Un tribunal obliga a que una compraventa de vivienda de 1987 tengan que escriturarse ahora

Una vivienda comprada en los años 80, un contrato privado nunca elevado a escritura y la falta de actuaciones resolutorias por parte de la entidad financiera desde su última reclamación, en 1990, están en la base del conflicto que ha resuelto la Audiencia Provincial de Granada, que ha estimado la pretensión de unas herederas y ha obligado a CaixaBank a formalizar en escritura pública una compraventa privada de 1987 que seguía sin reflejarse en el Registro de la Propiedad.

La sentencia, dictada el 31 de octubre de 2025, resulta especialmente relevante para quienes adquirieron una vivienda mediante contrato privado y nunca llegaron a elevarla a escritura pública, algo habitual en décadas pasadas. El fallo refuerza la seguridad jurídica de compradores y herederos cuando el contrato se ha mantenido vigente y ejecutado durante años, pese a no haberse formalizado ante notario.

Cuando la realidad de la compraventa no coincide con el Registro

El caso refleja una situación más común de lo que parece en el mercado inmobiliario español: la desconexión entre la realidad de una compraventa plenamente ejecutada y la titularidad que figura en el Registro de la Propiedad.

Los progenitores de las demandantes adquirieron la vivienda mediante un contrato privado con una promotora. Posteriormente, en 1987, firmaron un segundo contrato privado de compraventa con la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Granada, que se había adjudicado la finca tras un procedimiento de ejecución hipotecaria.

La ausencia de escritura pública y su impacto en el Registro de la Propiedad

Aunque los compradores empezaron a pagar el precio pactado y ocuparon la vivienda como propietarios, la operación nunca se elevó a escritura pública. Tampoco se modificó la inscripción en el Registro de la Propiedad, que siguió reflejando como titular a la entidad financiera y, tras varias fusiones y absorciones, a CaixaBank.

Décadas después, al tramitar la herencia, las hijas descubrieron que la vivienda no figuraba a nombre de sus padres ni, por tanto, en su caudal hereditario, lo que dio lugar al procedimiento.

El Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Granada rechazó inicialmente la demanda al entender que la acción estaba prescrita y que no se había acreditado el pago íntegro del precio.

Sin embargo, la Audiencia Provincial ha corregido este criterio, revocando la sentencia de instancia y estimando el recurso de apelación en cuanto a la pretensión subsidiaria de elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa.

Pago incompleto del precio e inactividad prolongada de la entidad vendedora

Uno de los elementos clave del caso es que quedó pendiente una pequeña parte del precio, 30.000 pesetas, que nunca llegó a abonarse. Aun así, la entidad vendedora no reclamó su pago ni ejercitó la condición resolutoria prevista en el propio contrato.

Para la Audiencia, el hecho de que, tras la reclamación efectuada en 1990, no se haya ejercitado la condición resolutoria ni se promoviera acción alguna para dejar sin efecto el contrato evidencia una conducta concluyente de la entidad vendedora, que consintió la vigencia y ejecución del contrato durante décadas. Ese comportamiento prolongado en el tiempo resulta determinante para obligar ahora a la formalización notarial.

La buena fe contractual como base de la decisión judicial

La Sala fundamenta su decisión en el principio de buena fe contractual, recogido en el artículo 1258 del Código Civil, que obliga a las partes a cumplir no solo lo que pactaron expresamente, sino también todas las consecuencias que se derivan de la naturaleza del contrato.

Desde esta perspectiva, la Audiencia entiende que no resulta conforme a derecho negar hoy la eficacia de un contrato ejecutado y tolerado durante décadas sin oposición, cuando la propia entidad vendedora dispuso de mecanismos para resolverlo y optó por no utilizarlos.

Prescripción y elevación a escritura pública de contratos privados antiguos

La sentencia también aborda si la acción para elevar a escritura pública un contrato de compraventa puede considerarse prescrita por el mero transcurso del tiempo. La Audiencia recuerda la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, conforme a la cual, en supuestos como el analizado, no puede apreciarse la prescripción de la acción para elevar a escritura pública cuando el contrato se ha mantenido vigente, ejecutado sin oposición y no se ha ejercitado la acción resolutoria.

En estos casos, el comprador o sus herederos mantienen un interés legítimo en documentar públicamente la compraventa, incluso años después, especialmente cuando el vendedor no ha mostrado oposición ni ha intentado resolver el contrato.

Consecuencias prácticas de la resolución judicial

El fallo de la Audiencia Provincial de Granada obliga a CaixaBank a otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda, cancelar su titularidad registral sobre el inmueble y permitir la inscripción de la finca a nombre de las herederas en el Registro de la Propiedad, poniendo fin a una situación de inseguridad jurídica mantenida durante décadas y alineando la realidad contractual derivada de un contrato privado plenamente ejecutado con la titularidad formal reflejada en el Registro.

Una sentencia clave en materia de compraventas inmobiliarias

La resolución tiene un claro impacto en el ámbito del derecho inmobiliario y lanza un mensaje relevante: la falta de escritura pública no puede utilizarse, décadas después, para desconocer una compraventa privada que se ha mantenido vigente, ejecutada y consentida, cuando el vendedor no ha ejercitado las acciones resolutorias previstas legalmente.

Para propietarios, herederos y compradores de viviendas antiguas, esta sentencia ofrece una referencia clara sobre cómo los tribunales valoran la buena fe contractual, la inactividad prolongada del vendedor y el derecho a regularizar situaciones registrales heredadas del pasado, especialmente en operaciones formalizadas mediante contratos privados antiguos que han sido ejecutados y tolerados durante largos periodos de tiempo.

¿Es habitual encontrar discordancias entre la titularidad registral y la realidad jurídica en viviendas compradas hace más de 30 años?

Es más frecuente de lo que parece. Muchas de estas situaciones salen a la luz al tramitar una herencia. La falta de escrituración, las absorciones bancarias y los cambios normativos han dejado un número significativo de inmuebles con situaciones registrales desactualizadas o no ajustadas a la realidad. Antes de aceptar una herencia, recuerda que revisar la nota simple puede ayudarte a evitar sorpresas, bloqueos patrimoniales y otros conflictos futuros.