Cómo se fraguó la venta (legal) de los 1.860 pisos públicos de la EMVS al fondo Blackstone

La justicia ha dado carpetazo recientemente a una de las operaciones inmobiliarias más polémicas de los últimos tiempos: la venta de pisos públicos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid a Fidere, una filial del fondo estadounidense Blackstone.

La transacción se formalizó en 2013 por un importe de unos 128,5 millones de euros e incluyó el traspaso de un total de 1.860 viviendas, así como varios locales, garajes y trasteros.

Durante años se ha especulado sobre la legalidad del traspaso de patrimonio público a un inversor privado, la transparencia del procedimiento e incluso por qué Blackstone fue quien se quedó con la cartera de inmuebles. Pero la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que adelantó en exclusiva idealista/news, es muy clara al respecto: el tribunal dictamina que la operación se hizo conforme a la legalidad vigente en ese momento y que la oferta del gigante de la inversión fue la que mejor se ajustó a las necesidades de la EMVS dentro de un proceso de venta público y habitual en el sector inmobiliario, según los testimonios de los implicados y las pruebas que se aportaron en el caso.

Repasamos cómo se fraguó la operación que ha sido avalada por la justicia madrileña:

La EMVS, en pérdidas y con una deuda millonaria

Uno de los puntos que analiza la Audiencia Provincial de Madrid es el motivo que originó la venta y afirma que estaba enmarcada en la complicada situación financiera que atravesaba la EMVS, y con la crisis económica de España como telón de fondo.

El fallo judicial se remite al Informe de la Intervención General, con fecha del 19 de junio de 2013, donde afirma que la EMVS había cerrado los ejercicios 2011 y 2012 con pérdidas de más de 25 millones de euros anuales, y que a principios de 2013 arrastraba un endeudamiento bancario de 626,2 millones de euros.

Según dicho informe, y pese a ser una sociedad solvente, la EMVS presentaba "serios problemas de liquidez inmediata, una estructura de personal sobredimensionada, un negocio deficitario y no viable operativamente, y un endeudamiento bancario no sostenible. Así, de no llevarse a cabo la venta de las viviendas, necesitaría un apoyo extraordinario del Ayuntamiento de Madrid para hacer frente a sus obligaciones de pago en el mismo año 2013".

La sentencia, además, aclara que la EMVS fue constituida como una sociedad mercantil, por lo que su régimen legal se acomodaba íntegramente al ordenamiento jurídico privado, y no por la Ley de Contratos Públicos.

El Plan de Viabilidad de PwC

Ante los problemas económicos que arrastraba, la EMVS encargó a la consultora PwC que elaborara un Plan de Viabilidad para analizar la situación de la EMVS y hacer una proyección para los años 2014 a 2018, proponiendo la adopción de una serie de medidas que permitieran a la sociedad volver a un escenario de equilibrio económico.

El plan contemplaba varias medidas, desde la reducción de gastos hasta una reestructuración de personal, pasando por la necesidad de realizar una transferencia de todos los suelos con carga hipotecaria al Ayuntamiento de Madrid, la negociación con las entidades financieras para suspender por tres años los plazos de amortización de los préstamos, la suspensión de la amortización de los préstamos suscritos con el ICO o la condonación de la deuda contraída con el Ayuntamiento de Madrid derivada del proceso de pago a proveedores. Y también la enajenación de patrimonio de viviendas de alquiler, como contemplaba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.

Según el análisis de PwC, la EMVS disponía de un parque de alquiler de 6.549 viviendas y estaba trabajando en la enajenación de 1.860 viviendas, de las cuales 1.208 eran en régimen de alquiler y 652 en régimen de opción de compra.

La consultora afirmó entonces que la transacción supondría una importante reducción de los ingresos derivados por el cobro de las rentas de alquiler, pero supondría también obtener una tesorería a corto plazo y una importante reducción de la deuda no subrogable, con la consiguiente reducción de los gastos derivados del proceso de gestión y mantenimiento de los inmuebles.

PwC estimó un valor a las 18 promociones, que tenían una ocupación media del 77% y una tasa de morosidad media del 8%, de entre 117 y 135 millones, en función de las distintas hipótesis aplicadas y de la tasa de descuento aplicada. Y concluyó que era un momento adecuado para vender teniendo en cuenta las circunstancias del mercado y las prioridades estratégicas de la EMVS, existiendo un alto interés de inversores principalmente internacionales para adquirir carteras de esa tipología en España y pudiendo esta operación de venta generar liquidez y reducir endeudamiento y costes asociados a los activos.

Además, recomendó realizar un proceso de venta competitivo y ordenado, con búsqueda de potenciales compradores adicionales, para intentar maximizar el precio.

Búsqueda de intermediarios para encontrar compradores

El Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid establecía la posibilidad de enajenación de viviendas con protección pública para arrendamiento y arrendamiento con opción de compra por promociones completas y a precio libre en cualquier momento del periodo de vinculación a dicho régimen de uso. Y dentro de este marco legal y con los problemas económicos que arrastraba, la EMVS pidió autorización de la Consejería competente en materia de vivienda para iniciar un procedimiento “a fin de seleccionar una o varias empresas de intermediación inmobiliaria para lograr inversores o compradores de los inmuebles de la EMVS”.

El procedimiento concluyó con la propuesta de cinco empresas adjudicatarias: Grupo Inmobiliario Ferrocarril; Bunch Arquitectura y Gestión Inmobiliaria; Domo Gestión de viviendas; Itaca Desarrollos Urbanos; y BNP Paribas Real Estate Advisory Spain.

La propuesta fue llevada al Consejo de Administración el 31 de octubre de 2012 y fue adoptada por mayoría en su sesión de 12 de noviembre de 2012. Justo un mes más tarde, se materializó el servicio de intermediación mediante la firma de los contratos con las adjudicatarias. Dichos contratos incluían el pago de una comisión por parte de la EMVS a las empresas adjudicatarias de un 2% del importe global de la venta, si su intermediación ayudaba a cerrar la operación.

En los primeros meses de 2013, Itaca Desarrollos Urbanos puso en conocimiento de la EMVS el interés de Blackstone por hacerse con carteras de vivienda en España, dando el pistoletazo de salida al proceso de venta oficial.

Llegan las ofertas económicas

En mayo de 2013 varios medios de comunicación publicaron que la EMVS ponía a la venta determinadas promociones completas para arrendamiento y arrendamiento con opción a compra, y la propia EMVS también publicó en su página web información sobre el proceso, como el perfil del contratante, la relación de edificios, las condiciones de enajenación, las fichas comerciales o las calificaciones definitivas. 

Transcurrido el plazo para la presentación de ofertas, la EMVS recibió el interés de las siguientes empresas:

• Grupo Azora-Morgan Stanley Real Estate Investing VII Global-GP, por 112 millones de euros
• Goldman Sachs, que no realizó una oferta económica concreta
• Lone Star Real Estate Fund, por 95,12 millones de euros.
• Blackstone Group International Partners LLP-Magic Real Estate S.L., por un precio comprendido entre 107 y 112,5 millones de euros. El precio superior del rango se alcanzaría con una garantía por parte del vendedor que cubriera la mora del momento de la oferta por un periodo de tres años
• Harbor Group International LLC y Álvarez & Marsal Capital Real Estate LLC, por un precio de 120 millones de euros. El importe estaba condicionado a que la EMVS garantizara una ocupación mínima del 78% durante el periodo de protección de las promociones o de 95 millones de euros en el caso de que no se garantizara una ocupación mínima.

Se seleccionan las mejores ofertas

Con estos números sobre la mesa, la EMVS descartó varias ofertas: la de Goldman Sachs, porque no establecía una cuantía concreta; y la de Lone Star Real Estate Fund, por ser la de menor importe. Al resto de interesados (Azora, Blackstone y Harbor) les pidió que presentaran las ofertas definitivas, aunque no vinculantes, que fueron las siguientes:

• Grupo Azora-Morgan Stanley Real Estate Investing VII Global­GP: mejoró el precio hasta 118,5 millones de euros, con determinadas condiciones
• Blackstone Group Internacional Partners LLP-Magic Real Estate: mejoró el precio hasta 127,5 millones de euros, condicionado a la comprobación de los datos de ocupación y morosidad aportados por la EMVS.
• Harbor Group International LLC y Álvarez & Marsal Capital Real Estate: mejoró el precio hasta 130 millones de euros, condicionado a la fijación por parte del Ayuntamiento de Madrid de determinadas garantías de rentas básicas a obtener por los compradores derivadas de las actividades de alquiler de los activos adquiridos.

