La Ley de Vivienda: congelación de las rentas de alquiler durante tres años en zonas que se declaren tensionadas

La primera Ley de Vivienda estatal será aprobada en el próximo Consejo de Ministros, en la que se introducirán medidas para que los ayuntamientos pueden declarar zonas tensionadas en el mercado del alquiler para limitar los precios de las rentas a grandes tenedores, además de ofrecer rebajas fiscales a pequeños propietarios si congelan los alquileres o un recargo mínimo del 50% en el IBI por casas vacías sin causa justificada. También ofrecerá incentivos para favorecer alquileres asequibles y la imposibilidad de vender en un futuro la vivienda pública.

El Consejo de Ministros de este martes 26 de octubre tiene previsto aprobar la Ley por el Derecho a la Vivienda, la primera normativa estatal específica sobre la vivienda. Tras su paso por el Ejecutivo, el texto será remitido al Congreso para su tramitación parlamentaria en la que se espera se vote en el primer semestre de 2022. Estos los puntos clave de la Ley de Vivienda:

Declaración de zona tensionada

Entre las materias que va a tratar y que más polémica ha levantado es la establecer los mecanismos para que los ayuntamientos, y las comunidades autónomas, puedan declarar zonas tensionadas en el mercado de alquiler, que supondría una congelación y limitación de los precios de las rentas del alquiler durante un periodo de tres años, con posibilidad de prorrogarse de forma anual si persisten las condiciones.

Entre las condiciones para que un municipio, o parte de él, sea declarado como zona de mercado tensionado, se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en ese ámbito. También, se tendrá en cuenta que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Las zonas tensionadas no serán declaradas tensionadas automáticamente aunque cumplan estas condiciones, sino que deben ser las administraciones pertinentes las que lo soliciten mediante una declaración específica de medidas que corrijan los desequilibrios en el mercado de vivienda durante esos tres años.

Según el anteproyecto, el Gobierno Central se reserva desarrollar un programas específicos para los ámbitos declarados tensionados para buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda o aumentar la oferta de vivienda social.

Congelación de las rentas y límites a los grandes tenedores

Entre las disposiciones que presenta la Ley, se fija un mecanismo "excepcional" para intervenir el mercado hasta que las administraciones compensen ese déficit de oferta y se rebajen los precios.

Por lo tanto, la regulación del alquiler llegaría a estas zonas tensionadas por dos vías. Para los actuales inquilinos podrán acogerse, tras la finalización de su contrato, a una prórroga extraordinaria de carácter anual, y hasta máximo de tres años, con las mismas condiciones. Por otro lado, para los nuevos inquilinos se limitará el precio del alquiler a la misma renta que en el contrato anterior, permitiendo subidas adicionales hasta un máximo de un 10% sobre el último contrato bajo determinados supuestos:

• si el propietario rehabilita el piso dos años antes del vencimiento
• si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad
• cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Para los grandes tenedores, aquellos propietarios de más de 10 viviendas en zonas declaradas tensionadas, se les aplicará un límite a las rentas del alquiler basados en los índices de referencia que elaborará el Gobierno para posibilitar bajadas de precios. El anteproyecto de Ley se da, sin embargo, un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para aplicar este sistema que regirá en zonas declaradas tensionadas de alquiler.

Bonificaciones fiscales a los pequeños propietarios

Los pequeños propietarios de pisos de alquiler podrán acogerse a incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de hasta el 90% si bajan el precio de sus viviendas en alquiler. Esa bonificación máxima se activará si el dueño decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato en una zona declarada tensionada.

La siguiente escala propone una bonificación del 70% si alquila por primera vez una vivienda en una zona tensionada y el inquilino es una persona entre 18 y 35 años. Otra opción para llegar a esa bonificación es destinar la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.

Otros incentivos son una reducción de un 60% para los casos de precios congelados pero que hayan acometido obras de rehabilitación y un 50% como bonificación general para todos los arrendadores.

Aumento de la vivienda social con una reserva del 30% de la obra nueva

El texto incluye un nuevo concepto de vivienda asequible incentivada, "una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo con precio asequible", según el texto, que alude a los inmuebles de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.

El texto también habla de la creación de un fondo social de vivienda, destinado a fortalecer el parque público, con la colaboración público-privada. La ley alude a que el parque actual de 290.000 viviendas sociales apenas llega al 1,6% de los 18,6 millones de hogares en el país, mientras que en Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca alcanzan el 15%. Para aumentar dicho parque se fija una reserva del 30% de las viviendas de las nuevas promociones a vivienda protegida, con mecanismos de compensación de las administraciones a dichos promotores.

No obstante, se podrá permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados municipios o actuaciones, siempre "que se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social", concreta el anteproyecto.

Para incrementar esa base de vivienda social, se alude también a la capacidad de los poderes públicos a ejercitar los derechos de tanteo o retracto en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social.

Recargo del IBI a la vivienda Vacía

Otra de las medidas que va a dar potestad a los ayuntamientos, es de aumentar el recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías, y que puede alcanzar hasta el 150% en los casos más excepcionales. 

De hecho, se habla de un incremento mínimo para pisos desocupados del 50% cuando la vivienda lleve más de dos años vacía, sin causa justificada, y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial.

Si el inmueble lleva tres años años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Suspensión de desahucios para personas en situación de vulnerabilidad

También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta forma, los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.

Prohibición de venta de la vivienda pública

Por último, se garantiza la imposibilidad de vender vivienda pública al no poderse cambiar su calificación en, al menos, un periodo como mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas.