Covid y regulación del alquiler, las grandes dudas antes de invertir en vivienda

Una de las inversiones más habituales de los españoles consiste en comprar una vivienda para ponerla en alquiler. Tras la subida de las rentas vivida en las grandes ciudades durante los años previos al estallido de la pandemia, PSOE y Unidas Podemos negocian la regulación de los precios de los alquileres en zonas tensionadas en la futura Ley de Vivienda. El anuncio de un pacto inminente entre ambas formaciones ha disparado las alarmas de los inversores. Y muchos ciudadanos se preguntan si ahora es un buen momento para comprar una casa.

La pandemia del coronavirus contagió a la economía y afectó a multitud de actividades. Uno de los sectores más perjudicados fue el turismo, ya que se produjo una paralización de los viajes internacionales. Este parón se trasladó también al mercado inmobiliario donde se redujeron los rendimientos obtenidos por los alquileres vacacionales. La incertidumbre sobre el futuro generó una caída en la demanda y provocó que muchos arrendadores convirtieran sus alquileres turísticos en tradicionales o de temporada, menos rentables, pero más seguros.  

A pesar de la crisis económica provocada por el covid-19, la vivienda todavía es un activo rentable. Así lo constatan los últimos datos publicados por idealista, que sitúan la rentabilidad bruta de comprar una casa para destinarla al alquiler en el 7,1% en el segundo semestre, frente al 8,2% registrado en primavera de 2020. Actualmente, los mayores retornos se obtienen en Lleida con un 8,2%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almería (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas del país son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), Palma (4,3%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%) y Madrid (4,6%).

Pero, a pesar del descenso generalizado, la vivienda se mantiene como un activo interesante si el objetivo es obtener ganancias gracias al arrendamiento.

El covid baja el precio de la vivienda

El coronavirus también ha afectado al mercado inmobiliario residencial, aunque menos de lo que se esperaba inicialmente. El precio de la vivienda libre sufrió una caída del 1,8% en 2020, hasta situarse en los 1.622,3 euros por m2, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Con este descenso, la pandemia dio carpetazo a cinco años de subidas consecutivas. 

Los expertos consideran que este año se producirá una estabilización del mercado de la vivienda en España, en el que podríamos observar pequeñas variaciones. Así se ha podido ver en el arranque del año: el precio de la vivienda ha caído un 0,9% en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2020. Sin embargo, ha subido un 0,2% en los últimos tres meses, hasta situarse en los 1.625,4 euros por m2, según el dato que recoge el Ministerio procedente de los notarios.

“Las previsiones que hace el sector nos dicen que el precio de la vivienda, a consecuencia de una crisis como la actual y quizá por una leve sobrevaloración del inmueble, podría sufrir correcciones a la baja que, aun siendo leves, permitan la entrada al mercado de potenciales compradores de vivienda que puedan optar a oportunidades ante el esperado incremento de la oferta”, señala el economista Francisco Coll.

Si miramos el mercado de segunda mano a la venta, en 2021 los descensos se mantienen en las grandes ciudades, pese a que en el conjunto de España los precios aumentaron más de un 10% interanual en junio. Según los datos de idealista, un total de 18 capitales sufrieron caídas respecto a junio de 2020, con algunas de las principales ciudades de España a la cabeza de los descensos, como Sevilla (-5,6%), Barcelona (-4,2%) y Bilbao (-1,8%). Y también, aunque con cifras más leves, Valencia (-0,6%) o Málaga (-0,2%). En cambio, en Madrid y San Sebastián los propietarios piden un precio un 0,8% superior por las viviendas que tienen en venta, mientras que Las Palmas de Gran Canaria el repunte ha superado el 5%.

El ahorro disponible para invertir

Muchos ciudadanos ahorraron durante el confinamiento y el estado de alarma, ante la imposibilidad de viajar. Ahora pueden aprovechar para invertir ese dinero en alguna oportunidad en el mercado inmobiliario. “Pensamos que es buen momento para invertir esos ahorros en una vivienda, tanto para los jóvenes que quieren comprarse su primera vivienda como para los inversores que quieren sacarle rentabilidad”, asegura Victoria Ruiz, asesora financiera de Siempre+, presente en la plataforma de asesores de Finect. 

Actualmente, los bancos ofrecen hipotecas muy baratas, lo que puede impulsar la compra de viviendas. “La razón principal para los primeros sería la bajada de los tipos de interés de las hipotecas que ofrecen las entidades bancarias. Para los segundos, la previsible subida en un tiempo de los precios del alquiler en algunas zonas de la Península”, explica Ruiz. “La política monetaria y los estímulos favorecen un entorno de bajos costes de financiación y mayor facilidad de crédito, lo que, con una buena calificación crediticia, en gran medida podría facilitarnos la operación”, señala Coll.