La oferta de Blackstone se impone al resto

Diferentes cargos de la EMVS valoraron las tres propuestas que tenían sobre la mesa, tanto los importes como las condiciones que exigía cada una de ellas. Y, como relata la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, “el 20 de junio de 2013 se emitió informe por la jefa del Departamento de Contratación, el director de Servicios Jurídicos y de Suelo y el director general de Gestión que concluía que la oferta más ventajosa para la EMV era, en su conjunto, la presentada por Blackstone Group Internacional Partners LLP-Magic Real Estate, comunicándose el resultado a todos los ofertantes”.

En este sentido, el tribunal afirma que “la elección de Blackstone estuvo soportada documentalmente por un informe de valoración en el que se explicaba el motivo de considerar esta oferta como más ventajosa en su conjunto, atendiendo a la ausencia de garantías y a una posibilidad de actuación y pago inmediatos por parte de este fondo, en contraposición con Harbor”.

Así, el 21 de junio de 2013, la EMVS comunicó a Blackstone que su oferta había sido seleccionada como la más ventajosa para sus intereses, “iniciándose así un periodo de negociación en régimen de exclusividad entre las partes”, detalla el fallo, que también establece que los testigos de Azora, Goldman Sachs y Lone Star declararon que el proceso fue abierto y que siguió un formato habitual en el sector inmobiliario.

Blackstone y la EMVS cierran los detalles de la compraventa

Una vez llegado el momento de las negociaciones en exclusiva entre Blackstone y la EMVS, el 26 de junio de 2013 el gigante de la inversión tuvo que depositar una garantía de 10 millones de euros a modo de señal y arrancó el proceso que se conoce como ‘due diligence’, en el que el comprador puede verificar que los datos aportados por el vendedor se corresponden con la realidad técnica, jurídica y económica de los inmuebles.

Este análisis dio lugar a una negociación en el precio de la transacción (que primero pasó de 127,5 a 125,5 millones y después, a 128,5 millones) y el 18 de julio de 2013 la EMVS comunicó a Magic Real Estate la aceptación de dicha oferta, así como el inicio inmediato de los trámites pertinentes para formalizar la operación. Así, la EMVS solicitó la autorización y el 4 de septiembre de 2013 la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Viviendas de la Comunidad de Madrid dio luz verde a la transmisión de las 18 promociones. Acordó no ejercitar el derecho de tanteo reconocido a su favor y estableció que el adquirente debería subrogarse en los derechos y obligaciones de la transmisión y que en ningún caso la autorización podría ir en perjuicio de terceros.

Fue el 31 de octubre de 2013 cuando se procedió a la elevación a público de los contratos de compraventa, cerrando así la operación comercial de venta de las 1.860 viviendas, así como varios locales, garajes y trasteros.

Por su parte, Itaca percibió cerca de 2,4 millones de euros en concepto de comisión de intermediación, ya que fue la empresa que logró encontrar al comprador final.

Por qué el caso ha acabado en los tribunales

La operación llegó a los tribunales de la mano de varios demandantes (como la Asociación de Afectados por la Venta de Viviendas por la EMVS, el PSOE de Madrid e inquilinos particulares de los pisos vendidos), que acusaban al antiguo consejero delegado de la EMVS, Fermín Oslé Uranga, y al representante de Fidere, Alfonso Benavides Grases, de la supuesta comisión de varios delitos, entre ellos fraude, malversación y prevaricación.

El caso llegó a los tribunales tras una denuncia del PSOE y los afectados. A principios de 2019, el Juzgado de Instrucción nº38 de Madrid lo archivó al considerar no había motivos suficientes como para seguir con la investigación. Sin embargo, en mayo de dicho año la Audiencia Provincial de Madrid ordenó su reapertura a instancias de la Asociación de Afectados por la Venta de Viviendas de la EMVS. 

La operación, en estos años, ha pasado por el Tribunal de Cuentas e incluso ha llegado a la Dirección General de Competencia de la Comisión Europea. Y ha sido ahora cuando la Audiencia Provincial de Madrid ha sentenciado que no ve indicios de delitos ni suficientes pruebas para condenar a los acusados, que todo el proceso ha seguido un curso legal y ha descartado que la operación haya causado perjuicios a terceros: ni para los inquilinos de las viviendas que fueron enajenadas, ni para los demandantes, ni para la propia EMVS, ni para el patrimonio público. También ha afirmado que “no es posible apreciar un interés particular más allá del interés de la colectividad en general”.

Por todo ello, ha absuelto a ambos "de los delitos de los que venían siendo acusados, con declaración de oficio de las costas procesales. Álcense cuantas medidas reales o personales se hubiesen adoptado frente a los mismos", concluye el fallo del tribunal.