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Sí, en Madrid sí hay suelo: 120.000 casas durante los próximos 20 años gracias a los grandes desarrollos

Desarrollos del sureste
Desarrollos del sureste

Madrid Nuevo Norte, los Desarrollos del Sureste, Valgrande, Retamar, la más que posible Operación Campamento… Son muchos los grandes desarrollos urbanísticos los que se acumulan en la Comunidad de Madrid y donde se podrían levantar más de 120.000 viviendas en el próximo cuarto de siglo. En idealista/news repasamos en qué punto se encuentran estos megaproyectos y lo que aportarán a la región.

Durante los últimos años se habla mucho de la falta de suelo en Madrid, pero la realidad es que ese déficit se produce sobre todo en la almendra central y no tanto en zonas periféricas de la capital o en poblaciones cercanas a esta. En el interior de la M-30, sólo podemos localizar Madrid Nuevo Norte con 10.500 viviendas y la Operación Mahou-Calderón, que dejará otras 1.300 casas. Sin embargo, si nos alejamos un poco podemos encontrar los Desarrollos del Sureste, donde se prevé la construcción de 100.000 unidades; Valgrande, en Alcobendas, donde se proyectan 8.000 pisos o Retamar, en Alcorcón, con un poco más de 3.500 viviendas. En total, más de 120.00 nuevos hogares que podrían ser más si finalmente se desatascan otros grandes desarrollos como la Operación Campamento con capacidad para 21.400 pisos.

Madrid Nuevo Norte, las primeras viviendas en 2025

La antigua Operación Chamartín fue desbloqueada en pleno confinamiento de la población provocado por la crisis sanitaria del coronavirus. Además, los detalles de este desarrollo se conocieron el pasado mes de julio, en plena desescalada, durante la presentación del proyecto en la Puerta del Sol. En este acto se confirmaron cifras adelantadas anteriormente como el número de viviendas (10.500), pero también se comunicaron otra serie de datos muy interesantes relacionados, sobre todo, con los plazos de ejecución. “Puede que en las zonas más sencillas, las primeras viviendas comiencen a construirse en los próximos tres años, con lo cual las primeras entregas se podrán producir en cinco años”, afirmó a idealista/news Jorge Serrano, director técnico del Área de Negocio de DCN.

La histórica Operación Chamartín se convertirá en el mayor desarrollo urbanístico de Europa con un ámbito de actuación de 3,29 millones de m2. Ampliará el parque de viviendas con unas 10.500 unidades, de las que un 24% contarán con algún tipo de protección pública. Además, dará lugar a un nuevo centro de negocios, que contará con el mayor rascacielos de España, de 70 plantas, y supondrá la remodelación de la estación ferroviaria de Chamartín.

Desarrollos del Sureste, la gran bolsa de suelo de Madrid

El desbloqueo de los Desarrollos del Sureste es una de las acciones prioritarias de este equipo de Gobierno, una apuesta por mejorar la oferta de vivienda en la ciudad, porque actuación en estos ámbitos (Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros, Los Berrocales y El Cañaveral) supondrá la construcción de más 100.000 nuevas viviendas asequibles, la mitad de ellas protegidas.

En una comisión de urbanismo celebrada en mayo, el delegado de Urbanismo de Madrid, Mariano Fuentes, despejó todas las dudas sobre el planeamiento al eliminar todas las trabas que amenazaban la seguridad jurídica en el sureste. “Estos desarrollos vuelven a ser una oportunidad para la ciudad, tanto para construir vivienda asequible como para generar nuevos espacios de actividad económica y comercial que ayuden de manera decisiva al reequilibrio territorial”, afirmó.

Las fases de cada ámbito:

- Los Ahijones: El convenio de gestión está aprobado y la tramitación del proyecto de reparcelación comenzará este verano, por lo que quedará aprobado en 2022. La primera etapa de urbanización ya está en ejecución. En esta primera fase se contemplan 2.780 viviendas, de las que 1.646 serán protegidas. Además, hay 47.000 m2 de edificabilidad para actividad económica y 88.700 m2 para terciario.

- Los Berrocales: El convenio de gestión está aprobado y también está en ejecución la primera fase de urbanización con 4.500 viviendas, de las que 2.168 serán protegidas. Se contemplan 8.636 m2 de edificabilidad de actividad económica y 56.200 m2 de terciario.

- Los Cerros: Está en tramitación su convenio de gestión y se prevé su aprobación definitiva este mismo año, mientras que el proyecto de expropiación estará en 2022 y el de reparcelación en 2023. La estimación es que las obras de urbanización de la primera etapa se inicien en la primera mitad del próximo año con 4.175 viviendas, de las que 2.624 serán protegidas.

- Valdecarros: El próximo Pleno aprobará el convenio de gestión y se prevé aprobar el proyecto de reparcelación en 2023. Las obras de la primera etapa de urbanización, que se estima que empiecen este año, contemplarán 2.580 viviendas, de las que 1.664 serán protegidas.

- El Cañaveral: La urbanización está prácticamente finalizada y se están acelerando todos los procesos para dotarla de equipamientos y comunicaciones. 

Valgrande, una ‘smart city’ de 8.000 viviendas

El Ayuntamiento de Alcobendas presentó a comienzos de junio el nuevo desarrollo urbanístico de Valgrande, que contará con más de 8.000 viviendas (55% de protección) y que se encuentra en el municipio más cercano a Madrid Nuevo Norte (antigua operación Chamartín). “Vamos a crear una 'smart city' donde la tecnología sea la gran protagonista entre los vecinos”, afirmó el vicealcalde y concejal de Urbanismo de la localidad Miguel Ángel Arranz. 

Valgrande contempla la creación de 8.600 viviendas, de las cuáles el 55% son de protección pública (4.730) y el resto vivienda libre (3.870). De esta forma, el nuevo barrio acogerá en el futuro una población estimada de 25.800 nuevos vecinos. "Creo que podríamos ver las primeras actuaciones sobre el terreno a finales de 2022", afirman fuentes municipales.

Con respecto al tipo de vivienda (venta o alquiler), el consistorio no ha aclarado los porcentajes destinados a cada mercado, aunque si ha dado alguna pincelada del proyecto. "En Valdegrande nosotros tenemos un 20% del suelo y algunas parcelas de uso dotacional. En estas zonas es muy posible que levantemos viviendas en alquiler asequible", aseveran desde el Ayuntamiento. 

Por su parte, José Hernández-Mora Pérez, presidente de la Junta de Compensación de Valgrande, indica que los suelos pertenecen a familias con tradición y arraigo en el municipio de Alcobendas y otras zonas cercanas. "No hay un gran fondo, ni grandes promotoras con una participación significativa", explica. No obstante, el presidente de la Junta afirma en exclusiva a idealista/news que ya han recibido el interés de grandes empresas para desarrollar este proyecto urbanístico que creará más de 8.000 casas en el municipio.

Retamar, un nuevo barrio en Alcorcón con 3.500 casas

En este caso, la promotora Culmia es quien lidera el desarrollo desde 2015 y quien ostenta la presidencia de la Junta de Compensación. La compañía dispone de 59.000 m2 de edificabilidad residencial para el desarrollo de 17 promociones que contarán con 544 viviendas tanto unifamiliares como plurifamiliares. El proyecto Retamar suma en su conjunto 3.503 viviendas, siendo Culmia el mayor propietario privado con un 21% del total.

Retamar de la Huerta se ubica en una zona privilegiada rodeada de urbanizaciones y otros focos residenciales de baja densidad. La ordenación del sector se ha basado en tres criterios: el desarrollo exclusivamente residencial de la actuación, la estructuración de usos lucrativos en un eje Norte-Sur a través del viario principal y la conexión de todas las zonas verdes y espacios libres y equipamientos.

Colliers prevé 228.000 viviendas nuevas

La consultora Colliers calcula que durante los siguientes 20 años se levantarán cerca de 230.000 viviendas. En concreto, la compañía estima que serán 228.454 casas, aunque en esta ecuación introducen otros desarrollos con menos de 1.000 pisos. “Una ciudad como Madrid, con el dinamismo que tiene de atracción de profesionales de otras provincias, necesita asegurarse un crecimiento sostenido a largo plazo en su mercado de viviendas. El lanzamiento de los Desarrollos del Sureste, que han estado durante demasiados años paralizados o ralentizados, es una muy buena noticia para garantizar que en el futuro no existan tensiones en el mercado de la vivienda por la falta de suelo”, afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Con respecto a la falta de suelo en la capital, Echavarren se muestra preocupado por la escasez inmediata y no tanto por la proyección durante los siguientes años. “Todos los desarrollos urbanísticos pondrán suelo residencial en carga a medio y largo plazo. A corto plazo si existe un déficit de suelo disponible que podría paliarse mediante la puesta en carga en el mercado de suelo propiedad del Ayuntamiento de Madrid y de la Comunidad de Madrid, proceso en el que actualmente parece que ambos gobiernos están afrontando positivamente”, analiza el máximo responsable de la consultora.

Por su parte, Gesvalt se centra sólo en los grandes desarrollos y prevé la creación de 133.600 viviendas durante las dos próximas décadas. “De todos los proyectos planteados, el más relevante en cuanto al número de viviendas es la Operación Sureste, con el que se podrían alcanzar las 100.000 nuevas unidades, lo que supondrá un gran impulso para facilitar el acceso a la vivienda en Madrid. En Madrid Nuevo Norte, el total de viviendas planificado es de 10.500, mientras que en la Operación Campamento es de 11.000, en el Desarrollo Alcobendas de 8.600 y en el Ensanche Alcorcón de 3.500”, apuntan desde la compañía.

En lo que respecta a la estimación del valor este tipo de desarrollos, la compañía encabezada por Sandra Daza cree que es necesario hacer una simulación muy compleja de la planificación temporal de los desarrollos y de cuál va a ser su estructura de gastos e ingresos. Una vez hecho esto, Gesvalt podrá aplicar el método residual dinámico para saber cuál va a ser el valor de los inmuebles. “Es importante tener en cuenta que cualquier diferencia entre la planificación que se tome en la valoración y lo que realmente se ejecute puede repercutir en el valor”, aclaran.

A pesar de este elevado número de viviendas, la consultora cree que todavía no es suficiente para satisfacer la demanda que existe en la Comunidad de Madrid. “La oferta actual sigue siendo insuficiente para afrontar la demanda actual y futura en la Comunidad de Madrid. Por tanto, es muy probable que la región siga necesitando más desarrollos de suelo durante las próximas décadas. Creemos que la línea actual es positiva, pero también se podría impulsar todavía más el desarrollo de vivienda mediante una mayor flexibilización de los usos de suelo, que permita cambiar algunas áreas urbanas cuyo uso original (como industrial, por ejemplo), ya no tiene sentido dentro de la planificación urbana actual”, señalan.

Una opinión que comparte Samuel Población, director del Área Residencial y Suelo de CBRE. ·Sin duda son noticias positivas para los próximos años, pero no alcanzan a paliar la actual falta de suelo finalista. Por este motivo, es necesario una mayor flexibilidad y agilidad en las tramitaciones urbanísticas”, asevera.

“Cabe esperar que se anuncien nuevos desarrollos, especialmente en el ámbito de la regeneración urbana. Algunos ejemplos pueden ser la transformación de Abroñigal en la M30, la terminación de Méndez Álvaro, la regeneración de suelos industriales en Vallecas y Villaverde o la renovación de Valdeacederas”, añaden desde Gesvalt con respecto a la necesidad de la creación de más grandes desarrollos urbanísticos.

Savills también valora estos grandes desarrollos y su aportación al mercado inmobiliario de manera positiva y cifra las unidades construidas en los próximos 20 años en 150.000. "Aproximadamente 105.000 se encuentran concentradas en los llamados Desarrollos del Sureste (Los Berrocales, Ahijones, Valdecarros y Los Cerros) con expectativas de precios más asequibles que en otras zonas de la capital", asevera Susana Rodríguez, CCO en Savills Aguirre Newman.

La consultora, al contrario que sus competidoras, cree que sí existe una falta de suelo en Madrid. "Aún quedan bolsas de suelo pendientes de desarrollo, como puede ser la Operación Campamento o la Nueva Centralidad del Este, que esperamos que se pongan en carga en los próximos años. Pero lo cierto es que si nos ceñimos a Madrid y a los municipios de alrededor, las bolsas de suelo actualmente urbanizables son escasas más allá de los desarrollos mencionados", afirma Rodríguez. Además, la compañía asevera que hay una falta de oferta para un segmento de la población con unos niveles de ingresos medios y medios-altos. 

En zonas con un perfil de demanda de poder adquisitivo medio y medio alto, la oferta seguirá siendo limitada. Los nuevos desarrollos como ARPO o Madrid Nuevo Norte, esperan que se consuman en un plazo de tres o cuatro años viendo los ritmos actuales y la demanda latente que existe en estas zonas. "Una posible solución a este problema, sería plantear la transformación de áreas consolidadas pero actualmente degradadas o que no han tenido éxito para el uso inicialmente previsto. En este sentido, la colaboración público-privada resulta fundamental, así como plantear un marco normativo flexible que responda a los nuevos modelos de vivienda que están surgiendo en alquiler (‘BTR’ ‘multifamily’, ‘coliving’, ‘senior-living’, etc.)", finaliza la CCO de la consultora.