El sector inmobiliario deja atrás 2021, un año puente entre la crisis que dejó la pandemia y su recuperación. Los principales profesionales españoles de la inversión, oficinas, retail, residencial, logístico y hotelero hablan sobre cómo se despiden de 2021 y cómo afrontan el nuevo curso, 2022, que sin lugar a duda será uno de los ejercicios más decisivos para el ‘real estate’ patrio.
Inversión
¿Cómo despidió 2021 el negocio inmobiliario?
2021 ha sido un año cerca de niveles récord en inversión inmobiliaria en nuestro país y especialmente en Barcelona, que ha representado el 70% de la inversión de oficinas a nivel nacional.
El sector inmobiliario ha sido capaz de cerrar el ejercicio 2021 por encima de los 12.000 millones de euros, lo que representa un crecimiento del 33% sobre el atípico 2020 y en línea con 2019, que fue un año extraordinariamente bueno mirando la serie histórica, lo que refleja que hemos recuperado la senda alcista pre-pandemia.
Poniendo el contador a cero: ¿Cómo espera que sea el arranque de este nuevo año?
En líneas generales, el primer trimestre de año suele arrastrar operaciones que no consiguieron materializarse en el último tramo del ejercicio anterior, con lo que veremos cierres que venían de negociaciones de finales del año pasado. Continuaremos viendo una fuerte presión compradora en los principales usos como el de oficinas, donde puede que se mantenga la ventaja que ha cogido Barcelona respecto a Madrid en 2021 por la falta de producto en el mercado de la capital. En el primer trimestre veremos también la consolidación de plataformas logísticas gestionadas por fondos extranjeros, así como nuevos actores que aterrizan en el mercado español atraídos por la solvencia y seguridad de nuestro mercado.
¿Cree que en 2022 se volverán a marcar récords en su sector del negocio inmobiliario?
Las previsiones de cara a 2022 son muy optimistas y hablamos de un optimismo con una base muy sólida y contrastado por la tendencia de los últimos meses. Veremos cómo sigue aumentando el interés extranjero por invertir en España, con unos mercados cada vez más atractivos y contrastados, como el logístico, el residencial para alquiler o las residencias de estudiantes.
Este apetito inversor, los fundamentales del inmobiliario y la recuperación macroeconómica a nivel internacional hacen que se puedan prever cifras de inversión superiores a las de 2021.
¿Qué objetivos se marca para el nuevo curso como profesional inmobiliario?
Como profesionales del sector, debemos estar en una constante búsqueda de nuevos objetivos y trabajar para materializarlos. Sin duda el principal objetivo pasa por consolidar la tendencia positiva del sector y para ello es imprescindible la entrada de nuevo capital extranjero y la creación de nuevas bolsas de suelo para los usos que más demanda tienen, como el residencial o el logístico. Este ejercicio requiere de la colaboración público-privada y como agentes participes del sector es nuestra obligación colaborar para generar este consenso entre el capital privado y los organismos públicos.
Si tuviera que destacar tres tendencias que se verán el próximo año en el negocio de inversión ¿Cuáles serían?
Este 2022 veremos cómo el mercado logístico y el residencial ‘build to rent’ continuarán creciendo y aumentando cuota en los volúmenes totales de inversión. Los tradicionalmente llamados “alternativos” se han ganado a pulso no volver a ser llamados alternativos y se han convertido en un ‘asset’ consolidado que aparece en muchas de las carteras diversificadas de los principales vehículos de inversión.
Probablemente veremos cada vez más operaciones de data center, muy residuales hasta ahora y que cada vez cogerán más peso y representatividad en el mercado. Esto último no hace más que dar respuesta inmobiliaria a las necesidades de la población, como viene haciendo el logístico en los últimos años, dado el incremento y consolidación del e-commerce. El sector ‘life sciences’ será un nuevo foco en el que hay mucho por hacer por la falta de activos para albergar a este tipo de inquilinos que además crean ecosistema.
Hoteles
¿Cómo despidió 2021 el negocio inmobiliario?
