierno. Creo que gracias a la rápida actuación se pudo evitar la expansión al resto de ciudades. Por ejemplo, en mi ciudad Wenzhou, que es de la provincia de Zhejiang con una población aproximada de nueve millones de habitantes, sólo hubo 1.000 personas infectadas. Con esto quiero decir que la actuación rápida facilitó que a nivel sanitario no afectase prácticamente al resto de ciudades de China. Por lo tanto, la situación más grave estuvo en Wuhan y eso significa que económicamente también es la ciudad más penalizada ahora.

¿Qué ha ocurrido con la inversión?

La inversión en general sigue, pero a otros precios y condiciones. Existe una caída de precios en viviendas de segunda mano de entre un 10% y un 30% dependiendo de la zona o ciudad. A medio plazo se irá normalizando a medida que el mercado vaya recuperando la confianza.

Nosotros trabajamos con todas las agencias de inversión extranjeras de China y el ‘feedback’ que nos dan es que cuando en Europa se estabilice el covid-19, y dependiendo de cómo se gestione por parte de los gobiernos, habrá una oleada de compradores potenciales de Asia que van a venir al Viejo Continente. Para nosotros en Bafre sería un punto para tener en cuenta en los años venideros. De hecho, ya estábamos ofreciendo pisos a los clientes de Asia con realidad virtual y ventas por videoconferencia antes de que se decretase el estado de alarma en España. Animo a los compañeros del sector a que no se queden rezagados porque no dependemos de nadie más que de nosotros mismos. Además, por el temor de inflación de la moneda hay inversores que quieren salvaguardar su inversión en el inmobiliario.

¿Qué medidas han adoptado para reactivar el mercado?

Las expectativas de recuperación son enormes en China. Básicamente han adoptado tres medidas que desde mi punto de vista son importantes para incentivar el sector: bajada de tipos de intereses con el fin de estimular la compra, rebajas en las cargas fiscales a las empresas y medidas de pagos aplazados en la compra o cesión de suelo estatal para promoción, además de facilitar los trámites de licencias. 

¿Cómo se encuentra en estos momentos el sector residencial en China? ¿Ha vuelto a recuperar el ritmo previo al covid-19?

La normalidad sólo se puede observar en ciudades de primera línea como pudieran ser en España Madrid o Barcelona. En el resto de las ciudades la recuperación está siendo mucho más lenta, pero constante.

¿Cuándo esperan que vuelva a alcanzar el mismo ritmo?

El Estado prevé que el ritmo de recuperación en el sector inmobiliario va a ser moderado, pero estable. Buscan mantener un ritmo constante de recuperación con medidas que estabilicen la oferta y la demanda. Ahora mismo, el Gobierno prefiere incentivar otros sectores como la industria y el consumo.

¿Se pueden extrapolar las medidas adoptadas en China a España para reactivar el mercado?

Creo que el mercado de China tiene bastantes diferencias respecto al español, aunque por supuesto sería increíble que se pudieran extrapolar porque tendrían un gran efecto positivo. Imagínate que el ayuntamiento nos facilitara a los promotores los suelos en propiedad con una forma de pago aplazado y nos proporcionan una mayor agilidad en la tramitación de licencias de obra… suena bonito, ¿verdad? Pero es imposible. De todos modos, en mi opinión las medidas sirven para ayudar, aunque no determinan. En China, el sector privado está tomando medidas para incentivar la compra de obra nueva. Por su parte, los propietarios de segunda mano también estimulan el mercado al rebajar los precios de compra.

Ahora, el comprador es el que tiene la sartén por el mango en esta situación. Los propietarios de segunda mano y los dueños de solares tendrán que bajar bastante sus precios para poder vender su vivienda/solar.

¿Se han producido cierres de agencias inmobiliarias o quiebras de promotores/constructores por esta pandemia?

Sí, pero como pasará aquí y en todo el mundo. Creo que tras esta crisis lo importante es que aprendamos realmente de nosotros mismos y veamos las deficiencias de cada uno de nosotros tanto a nivel personal, como a nivel profesional. En tiempos difíciles surgen las oportunidades. En realidad, lo que más me duele no es que cierren empresas porque siempre podrán resurgir -es algo cíclico-, sino que muera tanta gente que se podría haber salvado.