IRPF: ¿se puede aplicar la reducción por vivienda habitual alquilando habitaciones?

Alquilar una vivienda por habitaciones se ha convertido en una solución recurrente para propietarios que buscan rentabilizar su inmueble en zonas donde la demanda se dispara, pero surge una duda muy habitual: ¿este tipo de arrendamientos tiene beneficios fiscales en el IRPF?

Según la Dirección General de Tributos (DGT), el alquiler por habitaciones no impide aplicar la reducción del IRPF prevista para arrendamientos de vivienda habitual. Eso sí, hay que cumplir una serie de condiciones.

¿Se puede aplicar la reducción del IRPF aunque se alquile por habitaciones?

La respuesta es afirmativa y así lo recoge la consulta vinculante V0412-25, emitida el 20 de marzo de 2025. En ella se analiza el caso de un propietario que alquila su inmueble a distintos inquilinos, con contratos ajustados a lo previsto para la vivienda habitual en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El criterio es claro: siempre que no exista una actividad económica (es decir, que el alquiler no implique personal contratado ni local afecto), los ingresos derivados de alquilar habitaciones tributan como rendimientos del capital inmobiliario.

En estos casos, puede aplicarse la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, siempre que el arrendamiento se destine a satisfacer una necesidad permanente de vivienda.

Requisitos de Hacienda para aplicar la reducción del IRPF

Para aplicar la reducción en el IRPF por alquilar como vivienda habitual es necesario cumplir, al menos, estas condiciones:

• No puede tratarse de un alquiler de temporada, turístico o por días.
• El destino del arrendamiento debe ser la residencia habitual del inquilino.
• Este uso debe reflejarse en el contrato y poder acreditarse, si es necesario, mediante pruebas válidas en derecho.

Además, conviene que el contrato evite cláusulas propias del arrendamiento de temporada y, en su caso, permita prórrogas anuales, tal y como prevé el artículo 9.1 de la LAU, lo que refuerza su consideración como arrendamiento destinado a cubrir una necesidad permanente de vivienda.

Reducciones del IRPF aplicables al alquiler de vivienda

Desde el 1 de enero de 2024, con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, las reducciones aplicables en el IRPF por arrendamiento de vivienda habitual han cambiado. Estas son las que se pueden aplicar en zonas tensionadas y en otras situaciones:

• Reducción del 90%: cuando el propietario firma un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado y reduce el alquiler en más de un 5% respecto al contrato anterior, podrá aplicar una reducción del 90% sobre el rendimiento neto positivo.
• Reducción del 70%: se aplica alquilando por primera vez una vivienda en zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años o cuando la vivienda se destina al alquiler social a través de una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro.
• Reducción del 60%: si el inmueble ha sido rehabilitado en los dos años previos a la firma del contrato, el casero puede aplicar esta reducción sobre los beneficios obtenidos.
• Reducción del 50%: en el resto de casos, y sobre todo en el alquiler por habitaciones destinado a vivienda habitual, se mantiene esta reducción como la base general aplicable siempre que no concurran las condiciones anteriores.

¿Cómo probar que el alquiler por habitaciones es para vivienda habitual?

A efectos fiscales, se entiende que hay arrendamiento de vivienda habitual cuando el contrato lo declara expresamente y el uso real coincide con esa finalidad. Lo importante es evitar que el alquiler tenga apariencia de uso esporádico o turístico, ya que en ese caso no se aplicaría la reducción fiscal.

Para demostrarlo, puede utilizarse como medio de prueba el certificado de empadronamiento o cualquier otro documento oficial donde conste que esa es su residencia habitual, como un contrato de trabajo.

¿Se puede aplicar la reducción si la vivienda está a nombre de varios propietarios?

Sí. En este caso, cada copropietario debe declarar su parte proporcional de los ingresos, gastos y, en su caso, aplicar la reducción del IRPF correspondiente sobre su rendimiento neto. Es recomendable que los contratos de arrendamiento estén firmados por todos los propietarios o que uno actúe como representante con autorización expresa.

3 mitos sobre la reducción en el IRPF alquilando habitaciones

Aunque la normativa permite aplicar la reducción del IRPF en el alquiler por habitaciones, aún persisten ideas erróneas que pueden llevar a cometer errores al declarar estos ingresos, por eso vamos a desmontar en este apartado tres de las falsas creencias más habituales y extendidas:

“Solo puedes aplicar la reducción del IRPF si el inquilino se empadrona”

Aunque el empadronamiento es una prueba sólida, no es ni única ni imprescindible. Según el artículo 106.1 de la Ley General Tributaria (LGT), la realidad de los hechos puede acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho, por lo que, además del empadronamiento, pueden servir como pruebas:

• Documentos oficiales que indiquen esa dirección (matrícula universitaria, contrato laboral, etc.).
• El propio contrato de arrendamiento indicando el destino como vivienda habitual.
• Correspondencia habitual del arrendatario en esa dirección.
• Recibos de suministros a nombre del inquilino.

“Basta que el contrato diga que es para vivienda habitual a la hora de aplicar la reducción”

Este mito ignora un principio esencial del derecho tributario: la realidad de los hechos prima sobre las apariencias (artículo 16 de la LGT). Que el contrato indique que el inmueble se arrienda como vivienda habitual no garantiza la reducción cuando no se corresponde con el uso efectivo.

Hacienda puede comprobar si el inquilino realmente reside allí: si el contrato es de pocos meses, si el arrendatario no se traslada a esa dirección, si no hay consumos reales… entonces la reducción puede ser rechazada. Por tanto, el contrato es una prueba más, pero la realidad material y las pruebas accesorias son igualmente importantes.

“Si alquilas a estudiantes no puedes aplicar la reducción porque es alquiler de temporada”

La creencia de que el alquiler a estudiantes no permite aplicar la reducción del IRPF no se sostiene jurídicamente si el inmueble se destina a residencia habitual durante el curso académico.

La clave está en el uso real del inmueble: si el contrato tiene una duración continuada (por ejemplo, 10 meses) y el estudiante reside efectivamente en la vivienda como morada principal durante ese periodo, el propietario podrá acogerse a la reducción contemplada en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

Esta interpretación ha sido respaldada por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en una sentencia de 28 de febrero de 2024, en la que dejó sin efecto una liquidación de la Agencia Tributaria al considerar que el arrendamiento destinado a estudiantes durante el curso académico no pierde su naturaleza de vivienda, aunque no abarque los 12 meses del año.

De hecho, el TSXG destacó que la ley del IRPF no exige duración mínima, ni remite de forma directa a la LAU para interpretar qué es un arrendamiento de vivienda a estos efectos.

En consecuencia, lo relevante no es la duración exacta del contrato, sino que sea el uso real y continuado como residencia habitual. Si además el contrato es prorrogable, se refuerza su carácter de vivienda habitual frente a un uso turístico o vacacional.

El alquiler por habitaciones también ofrece ventajas fiscales

La consulta de la DGT, junto a sentencias judiciales como la del TSXG, allanan el camino para que los propietarios que optan por el alquiler por habitaciones también puedan beneficiarse de las reducciones del IRPF.

Con el auge de esta modalidad de alquiler, especialmente en grandes ciudades, el criterio de Hacienda cobra aún más relevancia, permitiendo a muchos contribuyentes optimizar su fiscalidad sin renunciar a una fórmula de arrendamiento que, bien aplicada, puede ser tan eficaz como el alquiler tradicional.