2021 ha sido un año muy positivo para el sector inmobiliario en España. Desde el punto de vista de la inversión, destacamos la entrada de nuevos inversores internacionales, tanto en activos como en deuda inmobiliaria, y la diversificación de la inversión en los distintos segmentos del mercado inmobiliario. El sector hotelero ha liderado el ranking de los mercados del inmobiliario, seguido del residencial en alquiler y el logístico. Ha recuperado niveles pre-pandemia, alcanzando 3.180 millones de euros de inversión el año pasado y mantiene su enorme atractivo inversor.
Poniendo el contador a cero: ¿Cómo espera que sea el arranque de este nuevo año?
En lo que se refiere a la inversión hotelera el año arranca con una cartera de operaciones identificadas de más de 1.500 millones de euros susceptibles de cerrarse en medio plazo, aunque el importe sería superior considerando otros procesos que llevan más tiempo en el mercado y cuya culminación se torna más compleja.
¿Cree que en 2022 se volverán a marcar récords en su sector (hotelero) del negocio inmobiliario?
Creemos que 2022 será un año en el que volveremos a ver cifras de inversión cercanas a los 3.000 millones de euros, teniendo en cuenta el pipeline actual. En este sentido, destacar que la horquilla “normalizada” del volumen de inversión en España se sitúa entre los 2.000 y 3.000 millones de euros, tal y como reflejan las cifras registradas en los últimos cinco años, por tanto, quedarnos dentro de este rango sería un excelente resultado para el año en curso.
¿Qué objetivos se marca para el nuevo curso como profesional inmobiliario?
2022 será desafiante en cuanto a objetivos, puesto que 2021 ha sido un año excepcional para nuestra división de hoteles, que ha asesorado más del 20% del volumen total transaccionado en España en el mercado de inversión hotelera.
En 2022 nuestro objetivo es seguir en este camino, liderando con nuestro equipo de profesionales los servicios de asesoramiento financiero al sector hotelero y ayudando a nuevos inversores a entrar en este interesante mercado.
Si tuviera que destacar tres tendencias que se verán el próximo año en el negocio hotelero ¿Cuáles serían?
En lo que se refiere a inversión, consideramos que se mantendrá la tendencia de este último año y que, salvo excepciones, no asistiremos a numerosas operaciones distrés. Como hemos venido observando, los activos de calidad son los que mejor han capeado el temporal y seguirán haciéndolo, ya que los fundamentales del mercado son muy positivos.
También veremos mantenerse e incluso aumentar la presión compradora, motivada por el exceso de liquidez y los tipos de interés en mínimos históricos.
Y por último, los inversores internacionales seguirán enormemente activos y veremos nuevos actores apostando por el sector hotelero en España y muchos de ellos con un especial enfoque al segmento vacacional o leisure.
Oficinas
¿Cómo despidió 2021 el negocio inmobiliario?
El final de año ha sido muy intenso, con excelentes operaciones que posicionan de nuevo nuestra ciudad como una de las plazas más atractivas para empresas tecnológicas y de e-commerce. Por ejemplo, Veepee, H&M, Glovo o T-Systems. Esto demuestra dos puntos importantes: que el teletrabajo no limita la contratación de oficinas ya que todos estos traslados han sido para mejorar en el mismo número de m2 o para ampliar, y que nuestra ciudad está al nivel de otras capitales europeas en cuanto a captación de talento y nuevas formas de vida y trabajo.
Poniendo el contador a cero: ¿Cómo espera que sea el arranque de este nuevo año?
Esperamos un año también bueno, que siga el ritmo. Ya estamos viendo nuevas demandas de empresas que aún no están en Barcelona, así que de momento el año empieza muy estimulante.
¿Cree que en 2022 se volverán a marcar récords en su sector (oficinas) del negocio inmobiliario?
Sí, tal vez no lleguemos aun al nivel récord de 2019, pero nos acercaremos.
¿Qué objetivos se marca para el nuevo curso como profesional inmobiliario?
Continuar trabajando cada vez más cerca del usuario, pues es un momento clave para entender sus cambios internos y operativos para darles mejor soporte y asesoramiento. Cada vez necesitan más flexibilidad. Y asegurar con las propiedades que están al día en todas las nuevas tendencias de mercado, en sostenibilidad y bienestar para cumplir todas las expectativas de los usuarios, con el foco siempre en las personas que utilizarán el espacio de trabajo. Nuestro objetivo es que las compañías consigan espacios de trabajo útiles, eficientes y atractivos, a los que las personas quieran ir.