El Gobierno quiere regular los alquileres

Antes de la irrupción del coronavirus, la mayor demanda de viviendas de alquiler y la estabilidad de la oferta impulsó los precios al alza, especialmente en las grandes ciudades y en los principales destinos turísticos del país. El precio de la vivienda en alquiler ha aumentado casi un 40% en la última década en regiones como la Comunidad Valenciana, Cataluña, Madrid y Canarias. 

Este incremento de los precios de los últimos años ha generado un debate social, debido a la elevada tasa de esfuerzo que dedican los hogares al pago de las rentas o las dificultades de los jóvenes para emanciparse. PSOE y Unidas Podemos incluyeron en el acuerdo de coalición una limitación de los precios de los alquileres. 

Más de un año y medio después de aquella firma simbólica entre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias, el Gobierno todavía no tiene lista la tan esperada Ley por el Derecho a Vivienda, cuya aprobación estaba prevista para principios de año.  

Los numerosos tiras y aflojas entre ambas formaciones continúan por el modelo para controlar las subidas de las rentas del alquiler en las zonas que se declaren tensionadas. La última propuesta que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, dirigido por el socialista José Luis Ábalos, ha ofrecido al Ministerio de Derechos Sociales, comandado por la secretaria general de Podemos Ione Belarra, quiere añadir a los incentivos fiscales a los propietarios que alquilen a precios reducidos una congelación de las subidas máximas para los nuevos contratos de un 10%, y la prórroga obligada de tres años a los contratos vigentes en las zonas tensionadas.

Pero Unidas Podemos ha afirmado públicamente que estas propuestas del PSOE “no cumplen con el acuerdo de Gobierno, que refleja claramente que hay que poner freno a las subidas abusivas del precio del alquiler”, según ha advertido la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra.

Cualquier medida que se implante se produce en plena caída generalizada de los precios de los alquileres. En junio, según idealista, la renta media en España se situó en 10,7 euros/m2 al mes, tras caer un 5,6% interanual, mientras que en Madrid y Barcelona el descenso ha superado el 12%.

A la espera de conocer el texto definitivo, los expertos creen que esta limitación afectará a la rentabilidad de los alquileres, pero no tendrá un gran impacto en el mercado de la vivienda. “No parece preocupante por lo poco cocinada que está la ley de la regulación de los alquileres y el bajo impacto que podría dejarnos finalmente. Sin embargo, es un riesgo a tener en cuenta a la hora de analizar la operación”, señala Coll. “La limitación de precios de los alquileres en algunas ciudades de España puede provocar una menor rentabilidad para los inversores. Aun así, pensamos que el sector inmobiliario es una alternativa rentable y segura para los inversores”, coincide Ruiz.

Una cartera diversificada para evitar riesgos

Otra forma de invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar un inmueble es a través de fondos de inversión inmobiliarios. Así, el ciudadano evita estar expuesto a un único mercado (el español, en este caso). Gracias a esta opción, es posible diversificar la inversión para disminuir los riesgos.

Eso sí, “la mayoría de clientes que ya tiene una hipoteca o una vivienda suelen tener ya una exposición alta al sector inmobiliario”, por lo que en estos casos desde Micappital no son tan partidarios de tener este tipo de fondos. “Estos fondos consideramos que son muy útiles para personas que no tienen ninguna exposición al sector inmobiliario y siempre con un peso controlado en cartera”, señala Borja Nieto, asesor financiero de Micappital, empresa presente en la plataforma de asesoramiento de Finect.

Los fondos de inversión del sector inmobiliario se dividen entre aquellos que tienen una exposición directa y aquellos que la tienen de forma indirecta. Los primeros invierten en inmuebles, mientras que los segundos apuestan por compañías que desarrollan su actividad en este sector.

“Recomendamos algunos fondos de inversión con exposición indirecta (no invierten directamente en inmuebles, sino en inmobiliarias) para así tener una mayor liquidez en caso de necesitarlo. Los fondos que nos encajan son el DPAM Real Estate Europe Dividend o el Nordea Global Real Estate, que te permiten diversificar más la cartera. El primero tiene un peso fuerte en Europa, mientras que el de Nordea tiene un peso más elevado en Estados Unidos. Creemos que la combinación de los dos puede ser útil”, concluye Nieto.