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Inversores, promotores y Administración: cómo resolver el puzzle del alquiler asequible

La colaboración público-privada, un modelo indispensable para impulsar la vivienda a precio asequible

La construcción de vivienda para alquiler, también conocida como 'build to rent', se ha consolidado en este inicio de año como una de las tendencias más relevantes en el sector inmobiliario. Esto está sucediendo en un contexto en el que los elevados precios de la vivienda, sobre todo en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades, hacen que el reto del alquiler asequible sea uno de los mayores desafíos para las Administraciones.

Los últimos datos apuntan a que, entre los países de nuestro entorno, España se encuentra aún a la cola en cuanto a parque de vivienda de alquiler asequible: 2,5% frente al 8% de media europea.

En este sentido, tanto ayuntamientos como comunidades autónomas han ‘movido ficha’ para poner en marcha proyectos de colaboración público-privada con los que de dar respuesta a esta urgente demanda social. Se han puesto en marcha proyectos de este tipo en Cataluña, Madrid o Andalucía, por nombrar algunos ejemplos concretos, pero -hasta ahora- ninguno ha sido capaz de implantar un modelo exitoso.

El proyecto más reciente es el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que plantea un volumen de viviendas muy importante. Todavía está por ver cómo es acogido el modelo por promotores e inversores, pero a la vista de los pliegos, nos permitimos analizar cuáles son los ‘ingredientes’ para el éxito de este tipo de iniciativas. Estas claves tienen que ver, sobre todo, con una mejor comprensión del papel que asumen cada uno de los actores implicados.

Un esquema sencillo con dos actores principales: inversores y promotores

El ecosistema de la colaboración-público privado está formado típicamente por dos actores principales: por un lado los inversores (fondos institucionales) que son los compradores finales de las viviendas, que desarrollan los promotores, con unas características definidas y acordadas previamente, para su explotación.

Estos fondos tienen típicamente una visión patrimonial a largo plazo y necesitan ante todo seguridad jurídica y estabilidad normativa, para saber que no se van a alterar las premisas básicas de su plan de negocio. Este tipo de inversores no buscan altas rentabilidades (sus expectativas típicamente están en torno al 4%), especialmente en el entorno actual de tipos de interés bajos. En su lugar, estos actores priorizan, ante todo, la estabilidad y ser capaces de controlar un volumen grande de unidades residenciales en alquiler, con unas reglas fijadas al principio de la relación, de modo que puedan establecer sus objetivos en el largo plazo sabiendo que las condiciones no van a cambiar de forma inesperada.

Por otro lado, los promotores son quienes asumen los riesgos de diseño y construcción de las viviendas, asumiendo los posibles sobrecostes, retrasos en la entrega y todo tipo de imprevistos o problemas que pueden surgir. Ellos son los que cierran acuerdos con arquitectos y empresas constructoras y su papel es el de transformar el suelo en un activo inmobiliario finalista, generando en el proceso un retorno también acorde con los riesgos que asume.

Este esquema, bastante sencillo en el fondo, es malinterpretado en demasiadas ocasiones como especulación o ‘pelotazo’, debido -sobre todo- a la desinformación y los prejuicios que hoy en día siguen existiendo en torno al sector inmobiliario.

Factores a tener en cuenta para incentivar la inversión

Hasta ahora los proyectos de alquiler asequible promovidos por las AAPP han pecado de una cierta visión “naif” de la realidad, esperando que los inversores “pasen por el aro” de cuestiones que no son aceptables. De ahí que varios de estos procesos hayan quedado desiertos.

Para empezar, los criterios técnicos, financieros y jurídicos deben tener en cuenta la necesaria asociación de promotor y comprador final. Si solo se consideran criterios técnico-económicos, el riesgo de que el nuevo parque de vivienda pública acabe en manos de empresas constructoras es alto, ya que pueden ser las únicas que pasen el filtro del concurso y tienen mucha necesidad de ampliar sus debilitadas carteras de nuevos proyectos. Las exigencias técnicas y jurídicas son bastante restrictivas, dejando fuera a muchos inversores, y forzando a los ‘grandes’, los únicos capaces de acudir a este tipo de convocatorias, a ir de la mano de las firmas promotoras y/o constructoras siguiendo el esquema descrito anteriormente.