Si tuviera que destacar tres tendencias que se verán el próximo año en el negocio de oficinas ¿Cuáles serían?:
Oficinas que cada vez se centran más en el bienestar de las personas y con más ‘look & feel’ similar al hogar. Espacios en los que se puedan vivir experiencias reales, que aporten, más ‘Community’, y más contratación en ‘flex space’ y de mayor número de puestos de trabajo.
Retail
¿Cómo despidió 2021 el negocio inmobiliario?
Siempre basándonos en el sector del ‘retail’, el último semestre de 2021 fueron meses de mucha actividad tanto desde la perspectiva de los inversores como de los operadores (retailers) quienes empezaron a reactivar el interés en activos ‘retail’ a lo largo de 2021.
Esto, a su vez, ha propiciado que los inversores volviesen a incluir dentro de sus presupuestos de inversión al ‘high street’. Por otro lado, en otras unidades de negocio como la de segundas líneas se han experimentado números de record especialmente en sectores como el de la alimentación.
Poniendo el contador a cero: ¿Cómo espera que sea el arranque de este nuevo año?
Nuestra visión es optimista. El movimiento de los operadores se mantiene en la misma tendencia alcista del año anterior y eso lo percibimos en la disminución de la disponibilidad de locales comerciales en zonas de ‘high street’.
2022 ha empezado con mucha actividad tanto por parte de los operadores como de los inversores, quienes se están interesando en nuevos espacios con alta rentabilidad.
¿Cree que en 2022 volverán a haber buenos resultados en su sector del negocio inmobiliario?
En el ‘retail’ factores tales como el ‘vacancy’ han fomentado el aumento gradual y progresivo del negocio iniciado ya el año anterior. Probablemente 2022 será el ejercicio que marcará el punto de inflexión y permitirá al sector acercarse a números de prepandemia.
¿Qué objetivos se marca para el nuevo curso como profesional inmobiliario?
Desde aRetail apostamos por el crecimiento constante así como por un plan de expansión ambicioso. Prueba de ello es la apertura de una nueva unidad de negocio para trabajar el segmento de los ejes secundarios a nivel estatal. Por otro lado, la ampliación del equipo.
Si tuviera que destacar tres tendencias que se verán el próximo año en el negocio del retail ¿Cuáles serían?
Las principales tendencias que consideramos que se apreciarán en el negocio del ‘retail’ son: el auge de los parques de medianas, que recuperan términos muy positivos de rentabilidad; la consolidación del retail como inversión segura, así como la omnicanalidad de los operadores;vy la aparición de nuevos players con procedencia del online haciendo el salto a tienda física. ¡Retail never dies!
Logística
¿Cómo despidió 2021 el negocio inmobiliario?
Dentro del segmento logístico, 2021 ha sido un año con cifras récord en la contratación de superficie y en la inversión. Más de 2.000 millones de euros transaccionados y casi 2 millones de m2 absorbidos entre Madrid y Barcelona reflejan un escenario muy interesante.
El resumen de 2021 es muy positivo, y lo más interesante es que la inercia en la demanda de espacios sigue creciendo y el apetito inversor es enorme.
Poniendo el contador a cero: ¿Cómo espera que sea el arranque de este nuevo año?
2022 empieza con muchos proyectos por parte de los clientes, con muchos operadores que van a necesitar almacenes porque el sector es muy dinámico y la demanda, liderada por el e-commerce, seguirá creciendo paulatinamente. En el mercado de inversión, están aterrizando nuevos ‘players,’ por lo que es evidente que hay aún más apetito inversor que el año anterior.
La absorción de m2 volverá a ser muy alta. En Madrid hay muchos proyectos en construcción que le permitirá replicar las cifras brillantes de 2021. Cataluña, por su parte, tiene un reto importante: actualmente, el producto logístico disponible es escaso, por lo que podremos encontrarnos en una situación de tensión de demanda insatisfecha.
¿Cree que en 2022 se volverán a marcar récords en su sector (logística) del negocio inmobiliario?
