Modelo de contrato de alquiler con opción a compra, ¿cómo funciona?

Los contratos de alquiler con opción a compra de vivienda son aquellos que permiten vivir como inquilino en una vivienda mientras con la renta se va descontando parte del valor de la casa de cara a una futura compraventa. Te explicamos todo lo relativo a ellos.

Contrato de alquiler con opción a compra, ¿cómo funciona?

Los contratos de alquiler con opción a compra son dobles. Por un lado, hay que crear un contrato de alquiler y, por otro, uno de compraventa. 

En los contratos de alquiler con opción a compra hay que dejar bien fijadas una serie de cuestiones. Las más importantes son:

• Prima o señal: El interesado debe abonar una señal, normalmente el 10% del precio final de la vivienda, para mostrar su interés en la compra. Esta cantidad se perderá si no se efectúa la compraventa o se descontará si se lleva a cabo.
• La cuota de las mensualidades de alquiler.
• El porcentaje que se quita de cara a la futura compraventa de las cuotas. Las mensualidades se pueden descontar total o parcialmente del precio final.
• El plazo en el que finaliza el contrato de alquiler y en el que se debe formalizar la adquisición del inmueble.

Además, como en todos los contratos de alquiler, habrá que especificar:

• Quién se encarga de los gastos de la vivienda, tales como el IBI, la tasa de basuras, los gastos de comunidad, etc.
• Quién costea las reparaciones
• Quién asume las facturas
• Si se permiten mascotas durante el alquiler

Y por último, se puede añadir una serie de cláusulas e información con el objetivo de blindar el arrendamiento. Por ejemplo:

• Cláusula de solución de conflictos: Desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio recurrir a los MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias) antes de presentar una demanda de desahucio. Se puede añadir una cláusula para usar la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), el método más rápido y económico para el propietario.
• Cláusula anti morosidad: Con ella se le indica al inquilino que será incluido en el fichero de morosos de idealista si no paga el alquiler.
• Cuando una vivienda en alquiler esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario debe informar antes de firmar el contrato, y también dentro del propio contrato, de la última renta que tuvo esa vivienda en los últimos cinco años y del precio de referencia del alquiler según el índice oficial aplicable.

¿Merece la pena el alquiler con opción a compra? 

¿Qué porcentaje se descuenta de un alquiler con opción a compra?

De las cuotas del alquiler se puede descontar todo el importe o parte de la renta. Lo habitual es que durante los dos primeros años se descuente el 100% de la renta y, durante el resto, el 80% o 70%.

El IBI en un contrato de alquiler con opción a compra

Como en todos los contratos de alquiler (a no ser que se estipule lo contrario), el propietario será quien pague el IBI. Otros gastos como la luz o el agua pueden correr a cargo del inquilino, pero depende de las condiciones contractuales.

Regulación sobre el alquiler con derecho a compra

Al ser un contrato doble, se regula por varias normativas:

• Por un lado, el periodo de alquiler está bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
• Por otro lado, todo lo relativo a la compraventa se ampara en el Código Civil

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Modelos de contrato de alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra deben incluir el importe de las mensualidades, la cantidad de la señal, el porcentaje que se descuenta de cara a la futura compraventa, así como el precio y el plazo para hacer efectiva la operación.

En idealista puedes descargar plantillas de contrato de alquiler con opción a compra gratis, con la cláusula anti morosos y actualizados a la última ley de 2025. Estos modelos están listos para rellenar, se pueden firmar online y son modificables, por lo que es posible cambiar las cláusulas y cuestiones que creas oportunas:

• Descarga el contrato de alquiler con opción a compra en PDF
• Descarga el contrato de alquiler con opción a compra en WORD

¿Cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?

Ello depende de lo pactado entre inquilino y propietario. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un período mínimo de cinco años para los arrendamientos, esta duración puede extenderse o acortarse si ambas partes lo acuerdan.

En caso de prórroga, habrá que señalar las nuevas condiciones acordadas, por ejemplo, si se modifica el precio de compra, la forma de pago, etc.

En cuanto a si se puede comprar antes de cumplir el contrato de arrendamiento con opción a compra, el inquilino podrá adquirir la vivienda antes de tiempo, siempre y cuando abone la cantidad restante que corresponda.

Impuestos del alquiler con opción a compra de vivienda

Respecto a los contratos de alquiler con opción a compra, el inquilino debe pagar el ITP en un plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato de arrendamiento.

Por el lado de la venta, también deberá abonar el ITP en un plazo máximo de 30 días después de la compraventa.

Por su parte, el vendedor tendrá que declarar el importe obtenido en concepto de prima en la declaración de la renta. Una vez vendida la casa, habrá que pagar la plusvalía  y declarar la ganancia patrimonial en el IRPF.

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