Juan-Galo Macià (Engel & Völkers): “El ciclo alcista de 2021 en la vivienda ha bajado un par de velocidades”

Juan-Galo Macià, consejero delegado de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, recibe a idealista/news en sus oficinas de Madrid ubicadas en el número 27 de la calle Génova. Macià explica que el ciclo alcista observado en el segundo semestre de 2021 ha bajado dos velocidades, aunque asevera que residencial vivirá tres grandes años. Además, el directivo de la inmobiliaria asegura en exclusiva a este medio que a finales de este ejercicio o comienzos de 2023 abrirán oficinas propias en Sevilla. Como dato curioso, Macià relata que existen muchos 'youtubers' que se han acercado a Engel & Völkers para alquilar una vivienda en Andorra. 

¿Cómo se está comportando la demanda de la vivienda de lujo en España?

Estamos viviendo un momento muy dulce y no te sé explicar el porqué, porque no es sólo en vivienda de lujo, sino también en general. Tenemos una demanda retenida de los años anteriores increíble. 2021 ha sido un año récord, más de 3.000 millones de euros en volumen de transacciones. Al final se han juntado dos factores que hacía tiempo que no sucedían: una demanda de mejora de vivienda importante (personas que buscan más espacio, más luz, más zonas verdes, infraestructuras deportivas…) y una demanda de primer acceso a la propiedad de los jóvenes, que en la última década no se había dado. Esta cuestión es muy interesante porque está muy conectada: el que deja su vivienda pequeña y se va a una casa mejor deja ese inmueble para el que está accediendo a su primera vivienda.

Además, hasta la fecha, los tipos de interés son muy interesantes. Se están dando las mejores condiciones y en 2021 hemos vendido más y más caro. Nuestros precios medios en todas las ciudades españolas han crecido y es un patrón que se repite en todo el mundo.

"Tenemos para cada propiedad diez clientes de media"

¿Cuáles son las previsiones para este 2022?

Vamos a tener un año bueno, pero no tanto como se esperaba debido a las circunstancias que todos sabemos. El ciclo alcista que estábamos viviendo el segundo semestre de 2021 ha bajado un par de velocidades, con lo cual vamos a cambiar dos años muy interesantes por tres. Es decir el aumento se va a repartir en tres ejercicios y no en dos. Los tipos de interés subirán antes de lo prevista, pero sigue habiendo una demanda muy fuerte y la oferta es escasa.

Con respecto a esto último, cabe destacar que nosotros tenemos en nuestra base de datos más de 80.000 clientes en posición compradora (prácticamente el 80% de la capacidad del Camp Nou o del Santiago Bernabéu), mientras que en el lado de la oferta tenemos unas 8.050 propiedades. Esto significa que tenemos para cada propiedad diez clientes de media para que se hagan una idea de cómo está el mercado.

De los posibles ‘stopper’ que existen ahora en el sector (tipos de interés, costes de construcción y la guerra en Ucrania. ¿Cuál es el que más puede afectar al ladrillo?

Todo suma, pero para mí el mayor problema es la incertidumbre porque genera que la gente no tenga la tranquilidad ni la paz mental de hacer una inversión tan importante como una vivienda. En segundo lugar destacaría los tipos de interés porque ahora están bajos, todo el mundo se anima… y no sabemos hasta cuándo va a durar esto. El dinero es muy miedoso y es importante que haya una estabilidad en el empleo, en los tipos de interés…

En el segmento del lujo hasta hace poco faltaba oferta en ubicaciones como Málaga, Valencia o Madrid. ¿Sigue existiendo este déficit de producto en el mercado?

En general es un patrón que se repite en todas las grandes ciudades, sobre todo en zonas costeras: costa blanca, costa del sol… No hay oferta, este año se van a generar 145.000 viviendas (no todas de lujo) de obra nueva, mientras que en el 2006 se generaban cerca de 500.000 unidades. Estamos muy lejos de esa oferta. Creo que es una situación que lamentablemente van a seguir tensionando los precios porque no es algo que se pueda cambiar de la noche a la mañana. Ese ajuste entre oferta y demanda no veo en qué momento vamos a poder arreglarlo.

Antes del estallido de la guerra en Ucrania, algunas voces del sector apuntaban a una posible nueva burbuja inmobiliaria. ¿Y ahora?

La burbuja inmobiliaria es algo que se produce cuando existe una demanda especulativa importante. En este caso estamos muy lejos de ese 40% de este tipo de demanda que sí hubo en el pasado. Sí que es verdad que los últimos seis meses del ejercicio anterior invitaban a pensar que podría haber una burbuja con subidas de precios importantes. Pero no quiero hablar de burbuja porque pienso que ha cambiado mucho la situación, sobre todo a nivel de mercado hipotecario. Los bancos han aprendido la lección y son mucho más rigurosos a la hora de otorgar un crédito hipotecario.

"La escasa oferta va a seguir tensionando los precios"

¿Qué ciudad se comportará mejor: Madrid o Barcelona?

Ambas ciudades tienen todos los ingredientes para tener mucho éxito a nivel ‘real estate’ porque España en general, pero en especial Madrid y Barcelona, siguen teniendo un gran atractivo, sobre todo en materias de precios si las comparamos con otras grandes ciudades europeas como París, Londres o Roma. Entre Barcelona y Madrid dependerá mucho de lo que decidan los políticos. Está claro que de momento Madrid gana la batalla. En Barcelona todavía hay mucha incertidumbre y por eso los propietarios se lo piensan dos y tres veces antes de realizar una operación.

¿Cuántas oficinas tienen actualmente abiertas? ¿Tienen previsión de realizar nuevas aperturas?

Tenemos tres líneas de negocio muy importantes: la línea de negocia propia a la que llamamos Metropolitan Market Center donde estamos presentes en Barcelona, Madrid, Valencia y Lisboa, luego tenemos oficinas satélites para atender a pie de calle a clientes y por último tenemos las 70 franquicias y 100 tiendas. Tenemos la idea de seguir creciendo porque la entrada de Permira es una operación de crecimiento y nuestro objetivo es seguir creciendo a doble dígito en los próximos años con la apertura de nuevos Metropolitan Markets Center y también de nuevas licencias.

Nosotros sentimos un profundo respeto por nuestros franquiciados y estamos muy contentos. Si mañana se dan oportunidades podemos crecer, pero no es algo que tengamos en nuestra hoja de rutas. Sí queremos entrar en una plaza como Sevilla con una operación propia, de hecho, estamos estudiando con mucha firmeza el mercado sevillano porque además en Andalucía tenemos muchos franquiciaos en zonas como Marbella que están teniendo mucho éxito. La entrada en Sevilla se puede dar entre finales de 2022 y comienzos de 2023.

"Hace años que el cliente ruso perdió protagonismo en el mercado español"

¿Cuál es el perfil de cliente de Engel & Völkers?

Se acerca mucho cliente internacional. Tenemos una red internacional con más de 800 tiendas en todo el mundo. Estamos presentes en todos los mercados. En 2021 hemos superado los 1.000 millones de euros en facturación. Esto hace que cuando un francés llega a ciudades como Madrid o Barcelona sin referencias rápidamente acuda a nosotros.

¿Han perdido al cliente ruso tras la guerra?

Hace años que el cliente ruso perdió protagonismo en nuestro mercado. Tuvo su momento, pero en general ahora es un cliente más ‘marginal’.

¿Qué país tiene más potencial inmobiliario: Andorra, Portugal o España?

España siempre va a tener mucho potencial. El mercado de Portugal es muy interesante con unos incentivos fiscales que aun lo hacen más atractivo. Andorra tiene la limitación geográfica que tiene, pero aún así para gente de Barcelona, Madrid y para los ‘youtubers’ es un mercado muy bueno. Por tamaño es evidente que España y Portugal tienen un mayor potencial.

¿Se os acercan muchos ‘youtubers’ para alquilar o comprar casas en Andorra?

Sí, muchos.

¿Va a resistir mejor las inclemencias del mercado la vivienda de lujo?

Yo siempre hago un símil náutico para explicar esto. Cuando la marea sube, sube para todas las embarcaciones, pero obviamente si estás navegando en una embarcación de 7 u 8 metros de eslora o lo haces con una de 45 metros de eslora la situación cambia mucho el que suba la marea. Los inmuebles en zonas premium siempre mantienen bastante más el valor. En la anterior crisis el valor de los activos llegó a bajar hasta un 50%, sin embargo los inmuebles de lujo mantuvieron mejor el tipo.