Los fundamentales del sector logístico vuelven a ser muy buenos para poder tener un 2022 exitoso.
El empuje del mercado de ocupación seguirá muy alto. La demanda seguirá muy activa y las compañías contratarán nuevo espacio logístico para ser más eficientes. La cifra de contratación será muy alta en el 2022, aunque es muy pronto poder visualizar si llegará al nivel del 2021. En el mercado de Barcelona, por ejemplo, será un reto intentar llegar a repetir la misma situación, teniendo en cuenta la poca oferta disponible y la gran dificultad de encontrar suelo industrial para nuevos desarrollos.
Respecto al mercado de inversión, el apetito y número de fondos e inversores será incluso superior en el 2022. Será complicado repetir las cifras de 2021 fundamentalmente porque la operación de Montepino y Bankinter supuso más del 50% del total de inversión, y ese tipo de operación es difícil replicar.
¿Qué objetivos se marca para el nuevo curso como profesional inmobiliario?
Nuestro principal objetivo este año es consolidar el equipo y encontrar el camino para convertirnos en referentes del segmento logístico. El sector logístico está en plena revolución (la cadena de suministro, el e-commerce, la automatización de los almacenes, ESG, etc), una revolución ya iniciada hace unos años, pero que se ha visto acelerada por la pandemia.
En un entorno actual dentro de la logística en el que todos los vientos vienen de cara, otro objetivo será conseguir ser partícipes de algunas de las mejores transacciones de este año.
Si tuviera que destacar tres tendencias que se verán el próximo año en el negocio logístico ¿Cuáles serían?
En primer lugar, y en referencia a la demanda, el constante crecimiento del e-commerce seguirá siendo el ‘driver’ donde se apoya el crecimiento de contratación de espacios logísticos. En segundo lugar, aunque esto se acerca más a un reto que a una tendencia, están los precios. Tenemos subidas de precio en el suelo industrial y en los costes de construcción. Será importante ver cómo evolucionan y cómo afecta a las rentas, si habrá subidas, en qué áreas, de qué magnitud, entre otras cuestiones.
Por último, la sostenibilidad. Ya está en la agenda de inversores y muchos ocupantes. Muchos fondos institucionales ya están obligados a tener que demostrar a sus accionistas su nivel de competitividad en materia de sostenibilidad. Además, es un tema que va a evolucionar en los próximos meses dado que hay nuevas normativas a nivel europeo. Sin duda, es una de las cuestiones que tendremos que vigilar de cerca en este 2022.
Residencial
¿Cómo despidió 2021 el negocio inmobiliario?
Fue un año excelente, más aún teniendo en cuenta la situación pandémica en la que nos encontramos. Lo sectores que han liderado la inversión fueron el hotelero (23%) y multifamily (23%), seguido por oficinas (19%) e industrial (17%).
Poniendo el contador a cero: ¿Cómo espera que sea el arranque de este nuevo año?
Ya estamos observando que el interés inversor sigue muy alto y esperamos que 2022 tenga un comportamiento similar o incluso mejor que el 2021. En cuanto al precio de la vivienda, se observará una ligera corrección al alza, (4,6% respecto al 2021 de media entre Obra Nueva y Segunda mano). Por otro lado, se espera la concesión de en torno a 100.000 visados de obra nueva.
¿Cree que en 2022 se volverán a marcar récords en su sector del negocio inmobiliario?
Prevemos que en residencial se superen en 2022 los niveles de inversión de 2021. Sirva de ejemplo que acabamos de cerrar una operación de 600 millones de euros donde Patrizia ha comprado un porfolio de edificios BTR a B-Corp en Barcelona.
Si tuviera que destacar tres tendencias que se verán el próximo año en el negocio residencial ¿Cuáles serían?
La adaptación del producto a los cambios sociales, culturales y demográficos de los clientes, que ya tienen nuevos estilos de vida. También ofrecer soluciones a cada etapa de sus vidas (residencias de estudiantes, BTR, PRS, compraventa residencial, senior living). También el auge de ESG y los factores derivados de la digitalización y nuevas tecnologías, serán clave para la evolución del sector inmobiliario el próximo año.
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