El mercado inmobiliario europeo empieza a retomar el vuelo. Tras la inestabilidad, el desplome de la inversión y la caída de precios experimentada entre finales de 2022 y principios de 2024, las turbulencias parece que han tocado fin. El punto de inflexión ha sido la primera rebaja de los tipos de interés en la eurozona en ocho años.
Según un estudio reciente de BNP Paribas REIM, el mercado europeo está asistiendo a un cambio de tendencia y habrá subidas de precios de los inmuebles en los próximos meses, así como una caída de las rentabilidades. También anticipa una mayor demanda de vivienda y logística.
La firma cree que el recorte del precio del dinero de 25 puntos básicos que anunció el BCE a principios de junio, hasta situarlo en el 4,25%, dará un nuevo impulso al sector inmobiliario. Esto se debe a que el sector depende –en gran medida– de la disponibilidad de capital, por lo que un menor coste de los préstamos aliviará la presión sobre los inversores.
El mercado espera al menos seis recortes de los tipos de interés adicionales hasta finales de 2025, aunque la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona todavía no ha dado pistas sobre sus futuros movimientos. Una nueva rebaja en septiembre está sobre la mesa, y ya cuenta con el beneplácito de voces como la de Olli Rehn, gobernador del banco central de Finlandia y miembro del Consejo de Gobierno del BCE. En su opinión, los riesgos sobre el crecimiento económico justifican el recorte.
Además, a medida que las intenciones del BCE se vuelven más claras, la previsión es que el coste de la financiación también se vaya ajustando, lo que supone a efectos prácticos unas condiciones crediticias más favorables. Así, podrían volver al mercado aquellos compradores que necesitan financiación bancaria, después de que los últimos meses haya dominado el perfil de quienes compran con capital propio.
El impacto en los precios y la rentabilidad
Este nuevo ciclo inmobiliario que plantea BNP Paribas REIM está marcado por una alta competencia entre inversores por determinados tipos de propiedades ‘prime’, lo que tendrá un impacto significativo en los precios y también los retornos.
Según la firma, el aumento de las operaciones de la compraventa traerá una reducción de la oferta de propiedades para invertir, lo que provocará un encarecimiento de los inmuebles, sobre todo de viviendas e inmuebles logísticos. Además, esta dinámica ejercerá presión sobre las rentabilidades de los inmuebles, especialmente para los inmuebles y las ubicaciones con mayor demanda.
Por otro lado, BNP Paribas también espera que los inversores destinen una mayor parte de su capital a activos alternativos, ya que este segmento inmobiliario todavía tiene un tamaño relativamente pequeño en Europa.
No obstante, una elevada demanda de activos alternativos también podría generar una inflación significativa y menores rendimientos. Algo que ya sucedió en el mercado logístico durante el ciclo anterior inmobiliario: los precios subieron ante la falta de oferta, lo que redujo prácticamente a la mitad su rentabilidad (pasó del 5,75% en 2013 al 3% en 2021).
El residencial, el gran foco de los inversores
Después de 18 meses en los que ha dominado la cautela, los fondos inmobiliarios están bien posicionados para aprovechar el nuevo ciclo económico, la estabilización de precios y un acceso más fácil al crédito.
Entre las distintas tipologías de activos, el residencial sigue ganando terreno y es hoy el principal foco de los inversores en Europa. En países como España, la inversión en este sector está respaldada por una elevada demanda y una escasez de oferta.
Por otro lado, el sector industrial y logístico mantiene su impulso y sigue siendo una opción para muchos inversores, ya que está respaldado por fundamentos a largo plazo, como la presión demográfica y la creciente digitalización. Un ejemplo de ello es que en los seis primeros meses del año la inversión mundial en este segmento inmobiliario ha alcanzado los 70.000 millones de euros, con un incremento del 9% respecto al promedio de los años 2015-2019.
A pesar de que existen dudas sobre la demanda de ocupantes en el futuro y una mayor diversificación de las carteras inmobiliarias, el segmento de oficinas debería seguir siendo uno de los que dispongan de mayor liquidez. Además, el ajuste de precios que ha experimentado en los últimos tiempos hace más atractiva la inversión, a lo que se añade la previsión de que los alquileres de oficinas en las zonas prime seguirán creciendo.
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