La letra pequeña del control de alquileres en Cataluña: lo que deben saber propietario e inquilino

La llegada del control a los precios de la vivienda en alquiler en 140 municipios de Cataluña es inminente. La declaración de zonas de mercado residencial tensionado supone, entre otras cosas, limitar los precios de las rentas o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, o que los pequeños propietarios obtengan más desgravaciones en el IRPF. Repasamos el contenido de la Ley de Vivienda, que modifica artículos de la LAU, y los puntos que deben tener en cuenta tanto arrendador como inquilino.

A falta de la publicación del Índice de Precios de Referencia de Alquiler por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), que hará público durante el próximo mes de febrero y que el propio MIVAU publique la resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado (con carácter trimestral), el control a los precios del alquiler volverá a producirse en Cataluña.

Exactamente, en 140 municipios que el Gobierno catalán ha presentado al Gobierno Central para aplicar los criterios introducidos en la Ley de Vivienda para estas zonas de mercado residencial tensionado durante los próximos tres años, como mínimo.

Entre ellos destacan las cuatro capitales catalanas (Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona) y las principales poblaciones del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró o Santa Coloma de Gramenet, junto a Reus, en Tarragona.

Esto es lo que tienen que saben los pequeños (y grandes) propietarios e inquilinos de viviendas en alquiler habitual en las zonas declaradas de mercado tensionado en Cataluña. Y es que quedan fuera del régimen de la LAU (y de la Ley de Vivienda) los alquileres de temporada y turísticos o los arrendamientos por habitaciones.

Contratos entre pequeño propietario e inquilino

En los contratos de alquiler de vivienda habitual en vigor entre particulares se mantiene la renta pactada por contrato, y se podrá aplicar la correspondiente subida anual del 3% durante este 2024 cuando corresponda renovarlo. A partir de 2025, será el nuevo Índice de referencia el que marque la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Es en la prórroga de un contrato de alquiler en vigor, y que se ubique en una zona declarada como mercado residencial tensionado, donde aparecen los cambios (también afecta a los grandes tenedores). En estos municipios catalanes, si durante estos tres próximos años finaliza el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, previa solicitud del arrendatario, según la modificación del Artículo 10 de la LAU que establece la disposición final primera de la Ley de Vivienda.

Durante este periodo extraordinario, se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento (con las características que se aplican a los nuevos contratos de alquiler en las zonas tensionadas), o en el caso de que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares, cumpliendo con los plazos y condiciones que establece la LAU.

Para los nuevos contratos en una zona declarada como mercado tensionado, la Ley de Vivienda añade dos nuevos apartados en el artículo 17 de la LAU ‘Determinación de la renta’, en los que se va a aplicar la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Y donde se establecen distinciones entre pequeños y grandes propietarios.

El apartado 6, afirma que la renta pactada al inicio del nuevo contrato (para los pequeños propietarios) no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Es decir, que en cuanto esté en vigor la declaración como mercado tensionado, cualquier nuevo contrato de alquiler habitual en una de estas zonas no podrá establecer el precio de oferta que desee. Durante 2024, sobre la renta que cobraba el último año en el contrato anterior podrá actualizar el precio del nuevo contrato de alquiler con un 3% de incremento. Si el nuevo contrato se firma a partir de 2025, la nueva renta saldrá del precio que cobraba el último año al que hay que incrementar lo que marque el nuevo índice de precios estatal. Tampoco se podrán añadir otras cuotas o gastos relacionados con la vivienda en alquiler que no estuviesen estipulados previamente.

De hecho, el propietario o en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación, deberá indicar la circunstancia de que la vivienda se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado e informar, con anterioridad a la formalización del contrato de arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación. Este punto se detalla en el Punto 3 del Artículo 31 de la Ley de Vivienda, ‘Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda’.

Cuándo se podría subir el alquiler un 10% a un nuevo contrato en una zona tensionada

Pero la Ley de Vivienda también incluye excepciones y se podrá incrementar más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.

El papel de los grandes tenedores

Una de las nuevas figuras que consolida la Ley de Vivienda en la consideración de gran tenedor de viviendas. Un término que lleva destacando en el mercado del alquiler desde hace unos dos años, cuando el Gobierno de España estableció el tope a la subida de la rentas en la renovación anual de los contratos de alquiler de vivienda habitual para mitigar las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania.

Un gran tenedor de vivienda es toda persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. 

Pero la Ley de Vivienda establece una singularidad. Y es que ser declarado como gran tenedor puede bajar hasta a cinco propiedades, si las viviendas están situadas dentro de la misma zona declarada como de mercado residencial tensionado.

En Cataluña ya han afirmado que rebajarán el criterio de gran tenedor a la persona física o jurídica que posea cinco o más inmuebles de uso residencial que estén ubicados en zonas tensionadas. Aunque no serán considerados como grandes tenedores los promotores sociales y privados que tengan por objeto social la promoción de inmuebles de protección oficial destinados a la venta y no al alquiler.

