Diferencia entre los distintos índices de actualización del precio del alquiler

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde mayo de 2023, añadió dos nuevos conceptos al mercado del alquiler habitual: el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) y el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (que ya funcionaba previamente). 

Aunque ambos conceptos pueden parecer similares, son distintos, y ya están generando dudas tanto entre inquilinos como en propietarios. A continuación, te explicamos en qué consisten y cómo afectan a los contratos de arrendamiento.

¿Qué es el Índice de Actualización de Alquileres (IRAV)?

Se trata del índice que determina la subida anual del alquiler en función del coste de vida y que se aplica a contratos vigentes a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. 

La actualización de la renta de los arrendamientos solía depender del último datos en vigor del IPC, pero desde el 30 de marzo de 2022, el Gobierno introdujo un tope del 2% dentro del Plan de Choque de medidas económicas por el impacto de la guerra en Ucrania y para combatir la inflación.

Desde entonces, la evolución y la forma para actualizar los contratos de alquiler de vivienda ha sido la siguiente:

• En 2022 y 2023, se utilizó el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un límite del 2% de incremento.
• En 2024, la actualización máxima del alquiler estuvo limitada al 3%.
• Desde este 2025, y en adelante, para actualizar los contratos de alquiler firmados después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (el 25 de mayo de 2023) se utilizará el índice elaborado por el Instituto Nacional de Estadística: el IRAV. Para los contratos en vigor firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, vuelve a prevalecer el pacto entre las partes, aunque nunca puede superar el dato del IPC, como índice de referencia.

El índice IRAV se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.

A partir de febrero de 2025, el IRAV se publicará a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior. Puedes consultar las variaciones mensuales aquí.

¿Qué es el Índice de Referencia del Precio del Alquiler del Gobierno?

A diferencia del otro índice, este regula el precio máximo que pueden alcanzar los nuevos contratos de alquiler que se firmen en zonas declaradas como áreas de mercado residencial tensionado. Es decir, en aquellas ciudades que cumplan con los criterios y que sus comunidades autónomas lo soliciten al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). 

Cada comunidad autónoma puede definir qué municipios o zonas se consideran tensionadas. Hasta ahora, solo Cataluña y País Vasco han aplicado esta regulación, instaurándola en 271 municipios catalanes, y uno vasco, en particular, en Rentería, aunque se va amplia a otras localidades, incluidas las capitales vascas. Navarra también está ultimando la tramitación de la solicitud de 21 municipios de la Comunidad Foral.

¿Cómo afecta este índice a los propietarios?

Los grandes tenedores en zonas declaradas como tensionadas no podrán alquilar por encima del límite establecido en dicho índice. Además, esta restricción se aplicará también a las viviendas de grandes y pequeños propietarios que han estado vacías durante los últimos cinco años o que nunca han estado en régimen de arrendamiento.

Al resto de los pequeños propietarios no les afecta este índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Para los nuevos contratos entre particulares que se firmen en una zona declarada como mercado tensionado, la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta (IRAV) del contrato anterior. 

Tampoco se podrán fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Aunque existen excepciones para poder incrementar el precio del nuevo contrato por encima de esa actualización anual del contrato anterior.

Si quieres saber el precio máximo permitido en una zona declarada tensionada, puedes consultarlo en la web del Ministerio de Vivienda introduciendo la dirección exacta del inmueble o su referencia catastral.

Diferencias entre el Índice de Actualización de Alquileres y el Índice de Referencia del Precio del Alquiler

En esta tabla encontrarás las diferencias sobre los índices que regulan el precio del alquiler en 2025:

¿Qué índice se usa para actualizar los alquileres en 2025?

Por tanto, en 2025, para actualizar la renta de los contratos de alquiler de vivienda habitual se utiliza el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Recordemos que solo para los contratos firmados después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo de 2023).

Para calcular esta tasa media ajustada se usan dos factores:

• Alfa (0,5): Establecido por la Dirección General de Política Económica, refleja el crecimiento esperado a largo plazo del índice
• Beta (2%): Definido por la Dirección General de Vivienda y Suelo junto con la Dirección General de Política Económica, considerando el mercado de alquiler y alineado con el objetivo de inflación del BCE

Para los contratos en vigor firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, vuelve a prevalecer el pacto entre las partes, aunque nunca puede superar el dato del IPC, que por lo general , es el índice de referencia.

Para otros contratos, como los contratos de arrendamiento de oficinas o de locales comerciales, se utilizará el índice pactado en el contrato.