El Gobierno vasco inicia los trámites para declarar San Sebastián como zona tensionada en vivienda

El Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) ha publicado la orden del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, por la que se inicia el procedimiento de declaración de San Sebastián como zona de mercado residencial tensionado.

El pasado 8 de noviembre de 2024, el Ayuntamiento donostiarra solicitó al Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco la incoación del procedimiento de declaración de zona tensionada de la ciudad, de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Con la publicación de la orden en el BOPV, se da inicio al procedimiento para la declaración de la capital guipuzcoana como zona de mercado residencial tensionado.

De este modo, se somete el procedimiento al trámite de información pública mediante su publicación en el BOPV y en el Boletín Oficial del Territorio Histórico de Gipuzkoa (BOG) durante un plazo de veinte (20) días hábiles, en el que las personas interesadas podrán presentar alegaciones.

El Consistorio donostiarra cuenta también con un plazo de audiencia de 20 días hábiles contados a partir del día siguiente a su notificación, a fin de que presente cuantas alegaciones y documentación considere procedentes.

Por qué se declara San Sebastián como zona tensionada

Según el estudio elaborado por Donostiako Etxegintza “existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda a precios asequibles para la población residente en el municipio y la posible formación de nuevos hogares”.

En el análisis se contempla que San Sebastián cumple con al menos uno de los criterios recogidos en la Ley de Vivienda para ser declarada zona tensionada. En este caso, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona. En el caso de la capital guipuzcoana, este indicador se sitúa en el 31,6% para el conjunto de la ciudad.

El trámite entrará en su última fase cuando se traslade el procedimiento al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) para su análisis, dentro del cumplimiento de la Ley de Vivienda, por el que la ciudad también presenta un plan específico donde propone las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo.

Una vez el MIVAU confirme que cumple todos los requisitos, se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE), por lo que se espera que entrará en vigor, como pronto en el segundo trimestre de 2025.

Otras zonas tensionadas en España

San Sebastián se uniría así al municipio de Rentería, que ya cuenta con la declaración de zona de mercado residencial tensionado. Y detrás de la capital donostiarra se espera que Bilbao y Vitoria también lo soliciten al igual que otros municipios de menor tamaño, como Galdácano (Vizcaya), Zumaya (Guipúzcoa) y Lasarte-Oria (Guipúzcoa),

Por ahora, Cataluña, con más de 270 municipios declarados, y País Vasco, son las únicas comunidades autónomas donde se aplica. Navarra ha iniciado los trámites para declarar otros 21 municipios de la Comunidad Foral como zonas de mercado residencial tensionado.

Qué implica la declaración de San Sebastián como zona tensionada

La declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones:

• En nuevos contratos a nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el precio se limitará a la renta del contrato anterior (subida el porcentaje que marque el índice de precios que publique el INE).
• Si la vivienda en alquiler pertenece a un gran tenedor, el preció tendrá que establecerse a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Lo mismo ocurre si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía, fuera de un gran tenedor o pequeño propietario.
• Posibilidad de una prórroga extraordinaria para los inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización del mismo por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Se considera gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles del resto de zonas.
• Se otorgarán también incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%. 
• Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual de los contratos seguirá lo que marca la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) renovarán en base al nuevo Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).