Menos modas, más rentas: el regreso del inmobiliario clásico

El inmobiliario terciario vive un momento de depuración. Tras años marcados por el ruido macroeconómico, el auge de nuevos activos “de moda” y el impacto del covid-19, el sector vuelve a poner el foco en lo esencial: generación de caja, calidad del activo y gestión. Ese fue el mensaje central del XII Encuentro Inmobiliario organizado por Tinsa by Accium, IESE y Savills, que reunió a algunos de los principales ejecutivos del mercado español.

En el panel “Reconfiguración del terciario: inversión, ocupación y demanda en tiempos híbridos” participaron Ismael Clemente, CEO de MERLIN Properties; Miguel Pereda, presidente de Grupo Lar; y Pere Viñolas, CEO de Colonial.

Los ponentes coincidieron en que el sector ha atravesado dos grandes sacudidas recientes (la subida de tipos de interés y el episodio inflacionista), pero sin alterar de forma sustancial los fundamentos del negocio. “Ha habido mucho ruido, pero el inversor no ha cambiado tanto”, apuntó Viñolas, quien recordó que el inmobiliario sigue siendo, ante todo, un canalizador de ahorro con una fuerte visibilidad de flujos.

Pereda reforzó esta idea señalando que no existe un único ciclo inmobiliario, sino múltiples ciclos que evolucionan y, en determinados momentos, exageran determinadas tendencias. En ese contexto, Clemente descartó un cambio estructural profundo y habló más bien de un ajuste cíclico, advirtiendo contra la tentación de pensar que cada generación vive una ruptura definitiva con el pasado.

Oficinas y 'retail': activos cuestionados, caja intacta

Uno de los ejes del debate fue la reivindicación de los activos tradicionales frente al auge de nuevos segmentos. Viñolas defendió que la oficina se ha convertido, paradójicamente, en el 'alternative asset' del momento: un producto que despierta recelos en el capital, pero que ofrece retornos sólidos cuando es de calidad, bien ubicado y bien gestionado.

Pereda puso el foco en el 'retail', subrayando el valor de la gestión como elemento clave del negocio. La resiliencia del comercio físico, explicó, se apoya en activos eficientes, con m2 competitivos y operadores capaces de generar ventas. “Cuanto más venden, más pueden pagar en rentas”, resumió.

Clemente coincidió en que, pese al atractivo actual de los 'data centers', la inversión más segura sigue estando en oficinas y 'retail' de calidad. Frente a carteras concentradas en activos de moda, defendió estrategias equilibradas que prioricen el binomio rentabilidad-riesgo.

Capital, percepción y modas inversoras

Más allá del comportamiento de los activos, el debate giró también en torno a la asignación global de capital. Viñolas alertó de que la subida de tipos ha redibujado las preferencias del inversor, desplazando flujos hacia renta fija privada, infraestructuras o sectores percibidos como más “nuevos”, sin que ello responda siempre a una realidad subyacente de riesgo o retorno.

En este contexto, los participantes coincidieron en que el principal peligro no está en el activo inmobiliario en sí, sino en dejarse arrastrar por narrativas dominantes. “El mercado siempre corrige”, recordó Clemente, señalando cómo otros segmentos hoy consolidados fueron en su día ignorados o infravalorados.

Esta lógica se refleja también en movimientos recientes del mercado, como la venta de la cartera de parques comerciales en España por parte de Castellana Properties, una operación que responde más a una estrategia de optimización de capital y reposicionamiento que a un cuestionamiento del 'retail' como activo. Una muestra de cómo, en un entorno más exigente, el sector prioriza la generación de rentas, la disciplina financiera y la calidad del producto frente al seguimiento de modas inversoras.

Riesgos globales y vuelta a los fundamentos

El encuentro también abordó el peso creciente de los riesgos regulatorios y geopolíticos, que superan en muchos casos a los riesgos operativos del propio negocio. Para Pereda, la clave está en invertir en ámbitos conocidos y mantener la flexibilidad suficiente para adaptarse a cambios externos que no dependen del gestor.

Como conclusión, el panel dibujó un escenario de vuelta a los básicos: menos seguimiento de modas, más atención a las rentas; menos relato, más caja. En un entorno complejo y globalizado, el inmobiliario clásico (oficinas y retail) bien gestionados vuelve a reclamar su sitio como pilar estable de las carteras de inversión.