Los plazos para reclamar desperfectos al inquilino de un piso alquilado

La fianza del alquiler sirve, mayoritariamente, como una especie de aval o garantía económica ante los posibles desperfectos o destrozos que puedan surgir en la vivienda durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Se utiliza como una especie de seguro para poder sufragar las reparaciones, aunque también puede ser un pequeño salvavidas en caso de impago. Ahora bien, ¿en qué plazo debo reclamar desperfectos al inquilino? Te lo contamos.

Cuando finaliza un contrato de alquiler, se procede a la entrega de las llaves. Este es el momento idóneo para hacer una revisión exhaustiva de la vivienda y de los desperfectos o destrozos que haya podido ocasionar el inquilino. Del estado de la vivienda dependerá que el arrendador devuelva el importe de la fianza al arrendatario.

Si la vivienda o sus enseres no están en un estado de conservación óptimo, el propietario podrá retener la totalidad o parte de la fianza para sufragar las reparaciones de los desperfectos. 

Plazo para reclamar un desperfecto al inquilino según la ley

Si, tras la revisión de la vivienda, el propietario descubre que el inquilino ha ocasionado daños o destrozos que no corresponden al normal uso y desgaste, se deben tomar cartas en el asunto a la mayor brevedad. Cuanto antes mejor, así se podrá justificar que los desperfectos los ha producido el inquilino y no el propietario.

Entonces, ¿cuál es el plazo para reclamar los desperfectos al inquilino? Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no hay un plazo para reclamar. Sin embargo, debe realizarse antes de volver a poner la casa en alquiler. 

Ahora bien, lo mejor es revisar el estado de la vivienda y reclamar los desperfectos durante los 30 primeros días desde que se hace efectiva la entrega de llaves, ya que, según el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Es decir, que si no se entrega la fianza un mes después de la conclusión del contrato de arrendamiento y la entrega de llaves, el propietario tendrá que pagar intereses al inquilino.

Por tanto, si se quieren reclamar daños o desperfectos al inquilino, el propietario debe hacerlo lo antes posible para evitar intereses de demora y establecer un nexo causal entre dichos desperfectos y el contrato de alquiler.

¿Qué es el nexo causal?

En el contexto de un contrato de alquiler, cuando hablamos de desperfectos, el nexo causal se refiere a la necesidad de probar que los daños o desperfectos en el inmueble alquilado fueron causados directamente por el inquilino (o por personas bajo su responsabilidad) durante el periodo de alquiler y no se deben a otros factores, como el desgaste habitual.

Por poner un ejemplo, si al finalizar un contrato de alquiler se encuentra que una puerta está rota y se quiere retener parte o la totalidad del depósito del inquilino para repararla, el propietario o arrendador debe ser capaz de establecer un nexo causal que demuestre que fue el inquilino quien causó el daño y que este no estaba presente antes de la entrada del inquilino o no es producto del desgaste normal.

Reclamar los daños al inquilino paso a paso

Aunque la fianza y, potencialmente, otras garantías están destinadas a cubrir los desperfectos, para evitar conflictos con los inquilinos al retener -o devolver solo una parte- de este importe, es crucial seguir una serie de pasos para reclamar los daños. Esto es esencial, en particular, si el dinero de la fianza es insuficiente para reparar los daños o si estos son significativos. Por tanto, se recomienda:

1. Asistir a la finalización del contrato y entrega de llaves acompañado por un profesional inmobiliario, o al menos, un testigo que pueda confirmar los daños en el inmueble.
2. Documentar fotográficamente todo el inmueble, con especial hincapié en los daños atribuibles a los inquilinos, para evidenciar cualquier irregularidad.
3. En situaciones más graves, contar con la presencia de un experto que pueda valorar la magnitud de los daños y, si se considera necesario, incluso un notario que pueda redactar un acta que certifique el estado actual de la propiedad.

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Modelo de carta para reclamar desperfectos a un inquilino

A continuación te mostramos un modelo de carta para la reclamación de desperfectos a un inquilino:

D. (nombre y dirección del arrendador)

D. (nombre y dirección del inquilino)

Fecha y lugar

Estimado/a [Nombre del inquilino]:

Como arrendador de la vivienda de la que usted es inquilino, sita en (indique la dirección de la vivienda), en virtud del contrato de arrendamiento de (la fecha de su contrato), a través de la presente le reclamo el pago de (cantidad a reclamar) euros en concepto de daños ocasionados a la vivienda daños producidos en elementos de mi propiedad a causa de (descripción del incidente), ocurrido el pasado (fecha en la que se produjo el daño).

Para su revisión, le adjunto el detalle de la factura relacionada con las reparaciones que se llevaron a cabo para subsanar el citado daño, que coincide con el importe mencionado.

Es fundamental recordar que, como arrendatario, es responsabilidad suya atender y responder por cualquier daño atribuible a su uso del inmueble. Según el análisis del perito, el daño se originó debido a (razón específica del daño, ej.: dejar el grifo del lavabo abierto por un periodo prolongado). También encontrará adjunto el informe detallado de la compañía de seguros para su referencia.

Con el fin de resolver este asunto de manera amigable y evitar futuras complicaciones, le insto a depositar el mencionado importe en la cuenta bancaria donde acostumbra realizar el pago del alquiler mensual. Estoy seguro de que, juntos, podremos solucionar este inconveniente de forma satisfactoria.

Quedo a su disposición para cualquier consulta.

Reciba un cordial saludo.

(Firma)

¿Quién arregla los desperfectos de un piso alquilado?

En un piso alquilado, la responsabilidad sobre los desperfectos y su arreglo depende de la naturaleza del daño y de lo que se haya establecido en el contrato de arrendamiento. Tienes toda la información detallada aquí.

En términos generales, se distribuyen así:

• Desperfectos causados por el desgaste normal: Suelen ser responsabilidad del propietario. 
• Daños causados por el inquilino: Si un arrendatario causa un daño al piso o a cualquier equipamiento de este (ya sea de forma accidental, negligente o deliberada), normalmente es su responsabilidad reparar el daño o cubrir el coste de la reparación. 
• Mantenimiento general: El propietario es responsable de garantizar que la propiedad sea habitable y segura. 
• Cláusulas del contrato: A veces, el contrato de arrendamiento puede especificar ciertas responsabilidades o exenciones que no se ajustan a las reglas generales. 

¿Qué hacer cuándo un inquilino hace destrozos en la casa?

Si durante el contrato de alquiler se tiene constancia de que el inquilino está realizando destrozos en la casa, se podrá finalizar el contrato, pues se considera incumplimiento del mismo. Concretamente, el artículo 27 de la LAU establece como incumplimiento “la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario”.