El número de socimis cotizadas ha tenido un crecimiento exponencial en los últimos años. Ya hay más de 80 vehículos de inversión inmobiliaria cotizados entre el mercado continuo y el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), lo que nos convierte en el país europeo con el mayor número de sociedades presentes en el parqué.
Sin embargo, en los últimos tiempos también se han producido varios abandonos. Algunos por decisión propia y otros por motivos regulatorios. Las dos últimas socimis que han renunciado al régimen fiscal han sido Domo Activos y Zaragoza Properties y lo han hecho en un plazo de apenas 10 semanas. Unas ‘salidas’ que se suman a las que protagonizaron en el pasado Hispania, Axiare, Bay Hoteles, Única Real Estate y Colón Viviendas. Es decir, las ‘desapariciones’ han afectado a todo tipo de activos, desde las viviendas hasta los hoteles, pasando por las oficinas y el ‘retail’. Resumimos qué ha sucedido en cada caso:
1. Zaragoza Properties
Es el ejemplo más reciente de todos. Este vehículo, que asumía hasta ahora la propiedad de uno de los mayores centros comerciales de Europa -Puerto Venecia, localizado en la capital de Aragón-, abandonará el régimen socimi después de la venta de este activo.
Intu -propietario del 50% del complejo- vendió su participación a la ‘joint venture’ formada por Generali y Union Investments porque la deuda ahoga a la firma británica. En esta operación los compradores han decidido excluir las acciones del MAB, según comunicó en un hecho relevante remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
“El cierre de la compraventa quedó sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones suspensivas, entre otras, la exclusión de negociación de las acciones de la sociedad del MAB”, afirma la empresa en un comunicado en el que también anuncia su renuncia al régimen fiscal de socimi para convertirse en una S.A (sociedad anónima). Esta situación expulsa a Zaragoza Properties del MAB, tras más de cuatro años cotizando en el parqué. Todavía no se conoce la fecha exacta, pero el MAB ha informado a idealista/news que la compañía ha solicitado que no sea más tarde del 14 de febrero.
"En el caso de Zaragoza Properties, al tener un solo dueño y ser socio único, él mismo ha acordado la exclusión. El Comité de Coordinación e Incorporaciones elabora un informe, que ya está hecho y probablemente en el próximo Consejo que será en unos 10 días se excluirá", afirman fuentes del Mercado Alternativo Bursátil.
2. Domo Activos
Fue a finales del pasado mes de noviembre cuando Domo Activos, el vehículo de inversión de la gestora de cooperativas Domo, anunció a bombo y platillo su decisión de abandonar de forma voluntaria el régimen fiscal de las socimis por un motivo muy concreto: la ley de alquiler que entró en vigor en marzo del año pasado le impedía cumplir su plan estratégico.
La sociedad basaba su plan de negocio en la adquisición de dos suelos finalistas para promover viviendas que eran destinadas al alquiler y posterior enajenación, rotando los activos e incorporando a su valor añadido el beneficio promotor en unos plazos de entre cuatro y seis años. Sin embargo, las modificaciones legales de la normativa vigente han supuesto un cambio en la regulación de los arrendamientos urbanos en varios aspectos, como la duración de los contratos (que pasa de tres a siete años en el caso de una persona jurídica), la limitación de las garantías y la posibilidad de intervenir de manera directa o indirecta los precios de los alquileres de viviendas.
Según explicó el vehículo al MAB, “estas circunstancias que inciden negativamente en los resultados de la sociedad se trasladan a los retornos esperados por los accionistas en base al plan de negocios inicial". Y puntualizó que "sin hacer ninguna consideración hacia el contenido, oportunidad o idoneidad de las medidas para los legítimos fines perseguidos, lo cierto es que se produce una modificación de la regulación cuyo análisis ha puesto de manifiesto consecuencias significativas", lo que afecta a las "legítimas expectativas de los inversores".
Domo se vio obligada a modificar los estatutos sociales, actualizar su plan de negocio a su nueva realidad, aprobar una reducción de capital y vender un activo esencial en su cartera (un edificio residencial que había construido en el Ensanche de Vallecas, Madrid). Sin embargo, seguirá cotizando en el MAB, en un segmento denominado ‘empresas en expansión’.
3. Única Real Estate
Esta socimi fue excluida del mercado el pasado 20 diciembre 2019, aunque por un motivo distinto a los dos anteriores: su absorción a manos de su homóloga Vitruvio, que fue la primera compra dentro del MAB.
La operación permitía a Vitruvio aumentar su porfolio tanto en número de activos como en valoración. En concreto, Única estaba especializada en locales comerciales situados en la Comunidad de Madrid y están valorados en unos 45 millones de euros. Por tanto, la permitía a la firma liderada por Joaquín López-Chicheri elevar su cartera hasta los 70 inmuebles, que tendrán diferentes tipos de inquilinos y usos (48% comercial, 27% residencial, 17% oficinas y 8% logística), con una valoración superior a los 150 millones de euros. Gracias a estos números, Vitruvio prometió a sus accionistas elevar el dividendo en un 20%.
4. Colón Viviendas
Fue la primera en España que perdió la condición de socimi. Impulsada por el gigante de la gestión inmobiliaria Azora y con una cartera compuesta por casi 300 casas y un valor de más de 22 millones de euros, esta socimi duró poco más de un año en bolsa. Dejó de cotizar el 26 de noviembre de 2018.
¿El motivo? Fue incapaz de adaptarse a un cambio regulatorio que aplicó el MAB: tener una cantidad suficiente de accionistas minoritarios. En su caso, su capital debía contar con, al menos, dos millones de euros de la valoración distribuida entre accionistas minoritarios (esto es, aquellos que poseen menos de un 5% del capital social). Pero no logró conseguir el objetivo y fue expulsada del mercado.
5. Axiare
Menos traumática fue la salida de Axiare. Su último valor data del 6 de julio de 2018, según Bolsa de Madrid. En su caso, la desaparición de la compañía fue fruto de una fusión. De hecho, hasta el momento es recordada como la mayor operación (por volumen e importancia) en el segmento de las socimis. Colonial, presidida por Juan José Bruguera, decidió lanzar una OPA sobre Axiare a finales de 2017 para aumentar su portfolio de oficinas -sobre todo en Madrid-. Una operación que se produjo tan sólo unos meses después de que la inmobiliaria catalana aprobara su conversión en socimi y que creó un gigante inmobiliario.
Tras la compra de Axiare, el Mercado Continuo volvió a quedarse con sólo cuatro socimis -tras la incorporación de Árima Real Estate en octubre del 2018-. Cifra que se mantiene a día de hoy con la presencia de Merlin Properties, Colonial, Lar España y la ya menciona Árima.
6. Bay Hotels
Este es otro de los casos de 'salidas' vinculado a una operación corporativa. Y es que Bay Hotels fue absorbida por una de sus impulsoras y fue excluida de negociación el 26 de abril de 2018. Este vehículo especializado en el sector hotelero lo habían puesto en marcha la socimi Hispania (de la gestora Azora) y el Grupo Barceló. En el momento en que se estrenó en el mercado (julio de 2017), tenía en cartera casi una veintena de hoteles, además de dos espacios comerciales y un puerto deportivo y unos meses después (diciembre de 2017) Hispania se hizo con la totalidad del capital del vehículo y decidió excluirlo del MAB, tras absorber todos los activos.
7. Hispania
Si Hispania fue la socimi que 'sacó' de la bolsa a Bay Hotels, el fondo estadounidense Blackstone hizo lo propio con la socimi hotelera, la primera que se constituyó y cotizó en bolsa en España. Y es que el gigante de la inversión se hizo con el control de todo el capital de la sociedad para crear el mayor portfolio hotelero en España (Hispania tenía una cartera valorada en unos 2.000 millones de euros y poseía casi medio centenar de hoteles ubicados ubicados en las principales zonas turísticas del país). Blackstone anunció a finales de 2018 sus planes de excluir de negociación a Hispania, que dio su adiós definitivo al parqué a mediados de abril de 2019.
8. Kingbook
La socimi especializada en gestión de gasolineras dejó de cotizar en julio de 2018, sólo unos meses antes de vender el 100% de su capital. Antes de abandonar el parqué, la compañía acumulaba un total de 9,53 millones de acciones fueron apartadas de negociación por parte del consejo de administración de Bolsas y Mercados Españoles Sistemas de Negociación.
En mayo, Holdreit anunció el inicio de negociaciones para vender su socimi especializada en gasolineras. Holdreit era accionista único de la sociedad y controlaba en un 60% por GL Europe Reit y en un 40% por JZ Real Estate. Al final, fue BP quien alcanzó un acuerdo para hacerse con toda la cartera de gasolineras (65) que poseía la socimi.
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