Por tanto, y como aparece en el nuevo apartado 7 del Artículo 17 de la LAU, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

Cabe recordar que, de forma general en toda España, los contratos firmados con personas jurídicas pueden alcanzar los siete año de vigencia.

 Además, los grandes tenedores de vivienda tendrán la obligación de colaborar con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda. A tal efecto, las AAPP podrán exigir a los grandes tenedores de vivienda en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado el cumplimiento de la obligación de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas.

Las condiciones de la prórroga de un contrato de alquiler en una zona declarada como mercado tensionado en el que el arrendador sea un gran tenedor serán iguales que para los pequeños propietarios. Pero los cambios en la LAU por parte de la Ley de Vivienda añaden una casuística adicional para estos grandes tenedores en toda España.

Y es que si finalizado el periodo de prórroga obligatoria o o el periodo de prórroga tácita podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

“Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, (…) salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento”, concreta la LAU.

Recordemos que de forma generalizada, para todos los arrendamientos de vivienda habitual, estén o no en una zona de mercado tensionado, se amplían los plazos de preaviso para no renovar el contrato.

“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

Asimismo, para los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual en una zona de mercado residencial tensionado en los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, también se aplicará el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia del alquiler. Sea la vivienda propiedad de un pequeño o gran tenedor.

Quienes son los grandes tenedores en Cataluña

Un reciente estudio del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) sobre la propiedad inmobiliaria en la capital catalana afirma que el 20,9% de los pisos son propiedad de pequeños multipropietarios, es decir, aquellos que tienen hasta cuatro inmuebles.

Por otro lado, el 23,2% de las viviendas situadas en la ciudad de Barcelona está en manos de un propietario, sea persona física o empresa, que posee otros cuatro inmuebles más, lo que le convierte en un gran propietario.

El informe añade que las personas jurídicas suponen son el 3% de los propietarios, aunque cuentan con el 14,9% del parque total de viviendas. Los propietarios más frecuentes son las empresas (95.329 viviendas), superando a las Administraciones (14.319 viviendas), las comunidades de bienes/propietarios (3.948), las entidades sin ánimo de lucro (2.959) o las instituciones religiosas (1.303).

Según los datos del estudio de la Fundación Civio publicado el pasado verano, la Generalitat de Catalunya es el mayor casero de la región a través de tres empresas públicas: la Agència de l’Habitatge de Cataluña (5.435), el Incasòl (5.044) y el Consorci del Barri de la Mina, entidad constituida junto a la Diputació de Barcelona y los ayuntamientos de Sant Adrià de Besòs y Barcelona. Entre las tres entidades, la Generalitat suma 10.731 viviendas alquiladas, según los datos de Civio.

El segundo gran tenedor de vivienda es CaixaBank, que opera 5.064 inmuebles. Por detrás, el Ayuntamiento de Barcelona con 4.809 viviendas alquiladas, la inmensa mayoría de ellas a través del Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació, a las que se suman otras 570 propiedades de entidades dependientes del Área Metropolitana de Barcelona.

Por detrás, ya aparecen otras entidades, entre ellas los fondos de inversión Cerberus (2.877) y Blackstone (2.590), bancos como BBVA (2.083), Sabadell (2.035) o Santander (575) o empresas del sector como Cevasa (2.191) o Renta Corporación (904), junto a la Sareb (2.045).

Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos en áreas tensionadas

Para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados a partir del 1 de enero de 2024, la Ley de Vivienda introduce modificaciones fiscales sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los pequeños arrendadores.

En general, se rebaja la desgravación general por el alquiler del 60% al 50% para los nuevos contratos,  pero se puede mantener en el 60% si la vivienda es objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

Además, añade más incentivos si la vivienda se encuentra en una zona declarada como mercado residencial tensionado:

a) En un 90% cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado, y que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior (3% en 2024 o el nuevo índice de alquiler a partir de 2025).

b) En un 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

Otros puntos de la Ley de Vivienda en las zonas tensionadas

La Ley de Vivienda también pone deberes a las Administraciones Públicas para aumentar el número de viviendas en aquellas zonas que se declaren de mercador residencial tensionado.

Con la finalidad de garantizar el derecho de acceso a la vivienda en estos municipios o ámbitos, el suelo obtenido en cumplimiento del deber regulado por la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, y no podrá sustituirse por ningún otro uso público o de interés social ni por otras formas de cumplimiento del deber, salvo que se acredite la necesidad de destinarlo a otros usos de interés social.

Por otro lado, el Gobierno Central junto con las administraciones públicas correspondientes se comprometen a analizar el patrimonio de la Administración General del Estado, y de los Organismos Públicos adscritos a ella, con el objeto de identificar posibles oportunidades de suelo u otros inmuebles susceptibles de reutilización para uso residencial.

Finalmente, la Ley de Vivienda establece como referencia general, el compromiso de alcanzar, en el plazo de 20 años, un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% respecto al total de hogares que residen en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado.