Las lecciones que debe aprender Cataluña (y el Gobierno español) del límite de alquiler en Berlín, según Kholodilin

En febrero de 2020, un mes antes del estallido de la pandemia del coronavirus, Berlín promulgó una rigurosa política de control de alquileres, el llamado ‘Mietendeckel’ (tapón de los alquileres), con el objetivo de congelar las rentas que se pagaban en la capital alemana ante su rápido aumento de los últimos años.

Poco más de un año después, el Tribunal Constitucional de Alemania ha tumbado esta polémica medida, que pretendía congelar durante cinco años el precio del alquiler en Berlín, por considerar que el gobierno de la ciudad (similar al de uno de los estados federales) carece de competencias legislativas al respecto, ya que pertenece al gobierno federal alemán, que ya aplica el llamado ‘Mietpreisbremse’ (freno a los alquileres) a nivel nacional en los mercados más tensionados.

Para analizar cómo ha afectado el ‘Mietendeckel’ en el mercado de alquiler berlinés, idealista/news ha entrevistado a Konstantin A. Kholodilin, doctor en economía e investigador senior en DIW Berlín (Alemania), el Instituto Alemán de Investigaciones Económicas.

Especializado principalmente en economía inmobiliaria, econometría espacial y análisis de los ciclos económicos, Kholodilin es autor, junto a Sofie R. Waltl y Anja M. Hahn, de la investigación ‘Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin’, un estudio sobre los efectos a corto plazo de la congelación de las rentas en Berlín, publicado el pasado febrero por el Instituto Alemán de Investigaciones Económicas a partir de los datos de Empirica Systeme.

“Es muy fácil destruir un mercado de alquiler, pero es muy difícil restablecerlo”, destaca el experto inmobiliario, que no sólo habla de la situación en Berlín. “Los precios de las rentas en viviendas no reguladas (para pisos de obra nueva construidos desde 2014 y viviendas unifamiliares) han sido constantes, mientras que los alquileres regulados bajaron hasta un 11% frente a los no regulados en el último año. Parecía una medida de éxito en Berlín”, afirma Kholodilin, pero aquí destaca también la doble cara de la congelación de precios.

“La oferta de casas se hundió en apenas unos meses. Se pasó de 600 nuevos anuncios por semana antes de la entrada en vigor de la congelación de rentas, a menos de 300 anuncios a la semana con la entrada en vigor del ‘Mietendeckel’. La gente nueva, es decir, los más jóvenes y aquellos que llegaban a Berlín en busca de trabajo, y que buscaban alquilar no podían encontrar nueva vivienda”, concreta el experto.

Es muy fácil destruir un mercado de alquiler, pero es muy difícil restablecerlo”

En paralelo a las medidas de control en Berlín, el estudio destaca el ‘efecto sustitución’ que afecta a los mercados de alquiler alrededor de la capital alemana, donde no hay control de precios, como en la ciudad de Potsdam y los municipios colindantes más pequeños, donde se han disparado las rentas del alquiler en el último año.

“El mercado de cualquier ciudad debería ser más equilibrado entre la propiedad y el alquiler”, subraya Kholodilin. En Berlín, por ejemplo, la medida de congelación de precios ha afectado a 1,5 millones de viviendas, con el 85% de su población residiendo en régimen de alquiler. Pero el experto también destaca la situación en las grandes ciudades españolas, donde ocurre todo lo contario. “En los años 50, en Madrid y Barcelona la mayoría de las familias eran inquilinos, por encima del 95% de los hogares. En 2011, apenas quedaron en un 27% y un 34%, respectivamente”.

Cómo será el mercado del alquiler alemán tras el rechazo a la congelación en Berlín

La normativa de congelación de alquileres en Berlín, prevista inicialmente para cinco años (2020-2025), fijaba un precio máximo en los 9,8 euros por m2, por debajo de los precios de mercado. El tope máximo del precio por m2 dependía de aspectos como el año de construcción y la zona en la que se ubica la vivienda. Además, con esta ley de congelación de las rentas también se quería revisar los contratos de arrendamiento existentes en caso de que superasen en un 20% sobre los precios establecidos en la norma. En este caso, el inquilino podía exigir una rebaja del alquiler y el propietario que se negase, ser multado con hasta 500.000 euros.

“Muchos propietarios han decidido esperar antes de dar nuevos pasos. Supongo que la oferta va a reponerse, pero tal vez no el 100% por la incertidumbre creada por ‘Mietendeckel’ y también por el debate público e iniciativas populares que piden su introducción al nivel nacional”, agrega Kholodilin, que se hace eco de que muchos propietarios berlineses prefirieron dejar sus pisos vacíos antes que colocarlos en el mercado del alquiler con una ley que limitaba las rentas, y por tanto sus ingresos y beneficios.

Por otro lado, la decisión del Tribunal Constitucional alemán es clara en su sentencia sobre el reparto de competencias en el país. Por eso, reaviva el debate entre izquierda y derecha sobre cómo poner freno a las subidas desorbitadas de los alquileres. “En otoño van a tener lugar las elecciones nacionales que pueden resultar un cambio dramático de la composición de la coalición gubernamental”, comenta el experto.

Y es que serán las primeras elecciones en Alemania sin Angela Merkel liderando el partido conservador, en el poder desde 2005, y que será sustituida por Armin Laschet.

La realidad es que solo un tripartito en el Gobierno nacional a imagen y semejanza del de Berlín, donde actualmente se encuentra el Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda, podría plantear lanzar esta medida de una congelación de las rentas para todo el país. El partido ecologista está liderado por Annalena Baerbock, que sigue creciendo en popularidad en las encuestas, por delante de los socialistas.

Varias dudas siguen en el aire tras la derogación del ‘Mietendeckel’ en Berlín. Las autoridades berlinesas esperan confirmar si vuelve a estar en vigor la normativa estatal del Mietpreisbremse’ (freno a los alquileres), que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Este freno a los alquileres en toda Alemania lleva funcionando desde 2015 con relativo éxito.

A la par del fin de la congelación de precios del alquiler en Berlín, en Alemania se ha producido una de las mayores operaciones inmobiliarias del año, con la fusión entre de las grandes empresas del sector como Vonovia y Deutsche Wohnen. Una operación que se ha concretado por unos 19.000 millones de euros, convirtiéndose en la mayor adquisición de la historia del sector inmobiliario europeo.

La fusión de dos de los mayores actores del negocio residencial de Europa suma alrededor de medio millón de viviendas en alquiler, solo en Alemania. Las empresas también han detallado en el acuerdo que dan al Estado de Berlín la opción de comprar “un número significativo” de viviendas.

“A mi parecer, la concentración del sector de la vivienda no conllevará muchas ventajas a los inquilinos. Es más fácil negociar con los pequeños propietarios y normalmente no están tan orientados a los beneficios como las grandes compañías. Siempre ha sido un mercado muy fragmentado, con muchos propietarios pequeños y, como consecuencia con mucha competición, que es siempre favorable para todos los participantes del mercado”, comenta el profesor de economía y experto inmobiliario.

Cataluña, España y el ejemplo a seguir

En España, mientras tanto, la ley catalana de alquiler sigue vigente pese al recurso de inconstitucionalidad presentado ante el Tribunal Constitucional por el Gobierno central de Pedro Sánchez al entender que esta normativa autonómica supera sus competencias.

La portavoz María Jesús Montero confirma que el recurso al TC no suspenderá la norma autonómica, ya que "la futura Ley de Vivienda incorporará muchos de sus elementos", entre los que se encuentra el control de rentas.

Entre las medidas más polémicas dentro del sector inmobiliario español de esta Ley de Alquiler catalana está la del control de los rentas en 61 municipios de más de 20.000 habitantes, que suponen un límite a los alquileres que los propietarios pueden pedir a los inquilinos desde septiembre de 2020.

De hecho, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) ya explicaron a idealista/news que la normativa que se está negociando incluye, además de incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios, una regulación del alquiler en las zonas tensionadas.

Entre los 'controles' que están sobre la mesa se encuentra, por ejemplo, obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato (es decir, que no se pueda actualizar el precio mensual), siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.

idealista se ha adelantado a los estudios sobre el impacto de este control de precios en Cataluña, y confirma la tendencia de otras ciudades donde se ha intervenido en el mercado: reducción de la oferta, fuerte aumento de la demanda y caídas de precios.

“Estas mismas consecuencias se produjeron tras la introducción de la ‘Mietpreisbremse’ en Alemania. De hecho, se observa lo mismo en varios países. Es como un efecto estándar de este tipo de regulaciones: cada vez que se impone un techo de precios, la oferta desaparece”, destaca Kholodilin, y aclara que en algunas capitales donde lleva más tiempo esta medida, ya ha aparecido es una especie de mercado negro del alquiler.

Pese a todas las reticencias que pueda presentar el freno a los alquileres alemán, Kholodilin cree que es el mejor ejemplo para un control de los precios de alquiler. “La ‘Mietpreisbremse’ representa una regulación más estricta que la de antes de 2015, y sin embargo, es relativamente moderada. París ha adoptado su propia versión de la Mietpreisbremse. Mientras otros mercados, como Viena o Países Bajos son muy distintos, ya que allí el sector de la vivienda social es muy importante. Mientras en Alemania la proporción de vivienda social sobre el parque total de viviendas es de un 4%, en Austria el mismo indicador es 24% y en los Países Bajos del 30%”, recalca el experto inmobiliario.

En su opinión, para encontrar el equilibro en un mercado libre del alquiler, y que a la vez ofreciera precios del alquiler asequibles para las personas con rentas medias más humildes, “de todos los instrumentos de protección de los inquilinos (control de precios, protección de desalojos y redistribución de viviendas) el único que podría ser útil es la protección de desahucios. Sin intervenir en la determinación de los precios, esta medida crea un grado necesario de seguridad de los inquilinos, lo que hace el sector más atractivo para ellos. El alquiler no tiene que ser el último refugio para la gente pobre, sino que una forma de vivienda normal que no es en nada inferior a la vivienda propia”.

Sobre el mercado del alquiler en España, que Kholodilin conoce tras su paso por la Universidad de Barcelona, pero del que aún no ha realizado un estudio en profundidad tras la medida en Cataluña, sí que cree que se abre una oportunidad con la cantidad de vivienda en stock en España y las segundas residencias.

“En España hay mucha segunda vivienda en propiedad, algo inimaginable en Alemania. Con la crisis actual, los propietarios podrían tener muchos incentivos de alquilarla, sobre todo si el Estado crea los estímulos fiscales necesarios”, comenta el experto.

EL PSOE, en la negociaciones con Podemos sobre la futura Ley por el Derecho a la Vivienda, plantea que la actual deducción del 60% en el IRPF por los rendimientos del alquiler se aplique solo a aquellas rentas que apliquen como máximo el precio del arrendamiento que establece el Índice Oficial de precios del alquiler, que puede llegar hasta el 90% en zonas tensionadas. Además, los propietarios que saquen sus pisos vacíos en alquiler también se beneficiarán de rebajas fiscales

“Pero me imagino también que hay muchas regiones con una sobreoferta de viviendas. El desarrollo de estas regiones podría ayudar a disminuir la presión en los centros grandes. La pandemia nos ha mostrado por un lado la fragilidad de los grandes centros urbanos y por otro lado las oportunidades del teletrabajo. Y una parte bastante importante de la gente pueden aprovechar de estas posibilidades”, concluye el investigador.