La Audiencia de Madrid avala la legalidad de la venta de los pisos públicos de la EMVS a Blackstone

Espaldarazo de la justicia a una de las operaciones inmobiliarias más polémicas de los últimos tiempos: la venta de viviendas públicas en Madrid al gigante de la inversión estadounidense Blackstone.

La Sección nº 5 de la Audiencia Provincial de Madrid ha emitido recientemente un fallo en el que avala la legalidad de la operación y absuelve tanto al entonces consejero delegado de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), Fermín Oslé Uranga, como al representante de Fidere (filial de Blackstone), Alfonso Benavides Grases, de los delitos de los que venían siendo acusados, entre ellos prevaricación, malversación y fraude.

La operación, una de las más controvertidas de la historia reciente y que lleva años en los tribunales, se llevó a cabo en 2013 e incluyó el traspaso de un total de 18 promociones de viviendas de protección pública en Madrid, con 1.860 pisos, locales, garajes y trasteros, por un importe cercano a los 128 millones de euros.

A pesar de las críticas que ha desatado durante este tiempo el acuerdo entre la empresa madrileña y el fondo estadounidense, la sentencia es tajante y afirma que la venta estaba amparada por la legislación vigente en ese momento, que el proceso de venta fue transparente y que es necesario poner en contexto en el que se desarrolló la transacción: la complicada situación financiera que atravesaba la EMVS, que prácticamente se encontraba en riesgo de disolución, y la crisis económica en la que por aquel entonces estaba sumido el país. 

De hecho, la sentencia se remite al Informe de la Intervención General, con fecha del 19 de junio de 2013, que reconoce que la situación económica de la EMVS era muy complicada, después de haber cerrado los ejercicios 2011 y 2012 con pérdidas de más de 25 millones de euros, en ambos casos, y un endeudamiento bancario que ascendía a principios de 2013 a 626,2 millones de euros.

Según dicho informe, y pese a ser una sociedad solvente, la EMVS presentaba "serios problemas de liquidez inmediata, una estructura de personal sobredimensionada, un negocio deficitario y no viable operativamente y un endeudamiento bancario no sostenible. Así, de no llevarse a cabo la venta de las viviendas, necesitaría un apoyo extraordinario del Ayuntamiento de Madrid para hacer frente a sus obligaciones de pago en el mismo año 2013".

La sentencia del organismo madrileño, además, insiste en que la venta se llevó a cabo cumpliendo el marco legal por varios motivos: por un lado, porque la normativa amparaba la enajenación de viviendas y, por otro, porque la EMVS, como sociedad anónima, se regía por el ordenamiento jurídico privado y no por la Ley de Contratos Públicos.

El texto recuerda que "al amparo de lo establecido en el artículo 18 del Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprobaba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, que establecía la posibilidad de enajenación de viviendas con protección pública para arrendamiento y arrendamiento con opción de compra por promociones completas y a precio libre en cualquier momento del periodo de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda". Por tanto, el citado artículo permitía a la EMVS enajenar viviendas con protección pública para arrendamiento y arrendamiento con opción de compra, por promociones completas, de manera parcial, incluso individualmente, y a precio libre, en cualquier momento del periodo de vinculación a dicho régimen de uso". Además, el artículo tampoco establecía el procedimiento ni la forma de adjudicación que debía llevar a cabo la EMVS.

La sentencia también añade que "conforme a los estatutos sociales de la EMVS, la empresa se constituyó como una sociedad mercantil municipal con la forma de sociedad anónima. Su régimen legal, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 85 ter de la Ley 7/1985 de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, se acomodaba íntegramente al ordenamiento jurídico privado, salvo las materias en que le sea de aplicación la normativa presupuestaria, contable, de control financiero, de control de eficacia y contratación, y a lo establecido en los Estatutos. Es decir, la enajenación de activos quedaba al margen de la normativa presupuestaria y por tanto se regía por el ordenamiento jurídico privado y no por la Ley de Contratos Públicos. Así aparece reflejado en la documentación que obra en autos y así quedo patente de la prueba testifical practicada en juicio".

Por tanto, recalca el fallo, "la decisión misma de la enajenación no solo estaba amparada por la legislación vigente en el momento de su consumación (en cuya modificación ninguno de los acusados intervino), sino que además debe enmarcarse en un determinado contexto económico, no ya solo de la propia empresa, sino del país en general. La operación de venta se incluía además en un Plan de Viabilidad que preveía otras muchas medidas con las que se pretendía evitar una posible disolución de la sociedad, Plan que fue informado favorablemente por los organismos competentes, y aprobado por el Consejo de Administración de la sociedad", recalca la sentencia de la Audencia Provincial de Madrid.

Un Plan de Viabilidad anterior a la venta

La EMVS encargó a la consultora PwC la elaboración de un Plan de Viabilidad que analizara su situación y proyectara qué medidas podría tomar la sociedad en el periodo 2014-2018 para volver a la situación de equilibrio económico. "Plan que fue sometido a informe de diversos organismos y aprobado finalmente en la sede del Ayuntamiento", puntualiza el organismo judicial. 

