Impago por alquiler: qué hacer si el inquilino no paga el arrendamiento

Alquilar una vivienda comporta un dinero extra a final de mes, pero cada vez son más los propietarios que tienen problemas con sus inquilinos. Y el impago por alquiler es uno de ellos. En ciertos casos, han llegado a deber años por no pagar este alquiler y la desocupación es la única solución con la que se encuentran. ¿Qué debe hacer el propietario si su inquilino no paga el arrendamiento?

Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el número de lanzamientos por desahucios practicados en el segundo trimestre 2021 fue de 11.571, lo que supone un aumento respecto al trimestre anterior (10.961) y al mismo periodo del año anterior (7.096).

¿Cómo hacer frente a un impago por alquiler por parte del inquilino?

Llamada de atención

Desde la OCU aconsejan, primero, llamar la atención del inquilino, ya sea por teléfono o por escrito. Si éste no responde, tendrá que volver a reclamarle el pago, pero ya por vía fehaciente, es decir, por medios que supongan una prueba legal: burofax, conducto notarial, o acto de conciliación judicial. Si aun así el inquilino no paga, no queda más remedio que ir a juicio.

Actuar rápido

Según Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, cuando existe un impago en un alquiler lo más importante es que el propietario actúe rápido y ya desde la primera vez que se produce un impago reclame al inquilino que haga frente al pago y cumpla con sus obligaciones.

“Es importante actuar con celeridad por varios motivos: primero porque el inquilino ve que estamos pendientes y le recordamos su impago para que no piense que puede dejar de pagar sin ninguna consecuencia. Segundo, es importante hacer una reclamación por escrito para que quede constancia y así la podamos acreditar; y en tercer lugar, si ese primer mes incumple con el pago iniciar las acciones judiciales para resolver el contrato de arrendamiento porque lógicamente los juzgados tardan un tiempo en iniciar el procedimiento judicial y eso que estará adelantado para conseguir recuperar la posesión lo antes posible y no tener más meses de impago que los imprescindibles”.

Estudiar la solvencia del inquilino antes

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, este problema se puede evitar antes con la ayuda de un profesional, “no solo gestiona las visitas de los interesados o fijar el precio, sino lo que es mucho más importante: estudiar la solvencia del potencial inquilino consultando el archivo de morosos, redactar el contrato para que se ajuste perfectamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), depositar la fianza en el organismo correspondiente, e incluso de la gestión de la contratación de un seguro de impago”. Comenta que existen incluso compañías que garantizan las rentas al propietario, ya que son ellas las que pagan al casero, por lo que cobran un porcentaje.

Los pasos a seguir para hacer frente a un impago

Se puede reclamar lo que se debe, o resolver el contrato y solicitar el desahucio por impago, o las dos cosas a la vez. La OCU reitera que, en el caso de que el inquilino sea solvente, se debe reclamar lo que debe. Si no, no vale la pena, ya que, además de no cobrar nada, uno tendrá que hacerse cargo de los gastos por el proceso judicial. Mejor centrarse en resolver el contrato y recuperar el inmueble.

En Alfa Inmobiliario destacan que el propietario debe presentar una demanda ante el tribunal y probar que el inquilino no ha pagado el alquiler. Si el tribunal decide a favor del propietario, el inquilino deberá abandonar el inmueble y pagar el importe del alquiler adeudado.

La abogada Arantxa Goenaga destaca que, en ocasiones, no es necesario iniciar el procedimiento judicial porque es un problema puntual de liquidez del inquilino y se puede buscar la manera de solucionarlo, “pero siempre tiene que actuarse con rapidez y tiene que verse que la propiedad está pendiente porque si el inquilino piensa que no se da cuenta, la propiedad del impago pueden empezar a convertirse en habitual”.

¿Cuáles son las consecuencias legales del impago por alquiler?

La consecuencia fundamental, relata Goenaga, es la del incumplimiento del contrato, se incumple la obligación de pago y ello puede llevar a la resolución del contrato por falta de pago. El solo incumplimiento de un mes puede llevar a que el contrato finalice.

¿Hay más impagos ahora?

Los datos constatan que los desahucios han aumentado en España. Aunque Jesús Duque no lo tiene claro del todo, se atreve a vaticinar que sí, “por las sucesivas crisis económicas y, sobre todo, a la creciente desprotección del propietario. Solo hace falta ver el elevado número de viviendas ocupadas en nuestro país, considerablemente alto respecto al existente en nuestros países vecinos, y donde el propietario no encuentra una adecuada respuesta ni por parte de la ley, ni de los juzgados y casi ni de la policía”.