Fernández-Aceytuno (ST): "La vivienda es un derecho constitucional, pero acumula un 30% de impuestos"

Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación, recibe a idealista/news en sus oficinas para desgranar la actualidad del sector residencial en España. Fernández-Aceytuno cree que la pandemia ha alargado el ciclo del sector y califica como maduro al mercado nacional. Además, estima que harán falta dos generaciones para que se note la profesionalización dentro del segmento del alquiler y critica la postura de ciertas administraciones frente al sector inmobiliario. “La vivienda es un derecho constitucional, pero acumula un 30% de impuestos”, matiza en este sentido. En el plano personal, el máximo dirigente de Sociedad de Tasación confiesa que una lesión en la espalda truncó su carrera militar y que de no haber sido CEO de la tasadora le hubiera gustado dirigir una fundación que fomente la lectura. Pero todavía está a tiempo, señala. 

¿En qué momento se encuentra el sector residencial?

La realidad es que el ciclo debería de haberse agotado en 2022, pero curiosamente la pandemia ha reactivado o ha alargado probablemente el ciclo en vivienda nueva por las nuevas tipologías de demanda que se están produciendo: jardines, espacios abiertos, sostenibilidad...

¿Cómo va a evolucionar el precio de la vivienda en 2022?

La verdad que hay un grupo de analistas que está hablando de grandes crecimientos. Estamos viendo aumentos de doble dígito como en Estados Unidos donde se observan subidas del 20%. En España, sin embargo, la situación ha sido diferente en cuanto a la respuesta de los precios por varias razones. Primero, tenemos una campana demográfica muy diferente al resto del mundo. Una población que se está haciendo mayor y que además cuenta con salarios bajos. Esto imposibilita en muchos casos el acceso a la vivienda y pensamos que esto puede ser uno de los frenos de la escalada del precio.

"Echamos de menos al sector joven en la compra de vivienda"

¿Cómo se comportará la oferta y la demanda en el sector residencial?

La verdad es que hay bastante actividad, aunque no estamos a niveles del ciclo anterior, que fue una locura inmobiliaria, sino que estamos en un momento más sensato del orden de 600.000/650000 transacciones y de 450.000/500000 hipotecas, que es un ratio muy razonable. Eso sí, echamos de menos al sector joven. El perfil de población entre 24 y 35 años prácticamente está fuera del mercado. España debería de tener por su tamaño y por su PIB unas 750.000 transacciones al año. Si no llegamos a esa cifra es porque hay 150.000 o 200.000 transacciones que se están quedando en el camino, que son las de los jóvenes que no pueden acceder a la compra de una vivienda.

¿Qué va a ocurrir con los costes de construcción?

La presión es muy importante, tanto en las materias primas como en productos necesarios para la construcción, como la energía.

¿Hay riesgo de que se produzca una nueva burbuja inmobiliaria?

Escuchamos voces, escuchamos opiniones, pero realmente lo que hacemos es analizar los números y el mercado. El sector financiero se vacunó en 2008. Por lo tanto, el hecho de que las políticas de riesgo de las entidades financieras se hayan mantenido prudentes y sensatas en estos años facilita que no haya una situación de estrés. Las carteras hipotecarias españolas se encuentran en una posición mucho más solvente, los tipos de interés están bajo mínimos...

Los últimos datos del mercado de alquiler siguen marcando que un 95% de los caseros son particulares. ¿Cuándo va a aumentar significativamente la presencia de los operadores profesionales?

Creo que para que ese balance se iguale probablemente tenga que pasar una generación o dos. Se habla de inversión en ‘build to rent’ y la realidad es que el año pasado fue de 1.200 millones de euros. Y por el contrario el mercado hipotecario aglutinó cerca de 60.000 millones de euros. Realmente el BTR ('build to rent') llena muchas páginas de periódicos, pero todavía hace falta poner mucha oferta de vivienda en alquiler. Los jóvenes ahora retrasan la decisión de comprar una vivienda hasta incluso los 40 años. Por este motivo hay una gran necesidad de que haya vivienda en alquiler, particularmente en los lugares donde haya actividad económica y empresarial. El ‘build to rent’ crecerá, pero llevará bastante tiempo.

"Tendrán que pasar entre 1 y 2 generaciones para que se iguales el porcentaje de institucionales y particulares en el alquiler de viviendas"

¿Hay riesgo de que la generación que no pueda comprar una casa pase problemas cuando se jubilen porque no podrán pagar el alquiler con la pensión?

Nosotros lo que recomendamos es educación financiera. Hay que explicar a los ciudadanos qué supone comprar frente alquilar. Hay que incorporar en la ecuación los costes de la compra, los impuestos, el mantenimiento de la vivienda... El hecho de comprar o no puede hacer que se quede fuera del mercado una generación. De hecho, llevamos 10 años donde el acceso de la gente entre 24 y 35 años ha sido muy complicado. Esa generación se adentra ahora en el grupo de 35 a 45 años. Este grupo si espera más va a tener complicado comprar una casa.

¿La colaboración público-privada es una realidad o una utopía?

Se habla de muchos planes, pero al final no sé si se van a materializar. La realidad es que la colaboración público-privada es un reto importantísimo para esta sociedad y que entendemos que debía de estar alejada de la politización para ser más una herramienta de gestión. Es decir, el derecho a la vivienda debería ser constitucionalmente idéntico, independientemente de quién fuera el Gobierno de turno. Por lo tanto, desde el sector echamos de menos una escucha activa, sensata y coordinada por parte de todos los políticos.

La Administración tiene que ponerse detrás de la industria y preguntarles qué les falta, qué necesitan…Y así se darían cuenta de que hay que reducir la burocracia o eliminar impuestos porque hoy por hoy el 30% de una vivienda son impuestos: licencias, tasas… Luego decimos que el acceso a la vivienda es un derecho constitucional y lo gravamos con un 30% de impuestos.

¿Existe escasez de suelo en España?

En España hay mucho suelo, lo que hay que hacer es ponerlo en carga y que sea mucho más rápido, flexible y dinámico que hasta ahora.

"La colaboración público-privada debía de estar alejada de la politización"

¿Cómo se está comportando el sector inmobiliario en Bolsa?

Las inmobiliarias residenciales están batiendo a las inmobiliarias más enfocadas a oficinas o centros comerciales. No sabemos si esto se va a mantener o no. Los inversores están premiando a la demanda de vivienda nueva como uno de los pilares del sector inmobiliario en los próximos años.

¿Se puede producir una concentración de empresas en el sector durante 2022?

Parece que existe una tendencia a agrupar y buscar sinergias entre las propias empresas para conseguir mayores volúmenes, mayores cotizaciones, mejores capilaridades, capacidades técnicas, diversificación en métodos tecnológicos, industrialización… De todos modos, los promotores lo que van a buscar es diferenciarse de la competencia centrándose en la calidad, en la sostenibilidad, en el ruido, en la sonoridad…

¿La industrialización es rentable?

La industrialización no es una moda, sino algo que tenía que haber llegado hace mucho tiempo. Si comparamos la industrialización del mercado de la vivienda con el de, por ejemplo, el sector automóvil, es como la noche del día, empezando por que los coches se fabrican bajo demanda. La vivienda no puede llegar los niveles de industrialización del sector automovilístico, pero tendría que acercarse.

Su lado más personal: un ingeniero que iba para militar

Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación idealista/news

¿Quién es Juan Fernández-Aceytuno?, ¿dónde se crió?

Mi padre era militar y nos movimos por toda España. Nuestra familia es típicamente nómada. Nos gusta movernos, conocer nuevas zonas, nuevas personas… Yo creo que eso nos hace personas flexibles o personas a las que nos gusta estar con todo el mundo. Eso sí, la mayor parte de mi vida (una vez que mi padre decidió estabilizar a sus hijos en una ciudad) la he pasado en Madrid donde estudié Ingeniería de Minas.

"La gran habilidad de un directivo no es lo que hace haciendo, sino lo que hace pensando"

¿Siempre tuvo claro lo que quiso estudiar?

No, de hecho, yo iba para militar. Mi padre era militar, mi hermano era militar y venía de familia de militares, así que me preparé para ello, pero me detectaron un problema de espalda y no pude serlo. Entonces pensé, que en la familia de mi madre había mucho ingeniero de minas y uno de mis tíos me dijo que era una carrera con muchas salidas. La verdad es que es una carrera maravillosa y disfruté mucho. También es cierto que pude hacer la mili y ser alférez donde pude enseñar a leer y a escribir a muchos soldados que llegaban sin ese conocimiento. El Ejército es una gran familia.

"La gran habilidad de un directivo no es lo que hace haciendo, sino lo que hace pensando"

¿Cómo acabar en el sector inmobiliario?

Mi primer trabajo fue en la Refinería de Castellón como ingeniero de procesos, un lugar espectacular y una gente maravillosa. Durante el primer año me mandaron a Estados Unidos para trabajar en un proyecto de gasolina sin plomo. Después me llamó General Electric y estuve otros cinco años en un proyecto muy parecido en Cartagena, en la planta de policarbonato. Después decidimos estabilizarnos en Madrid y General Electric me ofreció una plaza en la división inmobiliaria de la compañía. Entré ahí y empecé a aprender del sector. Luego me nombraron director general de la dirección de empresa de Seguros de Crédito Hipotecario, donde la relación con las entidades financieras y con las tasadoras era muy intensa. Ya en 2008 me contratan en Sociedad de Tasación y me nombran director general.

Ha escrito varios libros y en uno de ellos habla de cómo gestionar una crisis. ¿Cuál es el truco?

Gestión en tiempo de crisis es un libro que escribí pensando en el mundo profesional en un año donde alguien decía que la crisis iba a ser unos dos años y que saldríamos fortalecidos y se demostró que no. De hecho, todavía estamos gestionando aquella crisis: el hecho de que haya Sareb o de que la mitad del sector financiero ya no esté son señales de que todavía estamos gestionando aquella crisis. Pero para gestionar una crisis lo que hace falta primero es pararse y observar el escenario. La gran habilidad de un directivo no es lo que hace haciendo, sino lo que hace pensando. Y nos pagan para pensar, no nos pagan por hacer. Hay gente que cree que cuantas más cosas haga, más sale en la foto. Y realmente nuestro valor añadido está en lo que pensemos.

Tenemos que hacer la vida fácil y tenemos que hacer las transiciones sensatas. Y en la crisis, como haya un director general o un consejero delegado que no tenga las cosas claras o que tenga miedo, que no conozca la comunicación… no vale para liderar. Hay mucha gente que está liderando empresas y que realmente no deberían de estar porque no se paran a pensar en lo que están haciendo.

¿Cuál es su libro favorito?

Recomendaría conversación de Zeldin, un filósofo de origen palestino que vive en Londres. Básicamente habla de la conversación como la creación de riqueza a través del diálogo. Si en un diálogo no se generan ideas nuevas, no es conversación. Conversación tiene que ser algo que tú y yo no sabíamos antes de empezar a hablar. Y si no sabes conversar, si no te sabes poner en el papel del otro, si no sabes escuchar... te estás perdiendo una parte importantísima de tu vida.

¿Y una canción o un tipo de música?

Toda la música pop de los 80. Me apasiona la música española. Luego me hacen mucha gracia los musicales como Mamma Mía o La la Landa, que puedo verla muchísimas veces.

¿Que le hubiera gustado ser de no haber sido CEO de Sociedad de Tasación?

Probablemente me hubiera gustado, y todavía no lo descarto, dirigir una fundación que fomente la lectura entre los jóvenes, fundamentalmente. La afición a la lectura, la pasión por aprender… Creo que el libro, un objeto tan sencillo, pasa muy desapercibido y hay que darle más importancia porque hace una sociedad más madura, no necesariamente más inteligente. No es un tema de inteligencia, es un tema de autenticidad de la persona. Cuando lees te haces más auténtico, eres más tú eres, eres más independiente, tienes más criterio, puedes ver diferentes prismas de una misma, te des polarizadas.