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Por qué es tan difícil promover vivienda en Madrid

La escasez de suelo finalista y el repunte de los costes de construcción, frenos para la promoción residencial

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Algunos directivos de promotoras se van a ir de vacaciones con una idea que les rondará por la cabeza durante todo el verano. ¿Cómo promover en Madrid? Nos encontramos en un momento complicado por varias razones.

La demanda de vivienda nueva en Madrid continúa en niveles elevados. La pandemia ha potenciado incluso más este mercado. Muchos propietarios se han dado cuenta de que sus casas no respondían a las necesidades actuales y han optado por el cambio. Mejorar la casa. A su vez algunos de los que viven de alquiler se están pasando a la compra. Las condiciones de financiación ayudan.

Y esta situación llega en un momento en el que la presión del coste del suelo está en niveles muy elevados, debido a la escasez de suelo finalista. Hablamos de precios de suelo inflacionado. En este momento es difícil encontrar suelo finalista que, echando números, cuadre con los precios de venta de hoy. El que quiera comprar suelo debe pagarlo a precios de futuro más altos, sin saber si en el momento de venta de las viviendas, esos precios serán los de mercado.

Y, entonces ¿quién puede promover? Hay dos tipos de promotoras. Las que cuentan con grandes reservas de suelo y, conscientes del problema, no quieren asumir riesgos y deciden no entrar en suelo finalista y promover con sus reservas. Es más, estas promotoras están girando hacia el suelo en gestión, que requiere unos años de puesta en el mercado, pero a cambio se compra a un precio razonable. Un punto positivo en este momento, ya que dinamizará el mercado de suelo en gestión.

El elevado precio del suelo finalista y los costes de construcción pueden paralizar algunos proyectos o no comenzarse

En el lado opuesto están las promotoras que está situación les “ha pillado” con la despensa de suelo vacía. Si quieren promover deben asumir unos costes altos y el riesgo de no poder vender al precio que necesitan para no tener pérdidas. Tienen la opción de arriesgar y poner en riesgo su plan de negocio o no promover en Madrid e irse a otras plazas menos tensionadas.

El resultado de todo esto es que la promoción en vivienda nueva en Madrid es escasa y puede ir a menos.

Problema añadido

Y hay otro problema que ha encendido las alarmas en el sector. Pese a que, en los últimos meses, especialmente en 2020, no se ha promovido demasiado, los costes de construcción han vuelto a repuntar como consecuencia del encarecimiento de las materias primas.  La pandemia ha provocado una reducción de las unidades de producción y también los suministros.

En tan solo seis meses, estos costes se han disparado casi un 10%, tal y como refleja el Índice de Costes Directos de Construcción que elabora la constructora ACR. Las subidas registradas en el último medio año son achacables, en gran medida, a la escalada de precios de materias primas como el acero, la madera, el aluminio o el cobre. Sin embargo, esta firma no aprecia subidas significativas en el coste de la mano de obra, que era la principal causa del constante incremento de los costes de construcción en los últimos años.

¿Qué ha pasado con las materias primas?  Según datos de Seopan, facilitados en junio, el precio del cobre se ha disparado un 102% desde los mínimos marcados en 2020. El aluminio ha subido un 56%; el petróleo, un 106%; el acero corrugado, un 78%. Todos tienen en común que son materias primas básicas para la construcción y su encarecimiento pone en riesgo el abastecimiento de las obras, sus costes e, incluso, su continuidad.

El impacto podría provocar incluso el abandono de los proyectos sin concluir, tal y como advierte la Confederación Nacional de la Construcción (CNC). Y efectivamente, si no se revisan los precios, algunas promotoras podrían abandonar una obra o un proyecto antes que asumir el incremento de los costes. La viabilidad de algunos proyectos podría estar en peligro.

Y el que decida arriesgar tiene que ir pasando el problema al siguiente de la cadena. El constructor pasa el incremento de costes al promotor, que además si no tiene suelo, debe pagarlo caro y éste debe pasárselo al comprador. El problema es que, si el precio final sube mucho, igual el demandante retrocede porque excede de su capacidad de compra o de su interés.

Madrid necesita “enfriarse” y ganar tiempo para que los suelos en gestión, que ya se están tramitando, entren en carga y se suavice el coste del suelo.

Para que los costes de construcción se relajen también hace falta tiempo. Aquí la situación de la pandemia tiene gran influencia. A corto, la cuestión no pinta bien. Así que ¡ojo!  Promover en Madrid con suelo finalista, comprado a precios finales no de mercado, a día de hoy, es una aventura peligrosa.

Luis Corral es CEO de Foro Consultores Inmobiliarios. En 1997, junto con Carlos Smerdou, crea Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente especializada en marketing inmobiliario residencial.