El Plan contemplaba varias alternativas para mejorar las finanzas de la EMVS, como  la reducción de los gastos de personal, de los gastos generales y los derivados de la gestión del patrimonio, la necesidad de realizar una transferencia de todos los suelos con carga hipotecaria al Ayuntamiento de Madrid, la negociación con las entidades financieras para suspender por tres años los plazos de amortización de los préstamos, la suspensión de la amortización de los préstamos suscritos con el ICO o la condonación de la deuda contraída con el Ayuntamiento de Madrid derivada del proceso de pago a proveedores. Y también la enajenación de viviendas, según el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid recalca que el plan elaborado por PwC detallaba que la EMVS disponía de un parque de alquiler de un total de 6.549 viviendas y que estaba trabajando en la enajenación de 1.860 viviendas, de las cuales 1.208 eran en régimen de alquiler y 652 en régimen de opción de compra. La venta supondría una importante reducción de los ingresos derivados por el cobro de las rentas de alquiler, pero también obtener una tesorería a corto plazo y una importante reducción de la deuda no subrogable, con la consiguiente reducción de los gastos derivados del proceso de gestión y mantenimiento de estos 18 edificios en los que se encuentran las viviendas. Según los cálculos de la consultora, las 18 promociones (1.860 viviendas) tenían un valor neto de entre 117 y 135 millones de euros. 

El fallo añade que el informe de PwC llegó a la conclusión de que "era un momento adecuado para vender teniendo en cuenta las circunstancias del mercado y las prioridades estratégicas de la EMVS, existiendo un alto interés de inversores principalmente internacionales para adquirir carteras de esa tipología en España y pudiendo esta operación de venta generar liquidez y reducir endeudamiento y costes asociados a los activos. Y se indica también que el precio se podía maximizar a través de un proceso de venta competitivo y ordenado, con búsqueda de potenciales compradores adicionales y puesta a disposición de información clave, clara y adecuada que soporte el precio objetivo".

Con estas conclusiones sobre la mesa, la EMVS decidó abrir un concurso para buscar una empresa intermediara para la gestión de la operación, tal y como aprobó el Consejo de Administración de la EMVS en la sesión ordinaria celebrada el 12 de noviembre de 2012. Se elegieron varias empresas adjudicatarias y a través de una de ellas, Itaca Desarrollos Urbanos, la empresa madrileña tuvo conocimiento del interés de Blackstone para hacerse con viviendas de protección pública para arrendamiento y arrendamiento con opción de compra, por lo que empezó el proceso oficial de venta en el que participaron otros gigantes inmobiliarios, como Azora, Lone Star y Harbour Group.

Un proceso de venta que fue público tanto a través de su publicación en medios de comunicación como en la propia web de la EMVS y que, según los testigos que han participado en el proceso judicial, se llevó a cabo en condiciones normales en las que desarrollan operaciones inmobiliarias similares. 

Tras escuchar a 30 testigos y analizar toda la documentación aportada, la Audiencia concluye que se trató de un proceso conforme a la legalidad y que la EMVS seleccionó la oferta de Blackstone por ser una de las más elevadas económicamente y, a la vez, por exigir pocas garantías en el traspaso. Tras unas negociaciones y un ajuste en las condiciones del acuerdo, el 31 de octubre de 2013 se procedió a la elevación a público de los contratos de compraventa, cerrando así la operación comercial de la venta de las 18 promociones.

"El procedimiento de venta se ajustó desde el inicio a las prescripciones establecidas en el artículo 85 ter de la Ley 7/1985, de 2 de Abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local y al artículo 18 del Decreto 74/09, Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid", insiste la sentencia.

Absolución de los acusados

La Audiencia Provincial de Madrid absuelve a Fermín Oslé Uranga, entonces consejero delegado de EMVS, y a Alfonso Benavides Grases, representante de Fidere, "de los delitos de los que venían siendo acusados, con declaración de oficio de las costas procesales. Álcense cuantas medidas reales o personales se hubiesen adoptado frente a los mismos", recalca el fallo judicial. No obstante, contra esta sentencia cabe recurso de casación para su resolución ante el Tribunal Supremo, en la forma y plazo legamente previstos.

Oslé y Benavides han estado acusados de cometer supuestamente delitos de prevaricación administrativa (tipificado en el artículo 404 del Código Penal), malversación y fraude (tipificado en el artículo 436 del Código Penal), entre otros. Sin embargo, el organismo judicial no ve indicios de tales delitos ni suficientes probas condenatorias, e insiste en que todo el proceso ha seguido un curso legal y descarta que la operación haya causado perjuicios a terceros.

"De los hechos que conforman el objeto de acusación no se deriva un perjuicio directo para ninguno de ellos", ni para los inquilinos de las viviendas que fueron enajenadas y que mantuvieron su posición jurídica en los arrendamientos con Fidere, ni para los demandantes ni para la propia EMVS.

"No es posible apreciar un interés particular más allá del interés de la colectividad en general", concluye el fallo.

Fidere, por su parte, ha enviado un comunicado en el que afirma que "la Audiencia Provincial de Madrid ha archivado por unanimidad la causa penal relacionada con la venta de 1.860 pisos por parte de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid (EMVS) al Grupo Fidere". Y añade que "la sentencia declara inequívocamente que la transacción fue legal y no hubo irregularidades", y confirma que la operación no provocó "perjuicio para ninguna persona física o jurídica".