Para que un proyecto público-privado sea exitoso es fundamental que las Administraciones Públicas impulsoras entiendan de verdad el rol que juegan inversores y promotores, los riesgos que asume cada uno y cómo se genera valor.

Otro de los factores que suelen desincentivar la entrada de inversores es el hecho de que no cuenten con poder de decisión para seleccionar y gestionar a los inquilinos de sus viviendas. En el caso del Plan Vive, no queda del todo claro cómo va a articularse en la práctica el control sobre la elección de quién habitará las viviendas, lo que supone que las empresas concesionarias deben asumir todos los riesgos de morosidad, desahucios, etc., algo que puede convertirse en un obstáculo importante. Para que este modelo funcione, los inversores deben poder elegir a los inquilinos de acuerdo con los criterios especificados por la Administración.

Un aspecto igual de relevante tiene que ver con el establecimiento de un canon para el uso de suelo público, una práctica habitual que va siempre en detrimento de la rentabilidad final del proyecto. Una premisa fundamental para el sector público debe ser entender que cada euro generado sobre el valor inicial del suelo impacta directamente en el retorno. El Plan Vive tiene esto en cuenta, al no exigir ningún pago por el uso del suelo cedido, lo que supone un incentivo interesante para el inversor.

Otra clave fundamental en el mercado del alquiler tiene que ver con el IVA, ya que este impuesto es repercutido sobre el constructor, a diferencia del mercado de la vivienda en venta. Considerar medidas fiscales de estímulo que reduzcan el IVA del alquiler es una buena forma de impactar positivamente tanto en los inquilinos como en los propietarios.

Por último, uno de los grandes retos en este tipo de programas se refiere al tiempo transcurrido desde que se aprueba una adjudicación hasta que se finaliza toda la construcción. Los tiempos de ejecución afectan directamente a la tasa interna de retorno (TIR), que será el criterio utilizado por los fondos para decidir invertir o no en un proyecto: seis meses más de trámites de licencia y construcción son seis meses menos de generación de rentabilidad. Las Administraciones deben hacer un esfuerzo por reducir todo lo posible los tiempos de concesiones de licencia, negociación y autorizaciones para que inversores y promotores tengan claro desde el principio la viabilidad de sus planes de negocio.

La Vivienda Intermedia, clave para un modelo de éxito

Es necesario además abordar este tipo de colaboraciones con mayor flexibilidad en cuanto a las restricciones de entrada que permitan a otro tipo de inversores, más allá de los grandes promotores, acceder a este tipo de concursos. Incorporar criterios de sostenibilidad, tecnología y construcción industrializada es ya un requisito indispensable que se sume a los criterios de costes. Podemos mirar a ejemplos como Viena o los Países Bajos para aprender de modelos que se han implementado con éxito, haciendo un uso eficiente de la cesión del suelo público, adecuando la legislación y procurando maximizar el volumen de la oferta que se saca al mercado.

Pero existe además otro elemento clave: el enfoque de todos los programas promovidos hasta ahora por las Administraciones Públicas ha estado dirigido al alquiler asequible, pero existe otra vía, cada vez más popular en otros países de la UE, que pasa por enfocar el modelo en un segmento que hasta ahora no se ha tenido en cuenta al diseñar programas de vivienda. El concepto de “Intermediate Housing”, o Vivienda Intermedia, se dirige a aquellos sectores de la población cuyo nivel de rentas les sitúa en un “limbo” intermedio: no pueden acceder a programas sociales de vivienda subvencionada, pero tampoco pueden permitirse alquilar a los precios de mercado por la desproporción en la tasa de asequibilidad.

En definitiva, para asegurar el éxito de proyectos de colaboración en vivienda para el alquiler, es necesario que las Administraciones trabajen muy de cerca con -y se dejen asesorar por- equipos especializados y de consolidada reputación en el ámbito de la inversión y la promoción inmobiliaria, que comprendan las cambiantes tendencias sociales y se adelanten a ellas. Se trata de un equilibrio complejo, pero posible, que abrirá las puertas a nuevas formas más eficaces de garantizar el acceso a la vivienda de calidad para todos los ciudadanos.

Jeffrey Sújar es Managing Partner de inversiones alternativas en Urbania, ingeniero de caminos con más de 20 años de experiencia en real estate y explorador de nuevas formas de vivir (en) las ciudades.